Wie man bei einer Gerichtsversteigerung kauft: der vollständige Ratgeber 2026

Von der addicta-Redaktion · 29 Min. Lesezeit · 285 Aufrufe

Eine Gerichtsversteigerung ist ein von einem Gericht angeordnetes Zwangsverkaufsverfahren, um das Vermögen eines Schuldners zu verwerten und die Gläubiger zu befriedigen. Sie ist kein Flohmarkt mit Hammer, kein eBay und keine notarielle Versteigerung unter Privatleuten. Sie ist ein gerichtliches Verfahren, das von der italienischen Zivilprozessordnung und, für den Online-Teil, vom Ministerialdekret DM 32/2015 geregelt wird.

Bei einer Gerichtsversteigerung können Sie praktisch jedes pfändbare Gut kaufen: Wohnungen, Villen, Industriehallen, landwirtschaftliche Flächen und Bauland, aber auch Autos, Boote, Maschinen, Gesellschaftsanteile, Einrichtungsgegenstände und Luxusgüter. Die Bandbreite ist viel größer, als man gemeinhin annimmt.

Der durchschnittliche Abschlag gegenüber dem Marktwert liegt zwischen 15 % und 50 %, je nachdem, wie viele Versteigerungen ohne Gebote geblieben sind, um welche Art von Objekt es sich handelt und welche konkreten Gegebenheiten beim Los vorliegen. Achtung: Der Abschlag ist nicht garantiert. Bei begehrten Immobilien kann ein harter Bieterwettbewerb den Endpreis bis in die Nähe des Gutachtenwerts oder sogar darüber treiben. Der eigentliche Vorteil ist nicht der Abschlag an sich, sondern die Transparenz des Verfahrens: ein beeidigtes Gutachten, die Löschung der Belastungen und ein vom Richter erlassenes Übertragungsdekret.

Dieser Ratgeber behandelt ausschließlich Gerichtsversteigerungen, die über das Portale delle Vendite Pubbliche (PVP, das Portal der öffentlichen Verkäufe) des italienischen Justizministeriums laufen. Wenn Sie Informationen über Versteigerungen unter Privatleuten, notarielle Verkäufe oder allgemeine E-Commerce-Plattformen suchen, sind Sie hier falsch. Nach diesen 5.000 Wörtern wissen Sie, wie Sie ein Los finden, ein Gutachten lesen, das Online-Gebot ausfüllen, Stempelgebühr und Kaution zahlen, die Fehler vermeiden, die ein Gebot ungültig machen, und alles regeln, was nach dem Zuschlag passiert.

1. Arten von Gerichtsversteigerungen und was man kaufen kann

Gerichtsversteigerungen lassen sich in zwei verfahrensrechtliche Hauptkategorien einteilen: Zwangsvollstreckungen und Insolvenzverfahren.

Immobiliarzwangsvollstreckungen. Sie machen den Großteil der Verkäufe auf dem PVP aus. Ein Gläubiger (Bank, Steuerbehörde, Eigentümergemeinschaft, Lieferant) hat gegen den Schuldner einen Vollstreckungstitel erwirkt und eine oder mehrere Immobilien pfänden lassen. Der Vollstreckungsrichter ernennt einen mit dem Verkauf beauftragten Freiberufler (professionista delegato), der die Versteigerungsbekanntmachung verfasst, das Los auf dem PVP veröffentlicht und die Versteigerung durchführt. Auf diesem Weg werden Wohnungen, Einfamilienhäuser, Gewerbeeinheiten, Büros, Hallen, Garagen, landwirtschaftliche Flächen, Bauland, Lager und ganze Immobilienkomplexe verkauft. Es ist das am stärksten strukturierte Verfahren: Alles ist in den Art. 474–632 der Zivilprozessordnung geregelt.

Insolvenzverfahren. Mit dem Inkrafttreten des Gesetzbuchs über Unternehmenskrise und Insolvenz (Gesetzesdekret 14/2019, anwendbar seit Juli 2022) wurde der alte Konkurs durch die gerichtliche Liquidation ersetzt. Die vom Insolvenzverwalter (curatore) angeordneten Verkäufe können über das PVP laufen oder anderen vom beauftragten Richter festgelegten Wettbewerbsverfahren folgen. Hier finden sich oft ganze Unternehmen, Unternehmensteile, Industrieanlagen, Lagerbestände und Forderungen.

Versteigerungen beweglicher Sachen. Nicht nur Immobilien. Auf dem PVP und in Insolvenzverfahren werden Fahrzeuge (Autos, Transporter, Lkw), Boote, Industriemaschinen, landwirtschaftliche Geräte, Einrichtung, Schmuck, Kunstwerke, Gesellschaftsanteile und Luxusgüter verkauft. Versteigerungen beweglicher Sachen laufen in der Regel schneller ab, verlangen niedrigere Kautionen und haben schlankere Übertragungsverfahren als Immobilienversteigerungen.

Wesentliche praktische Unterschiede. Bei Immobiliarvollstreckungen läuft der Verkauf immer online über das PVP und einen zugelassenen Betreiber (DM 32/2015). In Insolvenzverfahren können die Modalitäten je nach den Vorgaben des beauftragten Richters variieren. Die Frist für die Zahlung des Restkaufpreises beträgt bei Immobilien in der Regel 120 Tage, bei beweglichen Sachen kann sie kürzer sein. Die übliche Kaution liegt bei Immobilien bei 10–15 % des gebotenen Preises; bei beweglichen Sachen kann sie abweichen. Prüfen Sie immer die Versteigerungsbekanntmachung: Sie ist das einzige Dokument, das für Beträge, Fristen und Modalitäten maßgeblich ist.

2. Wo man in Italien nach Versteigerungen sucht

Die offizielle und gesetzlich einzige Quelle ist das Portale delle Vendite Pubbliche (pvp.giustizia.it), das vom Justizministerium betrieben wird. Jedes Los, das im Rahmen eines Vollstreckungs- oder Insolvenzverfahrens zum Verkauf steht, muss auf dem PVP veröffentlicht werden. Die Oberfläche des Ministeriumsportals ist funktional, aber nicht intuitiv: Die Suche nach Region und Objektart erfordert Geduld und Vertrautheit mit der Systematik des Systems.

