Synchrone, asynchrone, gemischte und analoge Versteigerung: Unterschiede und Vorbereitung

Von der addicta-Redaktion · 12 Min. Lesezeit · 207 Aufrufe

Das DM 32/2015 sieht bei Zwangsvollstreckungen vier Arten der Online-Versteigerung vor. Die Wahl der Verkaufsart hängt nicht vom Bieter ab: Sie wird vom Vollstreckungsrichter in der Verkaufsanordnung festgelegt und in der vom beauftragten Freiberufler auf dem PVP veröffentlichten Bekanntmachung angegeben. Jede Verkaufsart bestimmt, wann Sie vor dem Bildschirm sitzen müssen, wie die Gebote funktionieren und wann der Beauftragte den Zuschlag erteilt. Wer die praktischen Unterschiede vor der Abgabe des Gebots kennt, bereitet sich anders auf die Versteigerung vor.

So funktioniert die synchrone Versteigerung

Die synchrone Versteigerung kommt der herkömmlichen Präsenzversteigerung am nächsten. Sie findet in Echtzeit auf einer Online-Plattform des in der Versteigerungsbekanntmachung angegebenen zugelassenen Betreibers statt. Alle zugelassenen Bieter sind gleichzeitig verbunden und bieten live.

Der beauftragte Freiberufler eröffnet die Versteigerung, indem er den Ausgangspreis und das gegebenenfalls bereits abgegebene Höchstgebot bekannt gibt. Ab diesem Moment beginnt eine Folge von Geboten. Jedes Gebot muss den in der Bekanntmachung angegebenen Mindestgebotsschritt einhalten (z. B. 1.000 €, 2.000 € oder einen Prozentsatz des Ausgangspreises). Das System zeigt allen Teilnehmern das aktuelle Höchstgebot an, in Echtzeit aktualisiert.

Bietet innerhalb einer festgelegten Zeit (typischerweise 60–180 Sekunden nach dem letzten Gebot) kein Teilnehmer mehr, endet die Versteigerung, und der Beauftragte erteilt den vorläufigen Zuschlag. Der Timer ist auf der Plattform sichtbar: Jedes neue Gebot setzt ihn zurück, und die Versteigerung geht weiter. Dieser Mechanismus verhindert, dass die Versteigerung endet, während jemand gerade bieten will, bedeutet aber auch, dass sich eine Versteigerung mit vielen aktiven Teilnehmern erheblich in die Länge ziehen kann.

Die Kommunikation während der Versteigerung verläuft in eine Richtung: Der Beauftragte spricht, die Teilnehmer bieten über die Schaltfläche auf der Plattform. Eine mündliche Interaktion zwischen den Bietern gibt es nicht. Der Beauftragte kann einen Audio- oder Videokanal nutzen, um den Verlauf zu kommentieren, das förmliche Verfahren läuft aber vollständig über das IT-System des Betreibers.

Vorteile für den Bieter. Sie wissen in Echtzeit, wer bietet und wie viel. Sie können Ihre Strategie während der Versteigerung anpassen. Die Dauer ist überschaubar: Eine synchrone Versteigerung dauert typischerweise 30–90 Minuten. Sie sehen das Ergebnis sofort.

Nachteile. Sie müssen während der gesamten Dauer online sein, ohne Unterbrechung. Bricht die Verbindung ab, können Sie nicht mehr bieten, bis Sie wieder verbunden sind – und in der Zwischenzeit kann die Versteigerung enden. Der emotionale Druck des Live-Bietens kann dazu führen, dass Sie Ihr selbst gesetztes Budget überschreiten. Bei dieser Art ist der Effekt der „umkämpften Versteigerung“ am stärksten: Die direkte Konfrontation mit anderen Bietern treibt psychologisch zum Weiterbieten, auch über die rationale Grenze hinaus.

