Asta deserta: cosa succede al prezzo
Un’asta va deserta quando scade il termine e nessuno ha presentato offerte. Non succede niente di drammatico: la procedura continua, il giudice fissa un nuovo tentativo, e quasi sempre abbassa il prezzo.
La domanda vera è di quanto, e se conviene aspettare il giro dopo.
Al 10 settembre 2026, sulle aste attive in Italia, 6.671 lotti sono già andati deserti almeno una volta. Sono il 28% del mercato: più di un quarto di quello che trovi in vendita oggi è roba che qualcuno ha già provato a vendere senza riuscirci. Di questi, 4.831 sono immobili e 1.759 beni mobili.
Perché un’asta va deserta
Non c’è un motivo solo, e quasi mai è quello che sembra.
Il prezzo troppo alto è la spiegazione più facile e spesso è sbagliata. Le perizie partono da una stima di mercato e il primo tentativo di vendita ci si avvicina: se nessuno si presenta, di solito è perché il bene ha qualcosa che scoraggia, non perché costa cento euro di troppo.
Le cause ricorrenti sono altre. Un immobile occupato senza titolo, dove chi compra dovrà avviare la liberazione. Una quota indivisa — compri un terzo di un appartamento e ti ritrovi comproprietario di due sconosciuti. Difformità urbanistiche che rendono l’immobile non commerciabile finché non si sana. Un accesso che passa sul terreno di un altro. Oppure, banalmente, un bene che in quella zona non vuole nessuno: capannoni in aree industriali svuotate, terreni agricoli senza sbocco.
C’è anche il caso opposto, meno raccontato: aste andate deserte per errori di pubblicità. L’avviso è uscito ad agosto, o il lotto è finito in una categoria sbagliata, o le foto non ci sono. Quelle sono le occasioni vere, perché il bene non ha niente che non va — solo non l’ha visto nessuno.
Di quanto scende il prezzo
Qui la risposta onesta è: dipende dal giudice.
La legge non fissa una percentuale, fissa un tetto. L’art. 591 del codice di procedura civile consente al giudice di stabilire un prezzo base inferiore al precedente «fino al limite di un quarto» — e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà.
Quindi il tetto non è sempre lo stesso: nei primi giri è il 25%, dal quinto in poi può arrivare al 50%. È il motivo per cui i lotti con molti tentativi alle spalle mostrano cali che sembrano sproporzionati rispetto ai primi.
Nella pratica i tribunali si muovono in una forchetta stretta. Il ribasso più comune è del 25%, cioè il massimo consentito. Ma non è automatico: alcuni giudici ribassano del 10 o del 20%, altri tengono fermo il prezzo per un giro e poi tagliano, altri ancora cambiano modalità di vendita prima di toccare il prezzo.
Sulle aste vive oggi con almeno un tentativo fallito alle spalle, lo sconto cumulato medio rispetto alla prima base d’asta è del 25%. È una media su migliaia di lotti con storie diverse: c’è chi ha perso il 10% dopo un giro e chi ha perso il 90% dopo sei.
Il ribasso si accumula, e questo cambia i conti
Il punto che sfugge a chi guarda una singola asta è che i ribassi si applicano sul prezzo precedente, non su quello originale.
Un immobile che parte da 100.000 euro e viene ribassato tre volte del 25% non arriva a 25.000. Arriva a circa 42.000, perché ogni taglio morde su una base già ridotta. Sembra un dettaglio aritmetico ed è la differenza tra un affare e un calcolo sbagliato.
Nei casi estremi il meccanismo produce numeri che sembrano errori di battitura. Sulle aste vive ci sono lotti con sei o sette tentativi alle spalle e un ribasso cumulato oltre il 90%: un compendio immobiliare di grandi dimensioni a 90.000 euro, sceso dell‘88% dal primo tentativo. Sono i casi in cui vale la pena chiedersi non “perché costa così poco” ma “cosa non sto vedendo”.
Aspettare il prossimo ribasso conviene?
È la domanda che si fanno tutti e non ha una risposta generale, ma ha tre criteri concreti.
Quanto è raro il bene. Un trilocale in una zona con altri venti trilocali all’asta può aspettare: se lo perdi ne trovi un altro. Una villa singola con giardino in un comune dove all’asta non passa niente da due anni, no.
