Übertragungsdekret: Fristen, Kosten und was nach dem Zuschlag geschieht

Von der addicta-Redaktion · 12 Min. Lesezeit · 233 Aufrufe

Das Übertragungsdekret ist die Verfügung des Vollstreckungsrichters, die das Eigentum am Objekt vom Vollstreckungsschuldner auf den Ersteher überträgt (Art. 586 c.p.c.). Es ist keine notarielle Urkunde, sondern eine gerichtliche Entscheidung, die nach Zahlung des Restkaufpreises von Amts wegen erlassen wird. Es ist der Moment, in dem Sie in jeder Hinsicht Eigentümer werden. Zwischen Zuschlag und Dekret liegt eine Abfolge von Schritten mit genauen Fristen, Kosten und Pflichten. Wer sie vorher kennt, erlebt keine Überraschungen und kann das Gesamtbudget des Vorhabens planen.

Zeitlicher Ablauf nach dem Zuschlag

Die Schritte nach dem Zuschlag folgen einer festen Reihenfolge. Jeder Schritt hat eigene Fristen und setzt den Abschluss des vorherigen voraus.

Mitteilung des Zuschlags. Der beauftragte Freiberufler teilt das Ergebnis der Versteigerung per PEC dem Einreicher des Gebots, dem Schuldner und den Gläubigern mit. Die Mitteilung erfolgt wenige Tage nach dem Ende der Versteigerung. Ab diesem Moment läuft die Frist für die Zahlung des Restkaufpreises. Das vorläufige Zuschlagsprotokoll ist das Dokument, das Sie als Ersteher ausweist und mit dem Sie die weiteren Schritte einleiten (Darlehen, Vergünstigungen für die Erstwohnung, Kostenvoranschläge für Arbeiten).

Zahlung des Restkaufpreises. Der Ersteher muss die Differenz zwischen dem Zuschlagspreis und der bereits hinterlegten Kaution innerhalb der im Gebot angegebenen Frist zahlen, die jedenfalls das vom Richter in der Verkaufsanordnung festgelegte Maximum nicht überschreiten darf (in der Regel 120 Tage, an manchen Gerichten 60–90). Die Zahlung erfolgt per Überweisung auf die vom beauftragten Freiberufler mitgeteilte IBAN des Verfahrens, mit dem vom Beauftragten angegebenen genauen Verwendungszweck. Bewahren Sie den Überweisungsbeleg auf: Er ist der Zahlungsnachweis, und der Beauftragte braucht ihn, um dem Richter die Zahlung zu bestätigen.

Einreichung der Unterlagen. Nachdem der beauftragte Freiberufler die Zahlung des Restkaufpreises geprüft hat, stellt er die für den Erlass des Dekrets nötigen Unterlagen zusammen und reicht sie beim Richter ein: Zuschlagsprotokoll, Bestätigung der Zahlung des Restkaufpreises, aktuelle Katasterbescheinigungen, eine Kopie des Gutachtens. Dieser Schritt kann 10–20 Arbeitstage dauern.

Erlass des Übertragungsdekrets. Der Vollstreckungsrichter prüft die Unterlagen und erlässt das Dekret. Die Dauer liegt je nach Gericht und Arbeitsbelastung zwischen 30 und 90 Tagen ab Zahlung des Restkaufpreises. Manche Gerichte sind besonders schnell (20–30 Tage), andere langsamer (60–90 Tage oder mehr). Eine zwingende gesetzliche Frist, innerhalb derer der Richter das Dekret erlassen muss, gibt es nicht, die Reform des Zivilprozesses (Gesetzesdekret 149/2022) hat aber Anreize zur Beschleunigung eingeführt.

Eintragung des Dekrets. Das Dekret wird bei der Conservatoria (heute Amt für Immobilienpublizität der Steuerbehörde) in die Immobilienregister eingetragen. Durch die Eintragung kann die Übertragung Dritten entgegengehalten werden. In der Regel kümmern sich der Beauftragte oder der Urkundsbeamte darum. Die Eintragung geht schnell: 5–15 Arbeitstage ab Einreichung des Eintragungsantrags.