Neben dem PVP gibt es private Aggregatoren, die die amtlichen Daten übernehmen und mit Filtern, Karten, Suchaufträgen und angereicherten Seiten durchsuchbar machen. Auf addicta finden Sie alle laufenden Versteigerungen in Italien, geordnet nach Provinz, nach Gericht und nach Objektart, mit Daten, die direkt aus dem PVP aktualisiert werden. Zu den weiteren verbreiteten Aggregatoren gehören allgemeine Immobilienportale mit eigenen Rubriken für Gerichtsversteigerungen.

Der Unterschied zwischen PVP und Aggregator ist derselbe wie zwischen der Datenbank der Steuerbehörde und einem Immobilienportal: Das eine ist die Quelle, das andere sorgt für Bedienbarkeit. Für die Abgabe des Gebots müssen Sie jedoch in jedem Fall über das PVP gehen: Das Webformular (Modulo Web) für das Online-Gebot gibt es ausschließlich auf der Plattform des Ministeriums.

Praxistipp: Richten Sie Suchaufträge ein, damit Ihnen keine relevanten Lose entgehen. Zwischen der Veröffentlichung der Bekanntmachung und dem Ablauf der Gebotsfrist liegen in der Regel 30–45 Tage, es können aber auch weniger sein. Aktives Beobachten ist der beste Weg, um ein interessantes Los nicht erst zu entdecken, wenn die Frist schon abgelaufen ist.

3. Die Unterlagen, die Sie vor dem Start brauchen

Bevor Sie sich an das Webformular des PVP setzen, bereiten Sie alles vor. Mitten im Ausfüllen zurückzugehen, um ein fehlendes Dokument zu suchen, ist nicht nur lästig: In manchen Fällen riskieren Sie, die Frist zu verpassen.

Digitale Signatur (FD). Pflicht. Sie wird benötigt, um das Gebot im Format .p7m digital zu signieren. Eine einfache elektronische Signatur (etwa die Ihrer Bank) reicht nicht: Sie brauchen ein Gerät für die qualifizierte digitale Signatur, ausgestellt von einem bei der AgID akkreditierten Vertrauensdiensteanbieter (Aruba, Infocert, Poste, Namirial und andere). Wenn Sie keines haben, dauert die Ausstellung von wenigen Stunden (mit Identifizierung über SPID/CIE) bis zu einigen Tagen (mit persönlicher Identifizierung). Kümmern Sie sich frühzeitig darum.

Persönliche PEC-Adresse (zertifizierte E-Mail). Pflicht. Sie muss auf die Person lauten, die das Gebot einreicht. Verwenden Sie keine gemeinsam genutzte Firmen-PEC und keine, die auf Dritte lautet. Das DM 32/2015 (Art. 12) sieht eigentlich eine „PEC identificativa per la vendita telematica“ (identifizierende PEC für Online-Verkäufe, Art. 13) vor, doch dieses Instrument ist nie auf den Markt gekommen. Wie der Praxisleitfaden der Vereinigung der beauftragten Freiberufler am Gericht Forlì klarstellt, ist jeder Verweis auf die identifizierende PEC so zu verstehen, dass an ihre Stelle die gemeinsame Nutzung von digitaler Signatur und gewöhnlicher PEC tritt.

Ausweisdokument als PDF. Von der einreichenden Person (Pflicht) und von jedem Bieter. Lebt der Bieter im gesetzlichen Güterstand der Gütergemeinschaft, ist auch das Dokument des Ehepartners erforderlich. Zulässiges Format: PDF. Scannen Sie Vorder- und Rückseite in eine einzige Datei.

Steuernummer (codice fiscale). Pflicht, wenn der Geburtsort in Italien liegt. Wenn Sie als Unternehmen kaufen, brauchen Sie außerdem die USt-IdNr. und, bei juristischen Personen, einen Handelsregisterauszug, der nicht älter als drei Monate ist.

Mittel für die Kaution. Die Kaution beträgt zwischen 10 % und 15 % des gebotenen Preises (prüfen Sie immer die Versteigerungsbekanntmachung). Der Betrag muss rechtzeitig auf Ihrem Girokonto verfügbar sein, damit Sie die Überweisung ausführen und den Überweisungsbeleg vor Ablauf der Gebotsfrist erhalten können.

4. Versteigerungsbekanntmachung und Gutachten lesen

Die Versteigerungsbekanntmachung ist das Dokument des beauftragten Freiberuflers, das alle Regeln der Versteigerung festlegt. Das Schätzgutachten ist der beeidigte technische Bericht des vom Richter ernannten Sachverständigen. Diese beiden Dokumente entscheiden darüber, ob Sie teilnehmen oder nicht. Sie vollständig zu lesen, ist nicht optional.

Worauf Sie in der Versteigerungsbekanntmachung achten sollten. Der Ausgangspreis (Startpunkt der Versteigerung), das Mindestgebot (die Schwelle, unter der das Gebot nach Art. 571 c.p.c., der italienischen Zivilprozessordnung, unwirksam ist – die gesetzliche Grenze liegt bei 75 % des Ausgangspreises, also einem Abschlag von höchstens einem Viertel), der Mindestgebotsschritt, die Verkaufsart (synchron, asynchron, gemischt oder analog), der Betreiber der Online-Versteigerung, die Frist für die Abgabe der Gebote, Datum und Uhrzeit des Verkaufs, die Höchstfrist für die Zahlung des Restkaufpreises, die Höhe der Kaution und die IBAN, auf die sie einzuzahlen ist.

Worauf Sie im Gutachten achten sollten. Der Belegungsstatus der Immobilie (frei, vom Schuldner bewohnt, von Dritten mit einem dem Erwerber entgegenhaltbaren Recht bewohnt), rechtliche Mängel (Hypotheken, eingetragene Pfändungen, Dienstbarkeiten), der bau- und katasterrechtliche Zustand (Konformität, etwaige legalisierbare oder nicht legalisierbare Schwarzbauten), rückständiges Hausgeld (das für das laufende und das vorangegangene Jahr vom Ersteher zu tragen ist), der Erhaltungszustand und ob die Anlagen den Vorschriften entsprechen.