Was Sie konkret tun sollten. Melden Sie sich mindestens 15 Minuten vor der in der Bekanntmachung angegebenen Uhrzeit auf der Plattform an. Prüfen Sie, ob Audio und Video funktionieren (manche Plattformen nutzen Videokonferenzen für den öffentlichen Teil der Versteigerung). Halten Sie Ihren Höchstpreis bereit, vor der Versteigerung auf einem Blatt notiert: Wenn Sie ihn erreichen, steigen Sie aus. Legen Sie „das Maximum“ nicht während der Versteigerung fest, denn unter Druck werden Sie die Schwelle anheben. Sorgen Sie für eine stabile Netzwerkverbindung und ein Ersatzgerät (z. B. ein Smartphone mit Hotspot), falls die Hauptleitung ausfällt. Schließen Sie alle unnötigen Anwendungen auf Ihrem Computer, damit die Plattform nicht langsamer wird.

So funktioniert die asynchrone Versteigerung

Die asynchrone Versteigerung läuft in einem längeren Zeitfenster ab, ohne Live-Bietermoment. Die Versteigerungsbekanntmachung nennt Datum und Uhrzeit der Eröffnung und Datum und Uhrzeit des Endes der Gebotsphase. Das Zeitfenster beträgt mindestens 24 Stunden und kann sich über mehrere Tage erstrecken.

Jeder zugelassene Bieter ruft die Plattform des Betreibers auf und gibt sein Gebot ab, wann er will, innerhalb des Zeitfensters. In manchen Konfigurationen zeigt das System das aktuelle Höchstgebot an; in anderen bleiben die Gebote bis zum Ende geheim. Die Konfiguration hängt vom Betreiber und von der Anordnung des Richters ab. Prüfen Sie in der Versteigerungsbekanntmachung, ob die Gebote während der Versteigerung oder erst am Ende sichtbar sind.

Der Anti-Sniping-Mechanismus ist das wichtigste praktische Element der asynchronen Versteigerung. Geht ein Gebot in den letzten Minuten vor dem Ende ein (typischerweise in den letzten 5–10 Minuten, je nach Konfiguration der Plattform), verlängert das System die Schlusszeit automatisch um einen festgelegten Zeitraum (z. B. 5 Minuten). Die Verlängerung wiederholt sich bei jedem Gebot in letzter Minute, bis niemand mehr innerhalb des Verlängerungszeitraums bietet. Das verhindert, dass ein Bieter mit einem Gebot in der letzten Sekunde gewinnt, macht das Ende der Versteigerung aber unvorhersehbar.

Bei einer asynchronen Versteigerung eines umkämpften Loses können Anti-Sniping-Verlängerungen die Versteigerung um 2–3 Stunden über das geplante Ende hinaus verlängern. Ein Bieter, der die Plattform in den letzten Stunden nicht beobachtet, riskiert, das Los zu verlieren, ohne es zu merken: Sein Gebot, das um 17:00 Uhr das höchste war, kann durch Gebote übertroffen worden sein, die zwischen 17:00 und 19:30 Uhr während der Verlängerungen eingegangen sind.

Vorteile für den Bieter. Sie müssen nicht stundenlang verbunden bleiben und warten. Sie können überlegen, bevor Sie bieten. Der emotionale Druck ist geringer als bei der synchronen Versteigerung, weil es keine direkte, sichtbare Konfrontation gibt. Sie können auch teilnehmen, wenn Sie tagsüber beruflich eingespannt sind: Sie geben Ihr Gebot ab, wenn Sie Zeit haben.

Nachteile. Sie müssen die Plattform regelmäßig überprüfen, um zu sehen, ob jemand geboten hat. Der Anti-Sniping-Mechanismus kann die Versteigerung um Stunden über das geplante Ende hinaus verlängern. Wenn Sie die Plattform in den letzten Stunden nicht prüfen, können Sie das Los verlieren, ohne es zu merken. Die Bietstrategie ist weniger intuitiv: Ohne in Echtzeit sichtbare Gebote wissen Sie nicht, wie viele Konkurrenten Sie haben und wie viel sie auszugeben bereit sind.

