Versteigerung ohne Gebote: was mit dem Preis passiert
Eine Versteigerung bleibt ohne Gebote, wenn die Frist abläuft und niemand ein Gebot abgegeben hat. Dramatisch ist das nicht: Das Verfahren läuft weiter, der Richter setzt einen neuen Termin an und senkt fast immer den Preis.
Die eigentliche Frage ist, um wie viel, und ob es sich lohnt, die nächste Runde abzuwarten.
Zum 10. September 2026 waren unter den laufenden Versteigerungen in Italien 6.671 Lose bereits mindestens einmal ohne Gebote geblieben. Das sind 28 % des Marktes: Mehr als ein Viertel dessen, was heute angeboten wird, hat schon jemand erfolglos zu verkaufen versucht. Davon sind 4.831 Immobilien und 1.759 bewegliche Sachen.
Warum eine Versteigerung ohne Gebote bleibt
Es gibt nicht nur einen Grund, und fast nie ist es der, nach dem es aussieht.
Ein zu hoher Preis ist die naheliegendste Erklärung und oft die falsche. Gutachten gehen von einer Marktschätzung aus, und der erste Verkaufstermin liegt nahe daran: Wenn niemand kommt, dann meist, weil das Objekt etwas Abschreckendes hat, nicht weil es hundert Euro zu teuer ist.
Die wiederkehrenden Ursachen sind andere. Eine ohne Titel bewohnte Immobilie, bei der der Käufer die Räumung einleiten muss. Ein ungeteilter Anteil — Sie kaufen ein Drittel einer Wohnung und sind plötzlich Miteigentümer mit zwei Fremden. Planungsrechtliche Abweichungen, die die Immobilie unverkäuflich machen, bis sie legalisiert sind. Ein Zugang, der über das Grundstück eines anderen führt. Oder ganz einfach ein Objekt, das in dieser Gegend niemand will: Hallen in verlassenen Industriegebieten, landwirtschaftliche Flächen ohne Absatzmöglichkeit.
Es gibt auch den umgekehrten, seltener erzählten Fall: Versteigerungen, die wegen Fehlern bei der Bekanntmachung ohne Gebote blieben. Die Bekanntmachung erschien im August, das Los landete in der falschen Kategorie, oder es fehlen Fotos. Das sind die echten Gelegenheiten, denn mit dem Objekt ist alles in Ordnung — es hat nur niemand gesehen.
Um wie viel der Preis sinkt
Hier lautet die ehrliche Antwort: Es hängt vom Richter ab.
Das Gesetz legt keinen Prozentsatz fest, sondern eine Obergrenze. Art. 591 der Zivilprozessordnung erlaubt es dem Richter, einen Ausgangspreis festzusetzen, der „bis zu einem Viertel“ unter dem vorherigen liegt — und nach dem vierten erfolglosen Verkaufstermin bis zur Hälfte.
Die Obergrenze ist also nicht immer dieselbe: In den ersten Runden liegt sie bei 25 %, ab der fünften kann sie 50 % erreichen. Deshalb zeigen Lose mit vielen Terminen hinter sich Preisrückgänge, die im Vergleich zu den ersten unverhältnismäßig wirken.
In der Praxis bewegen sich die Gerichte in einem engen Rahmen. Der häufigste Abschlag beträgt 25 %, also das zulässige Maximum. Automatisch ist das aber nicht: Manche Richter senken um 10 oder 20 %, andere halten den Preis eine Runde lang und senken dann, wieder andere ändern die Verkaufsart, bevor sie den Preis antasten.
Bei den heute laufenden Versteigerungen mit mindestens einem erfolglosen Termin beträgt der durchschnittliche kumulierte Abschlag gegenüber dem ersten Ausgangspreis 25 %. Das ist ein Durchschnitt über Tausende von Losen mit unterschiedlicher Vorgeschichte: Manche haben nach einer Runde 10 % verloren, andere nach sechs Runden 90 %.
Die Abschläge summieren sich, und das verändert die Rechnung
Was jemandem, der nur eine einzelne Versteigerung betrachtet, entgeht: Die Abschläge werden auf den vorherigen Preis angewendet, nicht auf den ursprünglichen.
Eine Immobilie, die bei 100.000 Euro startet und dreimal um 25 % gesenkt wird, landet nicht bei 25.000. Sie landet bei etwa 42.000, weil jeder Abschlag auf eine bereits reduzierte Basis greift. Das wirkt wie ein rechnerisches Detail und ist doch der Unterschied zwischen einem guten Geschäft und einer Fehlkalkulation.
In Extremfällen erzeugt der Mechanismus Zahlen, die wie Tippfehler aussehen. Unter den laufenden Versteigerungen gibt es Lose mit sechs oder sieben Terminen hinter sich und einem kumulierten Abschlag von über 90 %: ein großer Immobilienkomplex für 90.000 Euro, 88 % unter dem ersten Termin. Das sind die Fälle, in denen man sich nicht fragen sollte „warum ist es so billig?“, sondern „was übersehe ich?“.
Lohnt es sich, auf den nächsten Abschlag zu warten?
Diese Frage stellt sich jeder, und es gibt keine allgemeine Antwort, wohl aber drei konkrete Kriterien.
Wie selten das Objekt ist. Eine Dreizimmerwohnung in einer Gegend mit zwanzig weiteren Dreizimmerwohnungen in der Versteigerung kann warten: Verpassen Sie sie, finden Sie eine andere. Eine freistehende Villa mit Garten in einer Gemeinde, in der seit zwei Jahren nichts versteigert wurde, nicht.