Warnsignale, die Sie stoppen sollten. Nicht legalisierbare Schwarzbauten (der Ersteher erbt die Abrisspflicht). Belegung durch Dritte mit einem Mietvertrag, der dem Verfahren nach Art. 2923 c.c. (Zivilgesetzbuch) entgegengehalten werden kann: Bei Mietverträgen bis zu neun Jahren setzt dies ein sicheres Datum vor der Eintragung der Pfändung voraus, bei Verträgen über neun Jahre eine frühere Eintragung. Art. 2923 Abs. 3 c.c. sieht jedoch eine Ausnahme für eine unangemessen niedrige Miete vor (mehr als ein Drittel unter dem Marktwert), die es dem Ersteher erlaubt, die Feststellung zu beantragen, dass ihm der Vertrag nicht entgegengehalten werden kann. Im Gutachten festgestellter Asbest oder Bodenverunreinigungen. Schwere, nicht behebbare Abweichungen im Kataster. In all diesen Fällen kann sich die Ersparnis beim Preis in Kosten verwandeln, die über dem Marktwert liegen.

Praxistipp. Die Versteigerungsbekanntmachung enthält die Kontaktdaten des gerichtlich bestellten Verwahrers und des beauftragten Freiberuflers. Kontaktieren Sie sie, um eine Besichtigung zu vereinbaren. Die Besichtigung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sie auszulassen ist der teuerste Einzelfehler, den Sie machen können. Der tatsächliche Zustand der Immobilie kann erheblich von der Beschreibung im Gutachten abweichen, vor allem wenn das Gutachten schon einige Jahre alt ist.

5. Verkaufsarten: synchron, asynchron, gemischt, analog

Das DM 32/2015 sieht vier Arten der Online-Versteigerung vor. Die Verkaufsart wird in der Versteigerungsbekanntmachung festgelegt und bestimmt, wie die Versteigerung konkret abläuft.

Synchrone Versteigerung. Die Versteigerung findet in Echtzeit auf einer Online-Plattform des zugelassenen Betreibers statt. Die Teilnehmer bieten gleichzeitig, wie bei einer herkömmlichen Versteigerung, aber vor dem Bildschirm. Der Beauftragte leitet die Versteigerung und erteilt am Ende den Zuschlag. Diese Art kommt der klassischen Versteigerung am nächsten.

Asynchrone Versteigerung. Die Gebote werden innerhalb eines festgelegten Zeitraums abgegeben (von mindestens 24 Stunden bis zu mehreren Tagen). Es gibt keinen Bietermoment in Echtzeit: Jeder Bieter gibt sein Gebot ab, wann er will, innerhalb des festgelegten Zeitfensters. Das System verlängert die Frist automatisch, wenn in den letzten Minuten ein Gebot eingeht. Das erfordert weniger Präsenz in Echtzeit, aber mehr Aufmerksamkeit für die Fristen.

Gemischte Versteigerung. Sie kombiniert eine erste asynchrone Phase (Sammlung der Gebote) mit einer abschließenden synchronen Phase (Bieten in Echtzeit unter denjenigen, die an der asynchronen Phase teilgenommen haben). Sie versucht, die Vorteile beider Arten zu vereinen.

Analoge Versteigerung. Die Versteigerung findet persönlich im Gerichtssaal vor dem Beauftragten statt. Das Gebot wird trotzdem online über das PVP eingereicht, aber das Bieten selbst findet vor Ort statt. Diese Art ist die Ausnahme und wird immer seltener.

Eine vertiefte praktische Darstellung der Unterschiede zwischen den vier Arten und der Vorbereitung auf jede einzelne finden Sie im eigenen Ratgeber zur synchronen, asynchronen, gemischten und analogen Versteigerung.

6. Die Kaution: Beträge, Überweisung, erforderliche Angaben

Die Kaution ist die Sicherheitsleistung, die die Ernsthaftigkeit des Gebots garantiert. Wenn Sie den Zuschlag erhalten und den Restkaufpreis nicht zahlen, verlieren Sie sie. Wenn Sie nicht gewinnen, wird sie Ihnen nach Abschluss der Versteigerung vollständig zurückerstattet.

Höhe. Üblich sind bei Immobiliarvollstreckungen 10–15 % des gebotenen Preises, maßgeblich ist aber allein die Versteigerungsbekanntmachung. Manche Gerichte legen einen anderen Prozentsatz oder bei Versteigerungen beweglicher Sachen einen festen Betrag fest. Prüfen Sie es immer.

Banküberweisung. Das ist bei Immobiliarvollstreckungen der übliche Weg. Die Überweisung muss auf die in der Versteigerungsbekanntmachung angegebene IBAN des Verfahrens erfolgen, mit Wertstellung vor Ablauf der Gebotsfrist. Bewahren Sie den Überweisungsbeleg auf: Sie brauchen ihn zum Ausfüllen des Webformulars.

Das CRO-Problem. Das Webformular des PVP fragt nach der „CRO-Nummer“ (Codice Riferimento Operazione) der Überweisung. Diesen Code gibt es seit Jahren nicht mehr: Er wurde durch die TRN (Transaction Reference Number) ersetzt. Um die CRO aus der TRN zu gewinnen, nehmen Sie die 11 Ziffern von der 6. bis zur 16. Stelle der TRN. Lautet Ihre TRN zum Beispiel ABCDE12345678901FGHIJ, ist die CRO 12345678901. Der Überweisungsbeleg enthält die TRN; fragen Sie Ihre Bank, wenn Sie sie nicht finden.

IBAN für die Rückerstattung. Das Webformular fragt nach der IBAN, auf die die Kaution zurückerstattet wird, falls Sie keinen Zuschlag erhalten. Geben Sie dasselbe Konto an, von dem Sie überwiesen haben.

