Ipoteca
Nel mondo delle aste giudiziarie l’ipoteca è una delle parole che spaventano di più, eppure per chi compra è quasi sempre una buona notizia. È una garanzia che un creditore — di solito una banca — vanta su un immobile: se il debito non viene pagato, gli dà il diritto di farlo vendere e di soddisfarsi sul ricavato, con precedenza sugli altri. In termini giuridici è un diritto reale di garanzia (artt. 2808 e seguenti del codice civile), che consente di espropriare il bene vincolato anche nei confronti di un terzo acquirente e di esercitare la prelazione sul prezzo.
Le caratteristiche e l’oggetto
L’ipoteca ha tre caratteri che vale la pena conoscere: è accessoria (esiste in funzione di un credito da garantire), speciale (grava su beni determinati e per una somma precisa) e indivisibile (resta per intero su tutti i beni vincolati e su ogni loro parte). Oggetto tipico sono i beni immobili e i beni mobili registrati (art. 2810).
Un punto spesso trascurato: l’ipoteca nasce con l’iscrizione nei registri immobiliari (art. 2808). Non basta il titolo, è l’iscrizione a far sorgere il diritto e a fissarne il grado, cioè l’ordine di priorità quando sullo stesso bene gravano più ipoteche. Chi ha il grado migliore si soddisfa per primo sul ricavato.
I tre tipi: legale, giudiziale, volontaria
A seconda della fonte, l’ipoteca si distingue in tre tipi. È legale quando nasce direttamente dalla legge a favore di certi soggetti (art. 2817); giudiziale quando si fonda su una sentenza di condanna al pagamento (art. 2818); volontaria quando deriva da un atto di volontà del concedente, per contratto o dichiarazione unilaterale — il caso tipico è il mutuo ipotecario (art. 2821).
Perché l’ipoteca porta all’asta
Dietro moltissime aste c’è proprio un’ipoteca non onorata. Quando il debito resta insoluto, il creditore ipotecario esercita quell’azione esecutiva “rinforzata” che la garanzia gli attribuisce: avvia l’esecuzione forzata, il tribunale mette l’immobile in vendita e con il ricavato paga i creditori, ciascuno secondo il proprio grado.
Il punto che conta: chi compra acquista libero
Ed eccolo, l’aspetto che cambia tutto e che molti ignorano. L’immobile comprato all’asta non si porta dietro l’ipoteca. Con il decreto di trasferimento il giudice ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti che gravano sul bene (art. 586 del codice di procedura civile). Il bene passa all’aggiudicatario “purgato”, cioè libero dai vincoli, mentre i debiti restano alla procedura e vengono soddisfatti — quando e nella misura in cui è possibile — con il prezzo di vendita.
È una differenza importante rispetto ad altri pesi: una servitù, per esempio, all’asta resta; l’ipoteca, invece, si cancella.
Il mito da sfatare: «mi accollo il mutuo?»
È la paura numero uno di chi si avvicina, e la risposta è no. I debiti del vecchio proprietario non diventano dell’acquirente: non ti accolli il suo mutuo. Quello che paghi è il prezzo di aggiudicazione e le imposte di trasferimento; le ipoteche le cancella il giudice. È, anzi, uno dei veri vantaggi dell’acquisto in sede d’asta.
Come verificarlo prima di offrire
La storia ipotecaria di un immobile è pubblica. La trovi nell’ispezione ipotecaria e riassunta nella perizia allegata alla procedura: lì leggi quali e quante ipoteche gravano sul bene, anche se poi saranno cancellate con il trasferimento. Serve soprattutto a ricostruire la vicenda dell’immobile e a non avere sorprese.
Su addicta ogni asta riporta il tribunale e il numero di procedura, così puoi risalire agli atti e verificare la situazione direttamente alla fonte.
Contenuto informativo a scopo divulgativo, non una consulenza legale. Sul caso concreto fanno fede gli atti della procedura e la normativa vigente.