Was das Warten kostet. Wenn der Richter neue Bedingungen oder einen neuen Preis festsetzt, bestimmt er eine Frist für die Abgabe der Gebote, die nach Art. 591 nicht weniger als sechzig und nicht mehr als neunzig Tage betragen darf. Rechnet man die Zeit für die Terminierung hinzu, vergehen zwischen zwei Terminen in der Regel einige Monate. Zahlen Sie in der Zwischenzeit Miete, müssen Sie die Ersparnis mit diesen Monatsmieten vergleichen.
Wer sonst noch hinschaut. Eine Versteigerung eines einwandfreien Objekts, die zweimal hintereinander ohne Gebote bleibt, ist ein Signal: Entweder hat sie niemand gesehen, oder alle haben etwas gesehen. Tauchen in der dritten Runde mehrere Bieter auf, steigt der Zuschlagspreis wieder über den Ausgangspreis, und der Abschlag ist verspielt.
Hinzu kommt ein unterschätztes Risiko: Das Verfahren kann enden. Bleibt das Objekt nach mehreren Terminen unverkauft, kann der Gläubiger verzichten oder der Richter die Einstellung des Verfahrens anordnen. Das Objekt verschwindet aus der Versteigerung und kehrt nicht zurück. Wer auf den nächsten Abschlag wartet, setzt voraus, dass es einen nächsten Abschlag gibt.
So lesen Sie die Terminhistorie
Bevor Sie bei einer Versteigerung bieten, die bereits ohne Gebote geblieben ist, verrät die Historie Dinge, die in der Versteigerungsbekanntmachung nicht stehen.
Schauen Sie, wie oft sie ohne Gebote blieb und in welchem Zeitraum. Drei Termine in zwölf Monaten sind ein Verfahren, das sich bewegt. Drei Termine in vier Jahren sind ein festgefahrenes Verfahren, und die Verzögerung hat meist einen Grund — einen Rechtsstreit, einen Widerspruch, ein Problem, das sich hinzieht.
Schauen Sie, ob sich die Verkaufsart geändert hat. Der Wechsel von der Präsenz- zur Online-Versteigerung fällt oft mit einem Wechsel des Delegierten oder dem Wunsch zusammen, den Bieterkreis zu erweitern: ein Zeichen von Aktivität.
Schauen Sie, ob sich das Gutachten geändert hat. Ein nach einem erfolglosen Termin aktualisiertes Gutachten bedeutet, dass jemand noch einmal vor Ort war, und die zweite Fassung verrät fast immer mehr als die erste.
Die Zahlen nach Provinzen müssen mit Vorsicht gelesen werden
Ordnet man die italienischen Provinzen nach der Zahl der Lose ohne Gebote, liegt Udine mit 574 vorn, vor Perugia mit 274 und Rom mit 227.
Das heißt nicht, dass der Immobilienmarkt in Udine in der Krise steckt. Von diesen 574 Losen sind dreißig Immobilien: fünf Prozent. Alles andere sind bewegliche Sachen, das Lager einiger Insolvenzverfahren, aufgeteilt in Hunderte Kleinstlose zu je zehn Euro — ein Schockkühler, ein Drucker, ein Ofen —, und jedes davon zählt jedes Mal, wenn es unverkauft bleibt, als Versteigerung ohne Gebote.
Rom hat die umgekehrte Zusammensetzung: 227 Lose ohne Gebote, davon 163 Immobilien.
Erstellt man die Rangliste nur für Immobilien, ändert sich das Bild völlig: Perugia 198, Rom 163, Reggio Calabria 155, Pesaro-Urbino 126, Cosenza 122. Udine fällt aus den ersten zehn heraus.
Das ist eine gute allgemeine Erinnerung: Die Rohdaten des Portale delle Vendite Pubbliche zählen Lose, nicht Häuser. Bevor man daraus eine Karte der Problemregionen ableitet, muss man die Immobilien vom Rest trennen.
Häufige Fragen
Kann ich bei einer Versteigerung ohne Gebote freihändig kaufen? Nein. Die Immobilie bleibt im Vollstreckungsverfahren und wird nur über die vom Richter angeordneten Termine verkauft. Einen Weg, sie außerhalb der Versteigerung zu kaufen, gibt es nicht.
Nach welcher Zeit findet der neue Termin statt? Das hängt vom Gericht und der Arbeitsbelastung des Delegierten ab. Das Gesetz legt aber die Frist für die Abgabe der Gebote für den neuen Termin fest: nicht weniger als sechzig und nicht mehr als neunzig Tage.
Beträgt der Abschlag immer 25 %? Nein, das ist das Maximum bei den ersten Terminen. Der Richter kann weniger anordnen oder für eine Runde gar nicht senken. Und nach dem vierten erfolglosen Termin steigt die Obergrenze auf die Hälfte des vorherigen Preises.
Ist eine Versteigerung, die mehrmals ohne Gebote blieb, immer eine Gelegenheit? Nein, und das ist der teuerste Fehler. Ein Objekt, das bei drei aufeinanderfolgenden Terminen niemand will, hat fast immer einen Grund, und diesen Grund bezahlen Sie nach dem Zuschlag. Der Abschlag ist nur dann interessant, wenn Sie verstanden haben, warum es ihn gibt.
Kann ich erfahren, wie oft ein Los ohne Gebote geblieben ist? Ja. Jede Seite auf addicta zeigt die vorherigen Termine und den kumulierten Abschlag gegenüber dem ersten Ausgangspreis, rekonstruiert aus der Historie des Portals.
Datenstand 10. September 2026, berechnet auf Grundlage der laufenden Versteigerungen, die auf dem Portale delle Vendite Pubbliche des Justizministeriums veröffentlicht sind. Maßgeblich ist immer die amtliche Versteigerungsbekanntmachung: Bei Abweichungen gilt sie.