Datum und Uhrzeit der Überweisung. Sie gehen aus dem Überweisungsbeleg hervor. Das Webformular fragt nach beiden Angaben. Erfinden Sie keine ungefähren Uhrzeiten: Tragen Sie genau das ein, was auf dem Beleg steht.

7. Das Gebot im Webformular des PVP ausfüllen: Schritt für Schritt

Das Webformular ist die Funktion des Portale delle Vendite Pubbliche, mit der Sie in 6 Schritten den elektronischen Umschlag mit Ihrem Gebot erstellen. Es ist das einzige zulässige Instrument für die Abgabe von Geboten in Immobiliarvollstreckungsverfahren. Das Verfahren ist im offiziellen Leitfaden der Vereinigung der beauftragten Freiberufler am Gericht Forlì und im Benutzerhandbuch des Ministeriums ausführlich beschrieben. Im Folgenden eine praktische Zusammenfassung mit den kritischen Punkten aus der Praxis.

7.1 Einführungsseite

Die erste Maske listet die 6 Schritte des Formulars auf und bietet Links zum Herunterladen des DM 32/2015, des Benutzerhandbuchs und der Datenschutzerklärung. Bevor Sie fortfahren, müssen Sie die Datenschutzerklärung lesen, ausdrücklich in die Verarbeitung personenbezogener Daten einwilligen und das Captcha lösen. Erst danach wird die Schaltfläche „Avanti“ (Weiter) aktiv. Tipp: Laden Sie das Benutzerhandbuch herunter und lassen Sie es in einem anderen Fenster geöffnet. Sie brauchen es beim Ausfüllen als Nachschlagewerk.

7.2 Schritt 1 — Los

Die Maske von Schritt 1 zeigt schreibgeschützt die Informationen zu dem auf dem Portal des Betreibers ausgewählten Los: Angaben zum Verkauf, Angaben zum Verfahren, die im Los enthaltenen Güter mit Beschreibung und Fotos. Sie können nichts ändern. Prüfen Sie, ob das Los dem entspricht, für das Sie bieten möchten. Ein Fehler hier bedeutet ein Gebot für das falsche Los, und nach der Bestätigung gibt es kein Zurück.

7.3 Schritt 2 — Einreicher

Der Einreicher ist die natürliche Person, die das Gebot digital signiert und per PEC übermittelt. Er kann mit dem Bieter identisch sein (der einfachste Fall) oder eine andere Person sein.

Wann eine notarielle Vollmacht nötig ist. Gibt es mehrere Bieter, müssen die übrigen dem Einreicher eine Vollmacht in Form einer öffentlichen Urkunde oder einer beglaubigten Privaturkunde erteilen (Art. 12 DM 32/2015). Ist der Einreicher ein Dritter, der nicht selbst mitbietet, muss er zwingend Rechtsanwalt sein (so bestimmen es die Verkaufsanordnungen für Immobiliarvollstreckungen, bestätigt durch die gefestigte Praxis der wichtigsten italienischen Gerichte).

Auf dieser Seite geben Sie die Personalien des Einreichers ein, die Steuernummer (Pflicht bei Geburt in Italien), die PEC-Adresse und die gewöhnliche E-Mail-Adresse (PEO). Sie müssen wählen, ob Sie das Gebotspaket an die PEC oder an die PEO erhalten möchten. Achtung: Die E-Mail mit dem Gebotspaket wird von einer gewöhnlichen E-Mail-Adresse versendet. Nicht alle PEC-Postfächer nehmen Nachrichten von PEO-Adressen an. Wenn Ihre PEC sie nicht annimmt, wählen Sie die PEO als Empfangskanal.

7.4 Schritt 3 — Bieter

In diesem Abschnitt geben Sie die Daten jedes Bieters ein. Sind Einreicher und erster Bieter dieselbe Person, können Sie die Daten aus dem vorherigen Schritt über das entsprechende Häkchen automatisch übernehmen.

Natürliche Person. Füllen Sie Personalien, Steuernummer und Kontaktdaten aus. Erfolgt der Kauf als Unternehmen, geben Sie auch die USt-IdNr. ein.

Juristische Person. Es werden eigene Felder für Firmenname, Sitz, Daten des gesetzlichen Vertreters und Handelsregisterauszug freigeschaltet. Ist die Person, die an der Versteigerung teilnimmt, nicht der gesetzliche Vertreter, sind ein Beschluss der Gesellschafterversammlung oder des Verwaltungsrats und eine Vollmacht erforderlich.

Minderjährige. Ist der Bieter minderjährig, tragen Sie im E-Mail-Feld die PEO-Adresse des gesetzlichen Vertreters ein. Erforderlich sind Ausweisdokument und Steuernummer der Person, die im Namen des Minderjährigen handelt, sowie die Genehmigung des Vormundschaftsrichters.

Gesetzliche Gütergemeinschaft. Lebt der Bieter in gesetzlicher Gütergemeinschaft und möchte er das Objekt aus der Gemeinschaft ausschließen, muss dem Gebot die Erklärung des Ehepartners nach Art. 179 c.c. beigefügt werden. Ohne diese Erklärung fällt das Objekt automatisch in die Gütergemeinschaft.

Um einen weiteren Bieter hinzuzufügen, verwenden Sie die entsprechende Schaltfläche. Um einen zu entfernen, verwenden Sie das Löschsymbol neben den Daten des Bieters.

7.5 Schritt 4 — Anteile und Teilnahmetitel

Für jeden Bieter müssen Sie das Eigentumsrecht angeben (Volleigentum, bloßes Eigentum, Nießbrauch usw.), den Beteiligungsanteil als Bruchteil von 100 und den Titel, unter dem der Einreicher für den Bieter teilnimmt.

Grundregel: Die Summe der Anteile aller Bieter muss genau 100 ergeben. Weicht die Summe ab, geht das System nicht weiter. Gibt es nur einen Bieter, beträgt der Anteil 100.

In diesem Abschnitt können Sie auch angeben, welche Arten von Dokumenten Sie im nächsten Schritt anhängen möchten. Diese Liste ist eine Gedächtnisstütze und nicht verbindlich, aber wenn Sie sie ausfüllen, vergessen Sie nichts.

