Quanto costa comprare casa all'asta, voce per voce
La base d’asta è il punto di partenza, non il prezzo.
Chi confronta un’asta col mercato libero guardando solo quel numero sta confrontando due cose diverse, e quasi sempre a proprio sfavore, perché sul mercato libero il prezzo richiesto include già molto di quello che qui arriva dopo.
Queste sono le voci, divise fra quelle che puoi calcolare prima e quelle che non puoi.
Quello che si calcola prima
Le imposte di trasferimento. Cambiano a seconda di chi vende e di cosa compri.
Se il debitore è un privato, si paga l’imposta di registro: 9% sul valore, oppure 2% se hai i requisiti prima casa. Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse, 50 euro ciascuna.
Se il debitore è un’impresa e la vendita è soggetta a IVA si paga l’IVA, al 10% o al 22% a seconda del bene, e le ipocatastali in misura fissa.
Sul residenziale c’è un meccanismo che conviene conoscere, il prezzo-valore: consente di calcolare l’imposta di registro sulla rendita catastale rivalutata invece che sul prezzo pagato. Su un immobile comprato bene può ridurre l’imposta in modo sensibile. Si applica su richiesta e a certe condizioni: va chiesto al delegato, non arriva da solo.
Il compenso del delegato. È stabilito da un decreto ministeriale in base al prezzo di aggiudicazione, ed è a carico dell’aggiudicatario per la parte relativa al trasferimento. Su immobili di taglio medio sono in genere qualche migliaio di euro.
Le spese di procedura. Trascrizione del decreto, cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti, voltura catastale. Sono voci amministrative, ognuna di poche centinaia di euro, che sommate contano.
Il contributo per la registrazione e la trascrizione. Fisso, ma va versato.
La somma di queste voci il delegato la quantifica e la comunica dopo l’aggiudicazione. Chiederla prima di offrire non si può ma stimarla sì, ed è quello che fa la funzione «il prezzo finito» sulle schede di addicta: mette insieme imposte, oneri e compenso del delegato in modo deterministico, con la proiezione al prossimo ribasso.
Quello che non si calcola prima
Qui stanno i soldi che rovinano i piani.
La liberazione dell’immobile. Se il bene è occupato, fra il decreto di trasferimento e la disponibilità materiale può passare da qualche mese a oltre un anno. Il costo diretto è contenuto, perché l’ordine di liberazione lo esegue il custode. Quello indiretto no: sono mesi in cui paghi le imposte su un immobile che non puoi usare né affittare, e se nel frattempo stai in affitto paghi due volte.
Le spese condominiali arretrate. Come nuovo proprietario rispondi in solido delle quote dell’anno in corso e di quello precedente. Se il debitore non pagava da anni, la parte che ti tocca può essere di migliaia di euro. La perizia a volte lo dice, a volte no: chiederlo all’amministratore prima di offrire è mezz’ora ben spesa.
I lavori. Un immobile all’asta è quasi sempre un immobile che nessuno ha curato per anni. Impianti da rifare, caldaia da sostituire, infissi, umidità. La perizia descrive lo stato ma non preventiva, e la differenza fra “da rinfrescare” e “da rifare” sono decine di migliaia di euro.
Le sanatorie urbanistiche. Se c’è una difformità, sanarla ha un costo che dipende dal comune e dal tipo di abuso, e in alcuni casi non è sanabile affatto. È l’unica voce che può rendere l’operazione impossibile invece che solo più cara.
Un ordine di grandezza
Le voci fisse — imposte, delegato, spese — su un immobile residenziale di taglio medio stanno indicativamente fra il 6% e il 12% del prezzo di aggiudicazione, a seconda che tu abbia i requisiti prima casa e che si applichi o meno il prezzo-valore.
Le voci variabili non hanno un ordine di grandezza. Un appartamento libero e in ordine può non averne nessuna. Uno occupato, con arretrati condominiali e impianti da rifare, può aggiungere il 30% e due anni.
È per questo che lo sconto medio del 23% sulla perizia, preso da solo, non dice se un’operazione conviene. Il confronto va fatto fra il costo finito e quello che spenderesti per lo stesso immobile sul mercato, pronto.
Dove si perde il margine
Tre errori ricorrenti, in ordine di frequenza.
Calcolare il budget sulla base d’asta. Offri fino all’ultimo euro che hai e poi non hai i soldi per le imposte. È la causa più comune di decadenza dall’aggiudicazione.
Non verificare lo stato occupazionale. Un immobile occupato comprato come se fosse libero sposta l’intera pianificazione di un anno.
Sottovalutare i lavori perché l’immobile “sembra a posto”. Sembra a posto quasi sempre, in una visita di mezz’ora con la luce accesa.
Domande frequenti
Si paga il notaio comprando all’asta? No, non serve il rogito notarile: il trasferimento avviene con il decreto del giudice. Si paga però il compenso del delegato, che spesso è un notaio ma agisce in altra veste.
Si paga la provvigione di agenzia? No.
Si possono avere le agevolazioni prima casa? Sì, se ricorrono i requisiti ordinari. Vanno dichiarate nei modi e nei tempi previsti: chiedi al delegato come e quando.
Le ipoteche sull’immobile le pago io? No. Ipoteche e pignoramenti vengono cancellati con il decreto di trasferimento. Restano invece i vincoli di natura diversa: servitù, vincoli urbanistici o paesaggistici.
Posso sapere in anticipo quanto pagherò di imposte? Una stima sì, il numero esatto lo comunica il delegato dopo l’aggiudicazione perché dipende da scelte che fai tu, come le agevolazioni e il prezzo-valore.
Questa guida descrive il quadro generale a titolo informativo e non sostituisce una consulenza fiscale. Aliquote e modalità dipendono dal caso concreto: prevale sempre l’avviso di vendita e quanto comunicato dal delegato.