Katasterumschreibung. Nach der Eintragung wird mit der Katasterumschreibung (voltura) der Inhaber des Objekts im Kataster vom Vollstreckungsschuldner auf den Ersteher geändert. Auch darum kümmert sich in der Regel der Beauftragte. Dauer: 10–20 Arbeitstage.

Insgesamt vergehen vom Zuschlag bis zum eingetragenen und im Kataster umgeschriebenen vollen Eigentum in den meisten Fällen 2 bis 7 Monate. Die Spanne ist groß, weil sie stark von der Geschwindigkeit des jeweiligen Gerichts abhängt.

Der Restkaufpreis: Fristen und Zahlungsweise

Die Frist für die Zahlung des Restkaufpreises ist die im über das Webformular des PVP eingereichten Gebot angegebene, die jedenfalls die vom Richter in der Verkaufsanordnung nach Art. 569 c.p.c. festgelegte Höchstfrist nicht überschreiten darf. In den meisten Verfahren beträgt das Maximum 120 Tage ab Zuschlag, manche Gerichte legen jedoch kürzere Fristen fest (60 oder 90 Tage). Setzt die Anordnung 60 Tage fest und gibt der Bieter im Webformular 120 an, bleibt die Frist der Anordnung verbindlich. Prüfen Sie die Höchstfrist immer in der Versteigerungsbekanntmachung, bevor Sie das Gebot ausfüllen. Nach der Einreichung kann das Gebot nicht mehr geändert werden, und die angegebene Frist (oder die der Anordnung, falls kürzer) ist zwingend und nicht verlängerbar. Gefestigte Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs: Eine Verlängerung ist nicht einmal bei nachgewiesener höherer Gewalt zulässig.

Zahlen Sie den Restkaufpreis nicht fristgerecht, sind die Folgen schwerwiegend. Sie verlieren die gezahlte Kaution. Der Richter erlässt ein Dekret über den Verlust des Zuschlags (Art. 587 c.p.c.). Das Objekt wird erneut zum Verkauf gebracht, und der frühere Ersteher haftet für eine etwaige negative Differenz zwischen dem Preis des ersten und dem des folgenden Zuschlags. Konkret: Haben Sie für 200.000 € den Zuschlag erhalten und zahlen nicht, und wird das Objekt für 170.000 € weiterverkauft, müssen Sie die Differenz von 30.000 € zahlen, zusätzlich zur bereits verlorenen Kaution.

Wenn Sie mit einem Hypothekendarlehen für eine Gerichtsversteigerung kaufen, umfassen die 120 Tage den gesamten Bankablauf: Bewertung, Kreditzusage, Vertragsabschluss, Auszahlung. Deshalb ist es unerlässlich, das Gespräch mit der Bank vor der Versteigerung zu beginnen, nicht danach.

Der Restkaufpreis wird per Überweisung auf die IBAN des Verfahrens gezahlt. Der beauftragte Freiberufler teilt die IBAN und den genauen Verwendungszweck für die Überweisung mit. Verwenden Sie keinen allgemeinen Verwendungszweck: Der Beauftragte muss die Zahlung dem konkreten Verfahren zuordnen können.

Das Übertragungsdekret: was es enthält und was es anordnet

Das Übertragungsdekret (Art. 586 c.p.c.) ist eine knappe Verfügung, aber von großer rechtlicher Wirkung. Sein typischer Inhalt umfasst:

1. Die Bezeichnung des übertragenen Objekts (Katasterdaten, Beschreibung, Lage).
2. Die Bezeichnung des Erstehers (vollständige Personalien, Steuernummer).
3. Den Zuschlagspreis und die Bestätigung der Zahlung des Restkaufpreises.
4. Die Anordnung der Löschung aller auf der Immobilie lastenden Hypotheken, Pfändungen, Beschlagnahmen und belastenden Eintragungen.
5. Die Räumungsanordnung, wenn die Immobilie vom Schuldner oder von Dritten ohne entgegenhaltbaren Titel bewohnt ist.
6. Die Festsetzung der Verfahrenskosten und der Vergütung des beauftragten Freiberuflers.
7. Die Angabe der vom Ersteher geschuldeten Steuern.