7.6 Schritt 5 — Gebot, Kaution, Anlagen

Der kritischste Abschnitt des gesamten Formulars. Hier geben Sie den gebotenen Preis und die Angaben zur Kaution ein und hängen die Dokumente an.

Gebotener Preis. Er darf nicht unter dem in der Versteigerungsbekanntmachung angegebenen Mindestgebot liegen. Kritischer Hinweis: Das System prüft diese Vorgabe nicht automatisch. Geben Sie einen Preis unter dem Mindestgebot ein, akzeptiert das Formular ihn ohne Fehlermeldung, aber der Beauftragte erklärt das Gebot für unzulässig. Das ist der häufigste und am leichtesten vermeidbare fatale Fehler.

Frist für die Zahlung des Preises. Geben Sie an, innerhalb wie vieler Tage nach dem Zuschlag Sie den Restkaufpreis zahlen wollen. Das zulässige Maximum ist das vom Richter in der Verkaufsanordnung festgelegte (in der Regel 120 Tage, an manchen Gerichten 60–90). Prüfen Sie die Grenze in der Bekanntmachung, bevor Sie das Gebot ausfüllen. Wenn Sie ein Hypothekendarlehen beantragen wollen, geben Sie die längste verfügbare Frist an: Die Zeitpläne der Banken sind knapp.

Angaben zur Kaution. Wählen Sie als Zahlungsart „Bonifico bancario“ (Banküberweisung) und geben Sie ein: IBAN für die Rückerstattung, CRO-Nummer (aus der TRN gewonnen, wie in Abschnitt 6 beschrieben), IBAN des Verfahrens, auf die Sie überwiesen haben, Datum und Uhrzeit der Überweisung, eingezahlter Betrag.

Anlagen. Zulässig sind nur die Formate PDF und .p7m. Die maximale Gesamtgröße aller Anlagen beträgt 25 MB. Generell erforderliche Dokumente: Ausweisdokument des Einreichers, Ausweisdokument und Steuernummer des Bieters und des Ehepartners in Gütergemeinschaft, Überweisungsbeleg, Erklärung, dass Sie Gutachten und Versteigerungsbekanntmachung gelesen haben. In besonderen Fällen: notarielle Vollmacht (mehrere Bieter oder dritter Einreicher), Handelsregisterauszug (juristische Person), Erklärung nach Art. 179 c.c. (Ausschluss aus der Gütergemeinschaft), Genehmigung des Vormundschaftsrichters (minderjähriger Bieter).

7.7 Schritt 6 — Zusammenfassung, digitale Signatur, Bestätigung

Die Zusammenfassung zeigt alle in den vorherigen Schritten eingegebenen Daten. Prüfen Sie jeden Abschnitt sorgfältig und drucken Sie die Zusammenfassung für Ihre Unterlagen aus.

Digitale Signatur. Die Signatur muss offline angebracht werden (der Online-Modus scheint im Webformular nicht aktiv zu sein). Das vorgeschriebene Format ist .p7m. Wenn Ihre Signatursoftware andere Formate erzeugt (PAdES, XAdES), achten Sie darauf, CAdES/.p7m auszuwählen.

Bestätigung. Haken Sie die Annahmeerklärungen an und klicken Sie auf die Bestätigungsschaltfläche. Nun erzeugt das System das Gebotspaket, eine Datei namens offerta_NNNNNNNNNN.zip.p7m (wobei die N für Ziffern stehen). Das System sendet dem Einreicher eine E-Mail mit der angehängten Datei und stellt eine URL und einen Zugangsschlüssel bereit, um das Gebot aus dem geschützten Bereich abzurufen.

Speichern Sie URL und Abrufschlüssel sofort. Wenn Sie die E-Mail oder die Datei verlieren, sind sie der einzige Weg, das Paket wiederherzustellen. Machen Sie einen Screenshot oder kopieren Sie sie, bevor Sie die Seite schließen. Das System erzeugt außerdem den HASH-Code, der für die Zahlung der digitalen Stempelgebühr nötig ist: Notieren Sie ihn.

8. Zahlung der digitalen Stempelgebühr

Die digitale Stempelgebühr kostet 16,00 Euro. Das Gebot ist auch ohne Zahlung der Gebühr gültig, aber wenn Sie nicht zahlen, leitet der beauftragte Freiberufler das Zwangsbeitreibungsverfahren ein, und die Strafen werden von der Kaution einbehalten. Gehen Sie kein Risiko ein.

Vorgehen. Rufen Sie pst.giustizia.it auf, Menü „Servizi“, Bereich „Pagamento di bolli digitali“ (Zahlung digitaler Stempelgebühren). Legen Sie einen neuen Zahlungsauftrag an. Geben Sie die Pflichtangaben ein: im Verwendungszweck Verfahren und Los, im Feld „Impronta del documento“ (Dokument-Fingerabdruck) den HASH-Code, den das Webformular bei der Bestätigung des Gebots geliefert hat.

Eindeutige Kennung. Beim Erstellen des Auftrags liefert das System eine eindeutige Kennung. Speichern Sie sie sofort. Sie lässt sich auf keinem anderen Weg wiederherstellen, und Sie brauchen sie, um nach der Zahlung die Quittung herunterzuladen. Wenn Sie sie verlieren, können Sie das „Promemoria“ nicht herunterladen.

Zahlung und Promemoria. Die Zahlung ist per Kreditkarte oder Banküberweisung möglich. Kehren Sie nach der Zahlung zum Hauptbereich zurück und rufen Sie die elektronische Quittung mit Ihrer Steuernummer und der eindeutigen Kennung ab. Das Dokument, das Sie brauchen, ist die PDF-Datei mit dem Namen „Promemoria“ (Merkblatt): Diese hängen Sie an die PEC an, mit der Sie das Gebot versenden.

9. Versand des Gebots an das Ministerium per PEC

Das Gebot wird durch den Versand einer PEC an folgende Adresse eingereicht:

offertapvp.dgsia@giustiziacert.it

Die PEC muss zwei Anlagen enthalten: das vollständige Gebotspaket (offerta_NNNNNNNNNN.zip.p7m) und das Promemoria der Zahlung der Stempelgebühr (PDF-Datei).