Quanto costa aspettare. Quando il giudice fissa nuove condizioni o un nuovo prezzo, assegna un termine per presentare le offerte che l’art. 591 vuole non inferiore a sessanta giorni e non superiore a novanta. Sommando i tempi di fissazione, fra un tentativo e il successivo passano in genere alcuni mesi. Se nel frattempo stai pagando un affitto, il risparmio va confrontato con quei mesi di canone.
Chi altro sta guardando. Un’asta che va deserta due volte di fila su un bene sano è un segnale: o nessuno l’ha vista, o tutti hanno visto qualcosa. Se al terzo giro compaiono più offerenti, il prezzo di aggiudicazione risale sopra la base e il ribasso te lo sei giocato.
C’è poi un rischio che si sottovaluta: la procedura può chiudersi. Se dopo più tentativi il bene resta invenduto, il creditore può rinunciare, o il giudice può disporre l’estinzione. Il bene esce dall’asta e non ci torna. Aspettare il ribasso successivo presuppone che un ribasso successivo ci sia.
Come leggere lo storico dei tentativi
Prima di fare un’offerta su un’asta già andata deserta, lo storico dice cose che l’avviso di vendita non dice.
Guarda quante volte è andata deserta e in quanto tempo. Tre tentativi in dodici mesi è una procedura che si muove. Tre tentativi in quattro anni è una procedura ferma, e il ritardo di solito ha una causa — un contenzioso, un’opposizione, un problema che si trascina.
Guarda se è cambiata la modalità di vendita. Il passaggio da analogica a telematica spesso coincide con un cambio di delegato o con la volontà di allargare la platea: è un segnale di attività.
Guarda se è cambiata la perizia. Una perizia aggiornata dopo un tentativo deserto significa che qualcuno è tornato sul posto, e la seconda versione racconta quasi sempre qualcosa in più della prima.
I numeri per provincia vanno letti con attenzione
Se ordini le province italiane per numero di lotti andati deserti, in testa trovi Udine con 574, davanti a Perugia con 274 e Roma con 227.
Non significa che a Udine il mercato immobiliare sia in crisi. Di quei 574 lotti, gli immobili sono trenta: il cinque per cento. Tutto il resto sono beni mobili, il magazzino di un paio di procedure fallimentari spezzato in centinaia di micro-lotti da dieci euro l’uno — un abbattitore, una stampante, un forno — e ognuno, ogni volta che resta invenduto, conta come un’asta deserta.
Roma ha la composizione opposta: 227 lotti deserti, di cui 163 immobili.
Rifacendo la classifica sui soli immobili il quadro cambia del tutto: Perugia 198, Roma 163, Reggio Calabria 155, Pesaro-Urbino 126, Cosenza 122. Udine esce dalle prime dieci.
È un buon promemoria generale: i dati grezzi del Portale delle Vendite Pubbliche contano lotti, non case. Prima di ricavarne una mappa delle zone in difficoltà, bisogna separare gli immobili dal resto.
Domande frequenti
Se l’asta va deserta posso comprare a trattativa privata? No. L’immobile resta dentro la procedura esecutiva e si vende solo attraverso i tentativi disposti dal giudice. Non esiste un canale per comprarlo fuori dall’asta.
Dopo quanto tempo si tiene il nuovo tentativo? Dipende dal tribunale e dal carico del delegato. La legge però fissa il termine per presentare le offerte sul nuovo tentativo: non meno di sessanta giorni e non più di novanta.
Il ribasso è sempre del 25%? No, quello è il massimo nei primi tentativi. Il giudice può disporre meno, o non ribassare affatto per un giro. E dopo il quarto tentativo andato deserto il tetto sale alla metà del prezzo precedente.
Un’asta deserta più volte è sempre un’occasione? No, ed è l’errore più costoso. Un bene che nessuno vuole a tre tentativi consecutivi ha quasi sempre un motivo, e quel motivo lo pagherai tu dopo l’aggiudicazione. Il ribasso è interessante solo quando hai capito perché c’è.
Posso sapere quante volte un lotto è andato deserto? Sì. Ogni scheda su addicta riporta i tentativi precedenti e lo sconto cumulato rispetto alla prima base d’asta, ricostruiti dallo storico del Portale.
Dati aggiornati al 10 settembre 2026, calcolati sulle aste attive pubblicate sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia. Prevale sempre l’avviso di vendita ufficiale: in caso di discrepanza fa fede quello.