Was Sie konkret tun sollten. Stellen Sie eine Erinnerung 2–3 Stunden vor dem geplanten Ende. Prüfen Sie den Stand der Versteigerung. Wenn Sie bieten möchten, tun Sie es früh genug, um etwaige technische Probleme zu bewältigen (die Plattform kann unter Last langsam sein, der Browser kann hängen). Ist die Anti-Sniping-Verlängerung aktiv, stellen Sie sich darauf ein, die Plattform bis zum Ende der Versteigerung zu beobachten: Sie kann über die geplante Zeit hinaus dauern. Halten Sie Ihr Telefon mit geöffneter App oder Website des Betreibers griffbereit.

Gemischte Versteigerung: die Kombination beider Modelle

Die gemischte Versteigerung kombiniert eine erste asynchrone Phase mit einer abschließenden synchronen Phase. Die Zeitabläufe und die Regeln für den Übergang zwischen den beiden Phasen sind in der Verkaufsanordnung festgelegt und in der Bekanntmachung angegeben.

In der verbreitetsten Praxis sammelt die asynchrone Phase Gebote über einen festgelegten Zeitraum (von einigen Stunden bis zu mehreren Tagen). Am Ende der asynchronen Phase ermittelt das System die Bieter, die eine Mindestschwelle überschritten haben (typischerweise das Mindestgebot oder den Ausgangspreis), und lässt sie zur synchronen Phase zu. Die synchrone Phase läuft wie im vorigen Abschnitt beschrieben ab: Gebote in Echtzeit, Timer, Zuschlag am Ende.

Der theoretische Vorteil der gemischten Versteigerung besteht darin, dass sie in der asynchronen Phase die ernsthaften Teilnehmer auswählt und so die Dauer der synchronen Phase verkürzt. In der Praxis ist die synchrone Phase einer gemischten Versteigerung oft kürzer als eine rein synchrone Versteigerung, weil die Zahl der aktiven Teilnehmer bereits gefiltert wurde.

Für den Bieter erfordert die Vorbereitung beide Fähigkeiten: mit asynchronen Geboten umgehen zu können (mit der nötigen Beobachtung) und mit der Live-Versteigerung (mit emotionalem Druck und Verbindungsrisiko). Die Versteigerungsbekanntmachung nennt Daten und Uhrzeiten beider Phasen. Lesen Sie sie aufmerksam: Der häufigste Fehler ist, sich nur auf die synchrone Phase vorzubereiten und dann festzustellen, dass man in der vorgelagerten asynchronen Phase kein Gebot abgegeben hat. Wer nicht an der asynchronen Phase teilnimmt, wird zur synchronen Phase nicht zugelassen.

Die gemischte Versteigerung ist weniger verbreitet als die synchrone und die asynchrone, doch manche Gerichte setzen sie standardmäßig für Verfahren mit höherem Wert ein, bei denen viele Bieter zu erwarten sind.

Analoge Versteigerung: Bieten vor Ort

Die analoge Versteigerung ist die traditionelle Art: Die Versteigerung findet physisch im Saal vor dem beauftragten Freiberufler statt. Das Gebot wird trotzdem online über das Webformular des PVP eingereicht (eine gesetzliche Pflicht, die mit dem DM 32/2015 eingeführt wurde und seit 2018 voll wirksam ist), das Bieten selbst findet aber vor Ort statt.

Der Bieter oder sein Vertreter muss sich am festgelegten Datum zur festgelegten Uhrzeit an dem in der Bekanntmachung genannten Ort einfinden (typischerweise die Kanzlei des Beauftragten oder ein Saal im Gericht). Die Gebote werden mündlich abgegeben; der Beauftragte verkündet jede Erhöhung und wartet auf weitere Gebote. Nachdem er alle Gebote gehört hat, erklärt der Beauftragte die Versteigerung für beendet und schlägt das Los dem Meistbietenden zu.