Drei absolute Verbote. Verwenden Sie nicht die Funktion „Inoltra“ (Weiterleiten) bei der vom Ministerium erhaltenen PEC: Das Weiterleiten erzeugt einen komprimierten Ordner mit allen erhaltenen Dateien, wodurch das Gebotspaket für das Prüfsystem des Ministeriums unlesbar wird. Benennen Sie die Datei des Gebotspakets nicht um: Jede Änderung des Namens macht die Datei ungültig. Öffnen Sie die Datei .zip.p7m nicht: Das Öffnen verändert die digitale Signatur, und das System verwirft sie.

Das richtige Vorgehen ist: Laden Sie das Gebotspaket auf Ihren Computer herunter, erstellen Sie eine neue PEC, hängen Sie die Datei unverändert sowie das Promemoria der Stempelgebühr an und senden Sie sie ab. Die Zustellbestätigung (RAC) der PEC belegt den rechtlich maßgeblichen Zeitpunkt der Einreichung des Gebots. Bewahren Sie sie auf: Sie ist der Nachweis, dass Sie fristgerecht eingereicht haben.

10. Der Tag der Versteigerung

Am Tag des Verkaufs sendet das Ministerium dem Einreicher die Zugangsdaten für den virtuellen Gerichtssaal auf der Plattform des Betreibers. Die Zugangsdaten kommen am selben Tag: Vorher erhalten Sie sie nicht.

Vor der Versteigerung müssen Sie sich bereits auf dem in der Versteigerungsbekanntmachung angegebenen Portal des Betreibers registriert haben. Die Registrierung gibt Ihnen Zugang zum geschützten Bereich der Website. Für den Zugang zur konkreten Versteigerung brauchen Sie die vom Ministerium versandten Zugangsdaten.

Was Sie während der Versteigerung erwartet: Ist sie synchron, erfolgen die Gebote in Echtzeit, mit Schritten, die mindestens dem in der Bekanntmachung angegebenen Mindestgebotsschritt entsprechen. Ist sie asynchron, ist das Bieterfenster länger, und das System verlängert die Frist automatisch, wenn in den letzten Minuten Gebote eingehen. Der beauftragte Freiberufler leitet die Versteigerung und erteilt am Ende den vorläufigen Zuschlag. Die förmliche Mitteilung des Ergebnisses kommt in den folgenden Tagen per PEC.

11. Nach dem Zuschlag: Preis, Dekret, Besitz

Der Zuschlag ist nicht das Ende: Er ist der Beginn der heikelsten Phase.

Restkaufpreis. Sie müssen die Differenz zwischen dem Zuschlagspreis und der bereits gezahlten Kaution innerhalb der im Gebot angegebenen Frist zahlen, die jedenfalls das vom Richter in der Verkaufsanordnung nach Art. 569 c.p.c. festgelegte Maximum nicht überschreiten darf. Das Maximum beträgt in der Regel 120 Tage, manche Gerichte setzen jedoch kürzere Fristen (60–90 Tage): In diesem Fall gilt die Frist der Anordnung, auch wenn Sie im Webformular 120 angegeben haben. Zahlen Sie nicht fristgerecht, verlieren Sie die Kaution, und der Beauftragte bringt das Objekt erneut zum Verkauf. Automatische Verlängerungen gibt es nicht, die Frist ist zwingend.

Übertragungsdekret. Der Vollstreckungsrichter erlässt das Übertragungsdekret nach Zahlung des Restkaufpreises. Die Dauer liegt je nach Gericht und Arbeitsbelastung zwischen 30 und 90 Tagen. Das Dekret ist der Titel, der Sie in jeder Hinsicht zum Eigentümer macht. Es ist auch der Titel für die Eintragung in die Immobilienregister und für die Umschreibung im Kataster.

Löschung der Belastungen. Das Übertragungsdekret ordnet die Löschung aller auf der Immobilie eingetragenen Hypotheken, Pfändungen und Beschlagnahmen an (Art. 586 Abs. 1 c.p.c.). Diesen Vorgang (die sogenannte purgazione, Bereinigung) übernimmt in der Regel der beauftragte Freiberufler. Es gibt nur eine Ausnahme: Hypotheken für Verbindlichkeiten, die der Ersteher übernehmen möchte (der typische, aber seltene Fall des Bodenkredits nach Art. 41 des Bankengesetzes TUB), bleiben eingetragen, weil sie dem Kreditverhältnis dienen, das der Ersteher fortführt. In der Praxis gewöhnlicher Immobiliarvollstreckungen ist eine solche Schuldübernahme selten, und der Ersteher erhält das Objekt frei von allen Belastungen.

Katasterumschreibung und Registrierung. Sie gehen zulasten des Erstehers. Der Beauftragte kümmert sich in der Regel um die Eintragung des Dekrets; Registersteuer (oder MwSt.), Hypotheken- und Katastersteuer tragen Sie. Die Steuersätze hängen von der Art des Objekts und von Ihrer Situation ab (Erstwohnung, Zweitwohnung, Unternehmen).

Räumung der Immobilie. Ist die Immobilie vom Schuldner oder von Dritten ohne Rechtstitel bewohnt, erlässt der Richter die Räumungsanordnung. Die Dauer ist unterschiedlich. Hat der Bewohner einen Mietvertrag, der dem Verfahren entgegengehalten werden kann, ist der Vertrag bis zu seinem natürlichen Ablauf einzuhalten. Mehr zu Fristen und Verfahren finden Sie in den eigenen Ratgebern zu Übertragungsdekret und Zuschlag und zur Räumung einer bewohnten Immobilie.

12. Mit Hypothekendarlehen ersteigern: Es geht

Ja, Sie können mit einem Hypothekendarlehen ersteigern. Das ist weniger verbreitet als der Kauf mit Eigenmitteln, aber völlig legitim und geregelt.

