Quanto si risparmia davvero comprando all'asta
La risposta breve è: circa il 23% rispetto alla stima del perito.
La risposta utile è che quel 23% è una media che mette insieme cose incomparabili, e che lo sconto vero dipende da tre variabili: quanto costa il bene, dove si trova, e quante volte è già andato deserto.
Questi sono i numeri al 10 settembre 2026, calcolati sulle aste attive in Italia.
Il dato aggregato, e perché da solo non serve
Sulle aste con una stima peritale disponibile, lo sconto medio rispetto alla perizia è del 23,1%.
Prendere quel numero e applicarlo al bene che stai guardando è il modo più veloce per sbagliare i conti. Non perché sia falso, ma perché la distribuzione attorno alla media è larghissima: ci sono lotti a −5% e lotti a −90%, e finiscono nella stessa media.
Serve scomporlo.
Più il bene costa poco, più sconta
Questa è la relazione più forte nei dati, ed è controintuitiva per chi immagina l’asta come la scorciatoia per la villa a metà prezzo.
| Fascia di prezzo | Sconto medio |
|---|---|
| Fino a 25.000 € | −29,3% |
| 25 – 50.000 € | −28,6% |
| 50 – 100.000 € | −20,1% |
| 100 – 200.000 € | −16,1% |
| 200 – 500.000 € | −17,5% |
| 500.000 € – 1 mln | −19,3% |
| Oltre 1 milione | −15,2% |
Il taglio piccolo sconta quasi il doppio di quello grande.
Il motivo non è che i lotti economici siano affari migliori. È che sono quelli che nessuno vuole: monolocali in paesi che si spopolano, box auto staccati dall’abitazione, quote indivise, terreni senza destinazione. Lo sconto è alto perché la domanda è bassa, e la domanda è bassa per ragioni che dopo l’aggiudicazione diventano tue.
Sopra il milione succede l’opposto. Quei beni hanno pochi acquirenti ma qualificati, spesso operatori che sanno valutarli, e il prezzo di aggiudicazione resta vicino alla stima.
E non sono ville: due immobili su tre stanno sotto i 100.000 euro
La composizione del mercato spiega il resto. Sui 17.861 immobili attivi:
| Fascia | Immobili | Quota |
|---|---|---|
| Fino a 25.000 € | 4.575 | 26% |
| 25 – 50.000 € | 3.305 | 19% |
| 50 – 100.000 € | 4.117 | 23% |
| 100 – 200.000 € | 3.129 | 18% |
| 200 – 500.000 € | 1.884 | 11% |
| Oltre 500.000 € | 985 | 6% |
Due immobili su tre costano meno di centomila euro. Uno su sedici supera il mezzo milione.
Il patrimonio che finisce all’asta in Italia è piccolo, periferico ed economico, e lo sconto premia proprio la parte che nessuno vuole. Se cerchi l’appartamento in centro a metà prezzo, i numeri dicono che non è lì che lo trovi.
(Le fasce sommano a poco più del totale, e le quote a poco più di cento, perché i filtri sono inclusivi da entrambi i lati: i lotti esattamente a 25.000 o 50.000 euro cadono in due fasce. Lo scarto è dello 0,7%.)
Dove il mercato è fermo, lo sconto raddoppia
Lo sconto medio per regione, calcolato sui lotti con stima peritale disponibile:
| Regione | Sconto medio | Lotti |
|---|---|---|
| Sardegna | −32,5% | 300 |
| Abruzzo | −30,7% | 167 |
| Sicilia | −30,2% | 509 |
| Umbria | −28,7% | 248 |
| … | ||
| Campania | −15,3% | 350 |
| Emilia-Romagna | −13,3% | 98 |
| Liguria | −12,8% | 92 |
Fra Sardegna e Liguria ballano venti punti.
La lettura è la liquidità: dove il mercato immobiliare ordinario è lento, un immobile all’asta trova pochi compratori e il prezzo scende molto prima di trovarne uno. Dove il mercato gira, l’asta compete con il mercato libero e lo sconto si assottiglia.
Attenzione ai campioni piccoli. La Calabria risulta a −35,4%, il valore più alto d’Italia, ma su venticinque lotti soltanto: non è un dato su cui costruire una strategia.
Il prezzo al metro quadro, provincia per provincia
Il dato più concreto per chi cerca casa è quanto costa un metro quadro all’asta dove vive. Mediana per provincia, 92 province con dati sufficienti:
Le più economiche: Crotone 236 €/m², Reggio Calabria 246, Biella 248, Isernia 250, Catanzaro 256, Sud Sardegna 266.
Le più care: Milano 1.463 €/m², Monza e Brianza 1.420, Forlì-Cesena 1.356, Siena 1.339, Firenze 1.335, Verona 1.198.
Fra il primo e l’ultimo ballano sei volte.
Questi sono prezzi base d’asta, non prezzi di aggiudicazione: il valore finale può salire se ci sono più offerenti. E sono mediane provinciali, quindi mettono insieme il capoluogo e i comuni più piccoli, che in province grandi è una semplificazione forte.
Il confronto che conta lo puoi fare solo tu: prendi il prezzo al metro quadro della tua zona sul mercato libero e mettilo accanto a questi. Il rapporto fra i due è il tuo sconto reale, e non somiglia quasi mai al 23% della media nazionale.
Quello che lo sconto non comprende
Il numero che stai guardando è sempre la base d’asta contro la stima del perito. Non è quello che spendi.
Dopo l’aggiudicazione arrivano l’imposta di registro o l’IVA, le imposte ipotecaria e catastale, il compenso del delegato, le spese di procedura, l’eventuale liberazione dell’immobile se è occupato, e i lavori. Su un immobile da 80.000 euro le voci fisse possono valere diverse migliaia di euro, e la liberazione, quando serve, ha tempi e costi che nessuna tabella può stimare in anticipo.
Uno sconto del 30% sulla perizia può ridursi a molto meno una volta arrivati al rogito. Il confronto onesto non è fra base d’asta e stima: è fra il costo finito e quello che spenderesti comprando lo stesso immobile sul mercato.
Domande frequenti
Qual è lo sconto medio su un’asta giudiziaria? Il 23,1% rispetto alla stima del perito, sulle aste attive con perizia disponibile al 10 settembre 2026. Ma varia dal 15% al 32% a seconda della fascia di prezzo e della regione.
Conviene di più comprare un immobile economico? Sconta di più, non è la stessa cosa. Sotto i 25.000 euro lo sconto medio è del 29%, ma quella fascia contiene i beni con meno domanda e più problemi. Lo sconto è il prezzo del rischio, non un regalo.
Lo sconto si calcola sulla perizia o sul prezzo di mercato? Sulla perizia, che è una stima del valore di mercato fatta da un tecnico incaricato dal tribunale. Può essere vecchia di anni e può essere sbagliata in entrambe le direzioni.
Questi numeri li posso rifare da solo? Sì. I dati aggregati per provincia e per regione sono pubblici e scaricabili in CSV dall’osservatorio, e il catalogo è interrogabile senza registrazione.
Dati al 10 settembre 2026, calcolati sulle aste attive pubblicate sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia. Gli sconti per regione e per fascia sono calcolati sui soli lotti con stima peritale disponibile. Prevale sempre l’avviso di vendita ufficiale.