Die analoge Versteigerung hat den Vorteil der Unmittelbarkeit: Sie sehen die anderen Teilnehmer, hören die Gebote und können mit dem Beauftragten sprechen, wenn Sie verfahrensrechtliche Zweifel haben. Es gibt keine Risiken durch die Internetverbindung. Der Nachteil ist logistischer Natur: Sie müssen am angegebenen Ort persönlich anwesend sein, der in einer anderen Stadt als Ihrer liegen kann.

Diese Art ist bei Immobiliarvollstreckungen inzwischen die Ausnahme. Die meisten italienischen Gerichte haben die synchrone oder asynchrone Versteigerung als Standard übernommen; die Beschleunigung durch den Gesundheitsnotstand 2020 hat die verbliebenen Verfahren endgültig ins Netz verlagert. Die analoge Versteigerung ist in manchen Insolvenzverfahren, bei Verkäufen beweglicher Sachen und an kleineren Gerichten, die den Übergang noch nicht abgeschlossen haben, häufiger.

Praktischer Vergleich der vier Verkaufsarten

Die Wahl der Verkaufsart liegt nicht in Ihrer Hand. In Ihrer Hand liegt es, sich angemessen auf die konkrete Verkaufsart der Versteigerung vorzubereiten, an der Sie teilnehmen möchten.

So bereiten Sie sich auf den Tag der Versteigerung vor

Bis zur Abgabe des Gebots ist die Vorbereitung bei allen Online-Verkaufsarten gleich: Ausfüllen des Webformulars des PVP, digitale Signatur, Versand der PEC, Zahlung der Stempelgebühr. Die Unterschiede zeigen sich am Tag der Versteigerung.

Bei synchronen und gemischten Versteigerungen (synchrone Phase) sendet das Ministerium die Zugangsdaten für den virtuellen Gerichtssaal am Tag des Verkaufs selbst. Vorher erhalten Sie sie nicht. Sie müssen sich bereits auf dem in der Versteigerungsbekanntmachung angegebenen Portal des Betreibers registriert haben: Die Registrierung gibt Zugang zum geschützten Bereich, die spezifischen Zugangsdaten für die Versteigerung kommen aber per PEC vom Ministerium.

Prüfen Sie vorab, ob das Portal des Betreibers auf Ihrem Gerät funktioniert. Manche Betreiber verlangen bestimmte Browser oder Plug-ins. Der Tag der Versteigerung ist nicht der richtige Moment, das herauszufinden. Machen Sie mindestens 2–3 Tage vorher einen Zugangstest: Melden Sie sich am Portal an, prüfen Sie, ob Ihr Konto funktioniert, und machen Sie sich mit der Oberfläche vertraut.

Bei asynchronen Versteigerungen ist nicht die Eröffnung der entscheidende Tag, sondern das Ende. Die Eröffnung ist der Moment, ab dem Sie Gebote abgeben können, aber das Geschehen konzentriert sich auf die letzten Stunden. Richten Sie es so ein, dass Sie in den 3–4 Stunden vor dem geplanten Ende verfügbar sind, und rechnen Sie mit möglichen Anti-Sniping-Verlängerungen.

Legen Sie Ihren Höchstpreis vorher fest. Berechnen Sie ihn unter Berücksichtigung nicht nur des Objektpreises, sondern auch der Steuern (2–9 % Registersteuer oder MwSt.), der Verfahrenskosten (Vergütung des Beauftragten), etwaiger Renovierungsarbeiten und, wenn die Immobilie bewohnt ist, der Dauer und Kosten der Räumung. Mehr zu den Zeitabläufen nach der Versteigerung finden Sie im Ratgeber zu Übertragungsdekret und Zuschlag.

Wenn Sie zum ersten Mal teilnehmen, finden Sie das gesamte Verfahren zum Ausfüllen des Gebots, zum Versand der PEC und zur Vorbereitung der Versteigerung im vollständigen Ratgeber zum Kauf bei Versteigerungen.

Häufige Fragen

Kann ich die Verkaufsart wählen?

Nein. Die Verkaufsart legt der Vollstreckungsrichter in der Verkaufsanordnung fest. Der Bieter kann sie weder wählen noch ihre Änderung verlangen. Die vom beauftragten Freiberufler veröffentlichte Versteigerungsbekanntmachung gibt sie ausdrücklich an.