Die wichtigste Einschränkung ist die Zeit. Die Frist für den Restkaufpreis ist die vom Richter in der Verkaufsanordnung nach Art. 569 c.p.c. festgelegte, in der Regel 120 Tage ab Zuschlag, an manchen Gerichten aber kürzer. Innerhalb dieser Frist müssen Sie: eine Bank finden, die Unterlagen einreichen, die Bewertung durch die Bank durchführen lassen (die sich vom Gutachten des Gerichts unterscheidet), die Kreditzusage erhalten, den Darlehensvertrag schließen und den Restbetrag auf das Konto des Verfahrens bringen. Das ist machbar, erfordert aber eine Bank, die die Abläufe der Justiz kennt. Prüfen Sie immer die Höchstfrist in der Versteigerungsbekanntmachung, bevor Sie den Weg zur Bank planen: 60 Tage und 120 Tage sind völlig verschiedene Szenarien.

Nicht alle Banken vergeben Darlehen für Käufe bei Gerichtsversteigerungen. Der typische Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) ist niedriger als bei gewöhnlichen Darlehen: Banken finanzieren in der Regel 70–80 % des Zuschlagspreises. Die Bewertung durch die Bank dient dazu, den Wert des Objekts und seine baurechtliche Konformität zu bestätigen. Verlangt werden die Unterlagen eines Standarddarlehens (Einkommen, Arbeitsvertrag, Vermögenslage) sowie das vorläufige Zuschlagsdekret und das Gutachten des Gerichts.

Den vollständigen Praxisratgeber dazu, wie Sie ein Darlehen für den Kauf bei einer Versteigerung erhalten, finden Sie unter Hypothekendarlehen für Gerichtsversteigerungen.

13. Fehler, die Sie vermeiden sollten: praktische Checkliste

Das sind die häufigsten Fehler, die ein Gebot ungültig machen oder vermeidbare Probleme verursachen. Prüfen Sie sie einzeln, bevor Sie die PEC versenden.

Häufige Fragen

Was kostet die Teilnahme an einer Gerichtsversteigerung zusätzlich zum Preis des Objekts?

Die direkten Kosten sind: die Kaution (10–15 % des gebotenen Preises, die zurückerstattet wird, wenn Sie den Zuschlag nicht erhalten) und die digitale Stempelgebühr (16 Euro). Nach dem Zuschlag: der vom Ersteher zu tragende Anteil an der Vergütung des beauftragten Freiberuflers nach Art. 2 Abs. 7 DM 227/2015 (die Hälfte der Vergütung für die Übertragungsphase zuzüglich Nebenkosten, in der Regel 300–1.500 Euro), Registersteuer (oder MwSt., wenn der Verkäufer umsatzsteuerpflichtig ist), Hypotheken- und Katastersteuer sowie die Kosten für Katasterumschreibung und Eintragung. Für die Erstwohnung kann der Ersteher die Anwendung der Preis-Wert-Regel („prezzo-valore“) beantragen (Art. 1 Abs. 497 Gesetz 266/2005, durch Urteil Nr. 6/2014 des Verfassungsgerichts auf Versteigerungen ausgedehnt): Bemessungsgrundlage für Register-, Hypotheken- und Katastersteuer ist dann der Katasterwert statt des Zuschlagspreises, was eine erhebliche Steuerersparnis bedeutet. Die Preis-Wert-Regel muss ausdrücklich beantragt werden: Ohne Antrag werden die Steuern auf den Zuschlagspreis berechnet.

Kann ich die Immobilie vor der Versteigerung besichtigen?

Ja. Der gerichtlich bestellte Verwahrer ist verpflichtet, jedem, der es verlangt, eine Besichtigung zu ermöglichen. Seine Kontaktdaten stehen in der Versteigerungsbekanntmachung. Vereinbaren Sie rechtzeitig einen Termin, denn die Besichtigungen werden in begrenzten Zeitfenstern organisiert. Ist die Immobilie bewohnt, stimmt der Verwahrer den Zugang mit dem Bewohner ab.

Was passiert, wenn ich den Zuschlag erhalte und nicht innerhalb von 120 Tagen zahle?

Sie verlieren die gezahlte Kaution. Der beauftragte Freiberufler bringt das Objekt erneut zum Verkauf, und der frühere Ersteher muss die Differenz zwischen dem ursprünglichen Zuschlagspreis und dem Preis des nachfolgenden Verkaufs zahlen, falls dieser niedriger ist. Kurz gesagt: Sie riskieren, die Kaution zu verlieren und zusätzlich Schadensersatz zahlen zu müssen.

Kann ich mit einem Hypothekendarlehen ersteigern?

Ja, aber die Fristen sind knapp. Die Frist für den Restkaufpreis ist die vom Richter in der Anordnung festgelegte, in der Regel 120 Tage ab Zuschlag, an manchen Gerichten aber kürzer. In dieser Zeit müssen Sie alles erledigen: eine Bank finden, die Zusage erhalten, den Vertrag schließen und den Restbetrag zahlen. Sie brauchen eine Bank, die den Justizbereich kennt. Sprechen Sie mit der Bank vor der Teilnahme, nicht erst nach dem Zuschlag.

Muss ich mich von einem Rechtsanwalt vertreten lassen?

Nein, eine Teilnahme in eigener Person ist immer zulässig. Ein Rechtsanwalt ist nur dann Pflicht, wenn ein Dritter, der nicht mitbietet, das Gebot für den Bieter einreicht (Art. 12 DM 32/2015). Für Erstteilnehmer kann die Unterstützung durch einen in Gerichtsversteigerungen erfahrenen Fachmann jedoch teure Fehler vermeiden.

Wie groß ist der Unterschied zwischen Ausgangspreis und Mindestgebot?

