Difformità
Nel linguaggio delle aste giudiziarie, la difformità è la distanza tra com’è davvero un immobile e come risulta nei documenti ufficiali che lo riguardano: i titoli edilizi con cui è stato costruito o modificato e i dati depositati al catasto. Quando lo stato dei luoghi non coincide con ciò che è stato autorizzato o dichiarato, si parla di difformità. È una delle voci che pesano di più sul valore di un bene all’asta, e una di quelle che chi compra deve imparare a leggere.
Difformità urbanistico-edilizie e catastali
Non tutte le difformità sono uguali. Le due famiglie principali sono:
- Difformità urbanistico-edilizie: l’immobile, in tutto o in parte, non corrisponde ai titoli abilitativi (permesso di costruire, SCIA, eventuali condoni). Rientrano qui una veranda chiusa senza autorizzazione, un soppalco mai denunciato, una diversa distribuzione interna, un ampliamento non assentito. Sono, in sostanza, gli abusi edilizi.
- Difformità catastali: lo stato reale non coincide con la planimetria depositata al catasto. Magari le stanze sono diverse, o la metratura non torna. Riguardano la cosiddetta conformità catastale.
Spesso le due cose convivono: un intervento mai autorizzato è quasi sempre anche mai aggiornato al catasto. Sul piano della gravità si distinguono inoltre difformità totali, parziali e variazioni essenziali, con conseguenze diverse sulla possibilità di regolarizzare.
Perché le difformità contano in un’asta
In una vendita forzata la fotografia dell’immobile la scatta la perizia del consulente nominato dal tribunale. È lì che le difformità vengono rilevate e descritte e — punto decisivo — è lì che viene stimato il costo per sanarle. Quel costo entra nel valore del bene e contribuisce a spiegare perché il prezzo base parte più in basso.
Tradotto: uno sconto importante, a volte, non è un regalo, ma il riflesso di irregolarità da sistemare. Leggere la perizia serve esattamente a capire se quel “guaio” è gestibile e quanto costa davvero.
Difformità sanabili e non sanabili
Alcune difformità si possono regolarizzare, altre no. La sanatoria classica passa per l’accertamento di conformità (la cosiddetta doppia conformità prevista dal Testo Unico dell’Edilizia, DPR 380/2001), che richiede che l’intervento fosse conforme alle norme sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Quando questo non è possibile, la difformità resta e in certi casi può comportare l’obbligo di demolizione o ripristino.
Negli ultimi anni il quadro si è mosso: la riforma nota come “Salva Casa” (2024) ha ampliato le tolleranze costruttive e alcune possibilità di regolarizzazione delle difformità minori. È un’area in evoluzione, quindi conviene sempre verificare la norma aggiornata sul singolo caso.
Il vantaggio di chi compra all’asta
C’è un aspetto che molti non conoscono. Un immobile con difformità urbanistiche, sul mercato libero, può essere addirittura invendibile finché non viene regolarizzato. Nelle vendite forzate, invece, la legge prevede un regime particolare: l’aggiudicatario può acquistare comunque il bene e dispone di un termine — 120 giorni dal decreto di trasferimento — per presentare la domanda di sanatoria o di condono, dove ne ricorrano i presupposti (art. 46, comma 5, DPR 380/2001).
Vuol dire che l’asta può essere la via per mettere le mani su un immobile irregolare a un prezzo coerente con il costo di regolarizzazione, con una finestra di tempo per metterlo in regola. A patto di aver fatto bene i conti prima.
Cosa fare prima di offrire
La regola è una sola: la difformità va capita prima, non scoperta dopo. Nella perizia trovi quali irregolarità esistono, se sono sanabili e a quanto ammonta la spesa stimata per sistemarle. Da lì calcoli il costo reale dell’operazione — prezzo di aggiudicazione, imposte e, appunto, sanatoria — e decidi se l’affare regge. Nei casi più complessi, un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) può valutare sanabilità e costi con più precisione.
Su addicta ogni asta riporta il tribunale e il numero di procedura: così puoi risalire alla perizia e verificare la situazione direttamente alla fonte.
Contenuto informativo a scopo divulgativo, non una consulenza legale o tecnica. Le norme in materia edilizia e di sanatorie cambiano nel tempo: sul caso concreto fanno fede gli atti della procedura e la normativa vigente.