Saldo prezzo: quanto tempo hai e cosa rischi
Ti sei aggiudicato l’immobile. Da quel momento parte un orologio, e quello è il vero punto di rischio di tutta l’operazione.
Non la gara: il saldo. Perché se il termine scade e i soldi non ci sono, non perdi solo l’immobile. Perdi anche la cauzione, e in certi casi anche di più.
Quanto tempo hai
Il termine lo fissa il giudice ed è scritto nell’avviso di vendita. Nella pratica quasi sempre 120 giorni dall’aggiudicazione, ma non è una regola di legge: alcuni tribunali indicano 90 giorni, altri 60, e su beni particolari può essere più corto.
È la prima riga dell’avviso che devi leggere, prima ancora del prezzo. Un termine di 60 giorni e un mutuo da istruire sono due cose che stanno insieme male.
Il termine decorre dall’aggiudicazione, non dal decreto di trasferimento e non da quando il delegato ti scrive. Ed è perentorio: non è un’indicazione di massima.
Cosa succede se non paghi
Si chiama decadenza dall’aggiudicazione ed è disciplinata dall’art. 587 del codice di procedura civile. Le conseguenze sono tre, in ordine di gravità.
Perdi la cauzione. Quella versata con l’offerta, in genere il 10% del prezzo offerto, viene incamerata — il codice la qualifica come perdita «a titolo di multa». Su un immobile da 100.000 euro sono 10.000 euro che non rivedi.
Perdi l’immobile. Il bene torna in vendita e si fa un nuovo tentativo.
Puoi dover pagare la differenza. È la parte che quasi nessuno sa. L’art. 587 dice che se il prezzo ricavato dal nuovo tentativo, sommato alla cauzione confiscata, resta inferiore al prezzo precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto a versare la differenza.
Con un esempio: ti sei aggiudicato a 100.000 con 10.000 di cauzione, decadi, e al giro dopo il bene va via a 80.000. Il conto è 80.000 + 10.000 = 90.000 contro i 100.000 di prima: la differenza che ti possono chiedere è 10.000, oltre alla cauzione già persa.
Va messa in conto prima di offrire, non dopo.
Il problema vero: il mutuo
La maggior parte delle decadenze nasce qui.
Il meccanismo è scomodo per costruzione: la banca vuole vedere il decreto di trasferimento o almeno l’aggiudicazione definitiva per erogare, e il decreto arriva dopo il saldo. Quindi ti serve una banca disposta a erogare su un immobile che non è ancora tuo, con la garanzia che si perfeziona dopo.
Esistono prodotti dedicati — i mutui per aste giudiziarie — e alcuni tribunali hanno convenzioni con istituti che li conoscono. Ma i tempi restano stretti: fra istruttoria, perizia della banca e delibera passano facilmente 60-90 giorni, e li stai spendendo dentro i tuoi 120.
Tre regole pratiche che fanno la differenza:
Vai in banca prima di offrire, non dopo. Con la perizia del tribunale in mano, l’indirizzo, i dati catastali. Una delibera di massima prima dell’asta ti dice se puoi permetterti quell’offerta.
Di’ che è un’asta. Alcune filiali non trattano questi mutui e scoprirlo al sessantesimo giorno è un problema serio.
Tieni un piano B liquido. Se la banca si blocca, la differenza fra perdere la cauzione e chiudere l’operazione la fa la possibilità di reperire i soldi altrove in poche settimane.
Si può chiedere una proroga?
Si può chiedere. Non è detto che si ottenga.
Il giudice dell’esecuzione può concedere un differimento se la richiesta è motivata e arriva prima della scadenza, non dopo. Un’istruttoria bancaria documentata e in stato avanzato è una motivazione che a volte viene accolta; “non sono ancora riuscito a trovare i soldi” no.
La regola pratica è che una proroga si chiede quando si ha in mano la prova che il ritardo non dipende da te, e la si chiede con settimane di anticipo tramite il delegato.
Cosa si versa, oltre al prezzo
Il saldo non è solo il prezzo meno la cauzione. Insieme vanno di norma versate le somme per le imposte di trasferimento e per le spese, che il delegato quantifica e comunica.
Sono voci che sul totale pesano: imposta di registro o IVA a seconda del venditore, imposte ipotecaria e catastale, compenso del delegato, spese di procedura. Su un immobile da 80.000 euro possono valere diverse migliaia di euro, e vanno trovate insieme al resto, non dopo.
Il delegato manda il conteggio esatto. Chiederlo appena aggiudicato, invece di aspettare che arrivi, è il modo più semplice per non avere sorprese al giorno 110.
Dopo il saldo
Versato il saldo, il giudice emette il decreto di trasferimento: è l’atto che ti rende proprietario, e sostituisce il rogito notarile.
Da lì partono la trascrizione, la cancellazione delle formalità pregiudizievoli — ipoteche e pignoramenti vengono cancellati con lo stesso decreto, non te li porti dietro — e, se l’immobile è occupato, l’ordine di liberazione.
Fra il saldo e il decreto passano in genere alcune settimane. Fra il decreto e la disponibilità materiale dell’immobile, se è occupato, può passare molto di più.
Domande frequenti
Quanto tempo ho per il saldo? Lo dice l’avviso di vendita. Nella pratica quasi sempre 120 giorni dall’aggiudicazione, ma può essere meno.
Posso pagare a rate? In alcune procedure il giudice ammette il pagamento rateale, entro limiti stabiliti e su richiesta. Attenzione però: il codice prevede la decadenza anche per chi non versa una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza, e in quel caso si perdono a titolo di multa anche le rate già versate. Va verificato nell’avviso: non è la regola.
Se non pago perdo solo la cauzione? Perdi la cauzione e l’immobile. E se il prezzo del nuovo tentativo sommato alla cauzione confiscata resta sotto il prezzo che avevi offerto tu, ti può essere chiesta la differenza.
Posso rinunciare dopo l’aggiudicazione senza conseguenze? No. L’aggiudicazione non è una prenotazione: è vincolante.
Il mutuo va chiesto prima o dopo l’aggiudicazione? L’istruttoria va avviata prima. L’erogazione avviene dopo, ma se cominci a cercare la banca da aggiudicatario, i tempi non tornano quasi mai.
Questa guida descrive il quadro generale. Termini, modalità di versamento ed eventuale rateizzazione sono stabiliti dal giudice e indicati nell’avviso di vendita: prevale sempre quello.