Das Mindestgebot beträgt 75 % des Ausgangspreises nach Art. 571 c.p.c., der ein Gebot für unwirksam erklärt, das mehr als ein Viertel unter dem in der Anordnung festgelegten Preis liegt. Bei einem Los mit einem Ausgangspreis von 100.000 Euro können Sie also ab 75.000 Euro bieten. Bieten Sie mindestens den Ausgangspreis und sind Sie der einzige Bieter, wird der Zuschlag ohne Weiteres erteilt (Art. 572 Abs. 2 c.p.c.). Bieten Sie zwischen 75 % und dem Ausgangspreis und sind Sie der einzige Bieter, kann der Richter den Verkauf nach Art. 572 Abs. 3 c.p.c. dennoch anordnen, aber nur, wenn er der Ansicht ist, dass bei einem neuen Verkauf keine ernsthafte Aussicht auf einen höheren Preis besteht, und wenn keine Anträge auf Zuweisung gestellt wurden. Liegen Anträge auf Zuweisung vor, ändert sich das Bild: Das Objekt kann dem antragstellenden Gläubiger zugewiesen werden, statt dem Bieter zugeschlagen zu werden.

Was passiert, wenn die Versteigerung ohne Gebote bleibt?

Gibt niemand ein Gebot ab, ordnet der Richter einen neuen Versteigerungstermin mit einem herabgesetzten Ausgangspreis an, typischerweise 25 % unter dem vorherigen. Versteigerungen können mehrmals hintereinander ohne Gebote bleiben, mit sich summierenden Abschlägen. Versteigerungen ohne Gebote zu beobachten, ist eine legitime Strategie, um Gelegenheiten zu reduzierten Preisen zu finden.

Kann ich unter dem Ausgangspreis bieten?

Ja, Sie können bis zum Mindestgebot bieten, das in der Versteigerungsbekanntmachung angegeben ist (in der Regel 75 % des Ausgangspreises). Gebote unter dem Mindestgebot sind unzulässig. Das Webformular des PVP prüft diese Vorgabe nicht automatisch: Es liegt an Ihnen, sicherzustellen, dass Sie über der Schwelle liegen.

Sind Gerichtsversteigerungen rechtlich sicher?

Ja, sie gehören zu den sichersten Formen des Immobilienerwerbs. Das Objekt wurde beeidigt begutachtet, und der Richter erlässt ein Übertragungsdekret, das nach Art. 586 c.p.c. das Eigentum überträgt und einen Titel für die Eintragung in die Immobilienregister bildet, ohne dass eine zusätzliche notarielle Urkunde nötig ist. Alle eingetragenen Belastungen werden durch das Dekret gelöscht (purgazione). Die Mängelhaftung ist in Art. 2922 c.c. geregelt, der die für den gewöhnlichen Kauf typische Haftung für Sachmängel ausschließt: Der Ersteher erwirbt das Objekt im vorhandenen Zustand. Das Restrisiko betrifft den baulichen Zustand der Immobilie und eine etwaige Belegung, die vor dem Bieten zu prüfen sind.

Was riskiere ich, wenn die Immobilie vom Schuldner bewohnt ist?

In den meisten Fällen erlässt der Richter die Räumungsanordnung nach Art. 560 c.p.c. (neu gefasst durch die Cartabia-Reform, Gesetzesdekret 149/2022), und der Verwahrer führt die Räumung direkt durch, ohne die Formalitäten eines Vollstreckungsverfahrens auf Herausgabe. Die Dauer reicht von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten, je nach Gericht und Situation des Bewohners. Ist der Bewohner ein Dritter mit einem Mietvertrag, der vor der Pfändung geschlossen wurde (sicheres Datum vor der Pfändung bei Mietverträgen bis zu neun Jahren, frühere Eintragung bei solchen über neun Jahre), ist der Vertrag nach Art. 2923 c.c. entgegenhaltbar, und die Immobilie bleibt bis zum natürlichen Ablauf bewohnt. Art. 2923 Abs. 3 c.c. sieht jedoch eine Ausnahme für Verträge mit unangemessen niedriger Miete vor, deren Nichtentgegenhaltbarkeit der Ersteher feststellen lassen kann. Dieses Szenario sollten Sie bewerten, indem Sie das Gutachten vor dem Gebot sorgfältig lesen.

Kann ich teilnehmen, wenn ich im Ausland lebe?

Ja. Das DM 32/2015 schreibt keinen Wohnsitz in Italien vor. Sie brauchen eine gültige digitale Signatur und eine italienische PEC, die auf den Einreicher lautet. Ist der Einreicher ein Dritter, der nicht mitbietet, muss er ein bei einer italienischen Anwaltskammer zugelassener Rechtsanwalt sein. Die Ausweisdokumente können die Ihres Wohnsitzlandes sein. Die italienische Steuernummer ist nur Pflicht, wenn Ihr Geburtsland Italien ist.

Wie lange dauert es nach dem Zuschlag, bis ich Eigentümer bin?

Ab dem Zuschlag: Zahlung des Restkaufpreises innerhalb der im Gebot angegebenen Frist (höchstens 120 Tage), Erlass des Übertragungsdekrets durch den Richter (30–90 Tage nach der Zahlung, je nach Gericht), Eintragung in die Immobilienregister und Katasterumschreibung (15–30 Tage nach dem Dekret). Insgesamt vom Zuschlag bis zum vollen Eigentum: in den meisten Fällen 2 bis 7 Monate.

Fazit

Sie haben jetzt die praktischen Werkzeuge, um an einer Gerichtsversteigerung von Anfang bis Ende teilzunehmen: von der Wahl des Loses über das Ausfüllen des Online-Gebots und die Zahlung der Stempelgebühr bis zum Übertragungsdekret. Das Verfahren hat viele Schritte, ist aber nicht kompliziert, sofern Sie die einzelnen Schritte und die rechtlichen Vorgaben gewissenhaft einhalten.

Die drei Säulen einer bewussten Teilnahme sind: das Gutachten vollständig lesen, das Gebot ohne Formfehler ausfüllen und einen klaren Finanzierungsplan für den Restkaufpreis haben. Fehlt eine dieser drei Säulen, steigt das Risiko einer negativen Erfahrung deutlich.

Zur Vertiefung einzelner Aspekte des Verfahrens lesen Sie die speziellen Ratgeber zu Schätzgutachten, Hypothekendarlehen für Gerichtsversteigerungen, Verkaufsarten und Räumung einer bewohnten Immobilie.

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