Was passiert, wenn während einer synchronen Versteigerung die Verbindung abbricht?

Verlieren Sie während der Versteigerung die Verbindung, können Sie nicht mehr bieten, bis Sie wieder verbunden sind. Der Beauftragte ist nicht verpflichtet, die Versteigerung wegen technischer Probleme eines einzelnen Bieters zu unterbrechen. Das bereits abgegebene Gebot bleibt gültig, Sie können es aber nicht mehr verbessern. Deshalb empfiehlt es sich, eine Ersatzverbindung (z. B. einen Smartphone-Hotspot) einsatzbereit zu haben.

Wie lange dauert eine asynchrone Versteigerung im Durchschnitt?

Die Mindestdauer beträgt 24 Stunden, in der Praxis reicht das in der Bekanntmachung festgelegte Zeitfenster aber von 1 bis 5 Tagen. Hinzu kommen etwaige Anti-Sniping-Verlängerungen. Eine asynchrone Versteigerung mit vielen Geboten in der letzten Stunde kann 2–3 Stunden über das geplante Ende hinaus dauern.

Muss ich bei der gemischten Versteigerung an beiden Phasen teilnehmen?

Ja. Wenn Sie in der ersten, asynchronen Phase kein Gebot abgeben, werden Sie zur abschließenden synchronen Phase nicht zugelassen. Die Versteigerungsbekanntmachung nennt Daten und Uhrzeiten beider Phasen. Lesen Sie sie aufmerksam, damit Sie die Frist der ersten Phase nicht verpassen.

Wie erfahre ich den Mindestgebotsschritt?

Der Mindestgebotsschritt steht in der Versteigerungsbekanntmachung. Er kann als fester Betrag (z. B. 1.000 €, 2.000 €, 5.000 €) oder als Prozentsatz des Ausgangspreises (z. B. 2 %, 5 %) angegeben sein. Die Plattform des Betreibers verhindert in der Regel Gebote unter dem Mindestgebotsschritt, maßgeblich bleibt aber die Bekanntmachung.

Ist die analoge Versteigerung noch zulässig?

Ja. Das DM 32/2015 sieht sie als legitime Verkaufsart vor. Seit 2020 muss das Gebot jedoch in jedem Fall online über das Webformular des PVP eingereicht werden, auch wenn die Versteigerung vor Ort stattfindet. Die rein analoge Versteigerung (Gebot auf Papier + Bieten im Saal) ist bei Immobiliarvollstreckungen praktisch verschwunden.

Kann ich bei der asynchronen Versteigerung in der letzten Sekunde bieten?

Sie können es versuchen, aber der Anti-Sniping-Mechanismus verlängert die Schlusszeit automatisch. Bieten Sie in den letzten Minuten, verlängert sich die Versteigerung um einen festgelegten Zeitraum (typischerweise 5 Minuten), sodass die anderen Teilnehmer reagieren können. Die Verlängerung wiederholt sich bei jedem Gebot in letzter Minute, bis niemand mehr innerhalb des Verlängerungszeitraums bietet.

Welche Verkaufsart ist für den Bieter am vorteilhaftesten?

Es gibt keine objektiv bessere Verkaufsart. Die synchrone begünstigt, wer einen kühlen Kopf und eine stabile Verbindung hat. Die asynchrone begünstigt, wer wenig Zeit hat und nachdenken möchte. Die gemischte erfordert doppelte Vorbereitung. Die analoge beseitigt technische Risiken, verlangt aber persönliche Anwesenheit. Die Verkaufsart können Sie nicht wählen: Bereiten Sie sich auf die in der Bekanntmachung angegebene vor.

Die Verkaufsart ändert nichts an der Substanz der Teilnahme: Online-Gebot, Kaution, digitale Signatur, PEC. Sie ändert, wie die Versteigerung abläuft und wie viel Aufmerksamkeit am Tag des Verkaufs gefordert ist.