Das Dekret gilt als Urkunde über die Eigentumsübertragung und ist der Titel für die Eintragung in die Immobilienregister, für die Katasterumschreibung und für die etwaige Zwangsvollstreckung der Räumungsanordnung. Eine notarielle Urkunde ist nicht nötig: Das Dekret genügt für alle weiteren Formalitäten. Einen Notar brauchen Sie nur, wenn Sie mit einem Hypothekendarlehen kaufen, für den Abschluss des Darlehensvertrags und die Eintragung der Hypothek zugunsten der Bank.

Bereinigung der Hypotheken und Löschung der Belastungen

Einer der strukturellen Vorteile des Kaufs bei einer Versteigerung ist die Bereinigung (purgazione): Das Übertragungsdekret ordnet die Löschung aller auf der Immobilie eingetragenen Belastungen an. Bankhypotheken, Hypotheken der Steuereinzugsbehörde (früher Equitalia), Gerichtshypotheken, Pfändungen, Sicherungsbeschlagnahmen: Sie werden alle gelöscht.

Die Löschung nimmt der Registerbeamte auf Antrag des Beauftragten oder des Urkundsbeamten vor, ohne zusätzliche Kosten für den Ersteher (die Löschungskosten trägt das Verfahren). Der Ersteher muss nichts tun: Die Löschung ist eine automatische Folge des Dekrets.

In der Praxis kann die tatsächliche Löschung in den Registern einige Wochen nach der Eintragung des Dekrets dauern. In dieser Zeit kann ein Hypothekenregisterauszug noch die alten Belastungen zeigen. Das ist kein Problem: Das Übertragungsdekret ist maßgeblich, und die Löschung wird erfolgen. Wenn Sie für das Darlehen oder andere Zwecke einen „sauberen“ Auszug brauchen, fragen Sie den Beauftragten nach dem Stand der Löschung.

Von der Löschung ausgenommen sind Dienstbarkeiten (Wegerechte, Aussichtsrechte, Leitungsrechte), bau- und landschaftsrechtliche Beschränkungen sowie dingliche Rechte Dritter, die nicht aus Hypothekeneintragungen oder belastenden Eintragungen stammen. Weist das Gutachten bestehende Dienstbarkeiten aus, überdauern sie das Dekret und belasten den Käufer.

Eine zweite Ausnahme, die Art. 586 Abs. 1 c.p.c. vorsieht, betrifft Hypotheken für Verbindlichkeiten, die der Ersteher selbst übernimmt. Das ist der seltene, aber gesetzlich vorgesehene Fall, dass der Ersteher das ursprüngliche, durch die Hypothek auf der Immobilie gesicherte Darlehen übernimmt (typischerweise beim Bodenkredit nach Art. 41 TUB). In diesen Fällen wird die Hypothek durch das Dekret nicht gelöscht, weil sie dem Kreditverhältnis dient, das der Ersteher beibehalten möchte. In der Praxis gewöhnlicher Immobiliarvollstreckungen ist eine solche Übernahme selten: Der Ersteher beantragt in der Regel die vollständige Löschung der bestehenden Belastungen und lässt gegebenenfalls eine neue Hypothek zur Sicherung seines eigenen Darlehens eintragen.

Das praktische Ergebnis ist, dass das Objekt „sauber“ beim Ersteher ankommt: keine Hypothek, keine Pfändung, keine Beschlagnahme. Unabhängig von der früheren Schuldensituation des Vollstreckungsschuldners. Diese rechtliche Bereinigung ist ein Vorteil, den der gewöhnliche Kauf nicht mit derselben Sicherheit bietet.

Steuern und Steuerkosten

Die vom Ersteher geschuldeten Steuern hängen von der Art des Objekts, vom Status des Käufers und von der Steuerregelung des Verkäufers ab (der bei Vollstreckungen der Vollstreckungsschuldner ist).

Bei Verkäufen, die der Registersteuer unterliegen, kann die Preis-Wert-Regel angewendet werden, allerdings nicht automatisch. Art. 1 Abs. 497 des Gesetzes 266/2005 wurde ursprünglich so ausgelegt, dass er auf Versteigerungen nicht anwendbar sei; die Ausdehnung auf öffentliche Versteigerungen hat das Verfassungsgericht mit Urteil Nr. 6 vom 23. Januar 2014 festgestellt. Das Wahlrecht muss jedoch ausgeübt werden: Der Ersteher muss ausdrücklich die Anwendung der Preis-Wert-Regel beantragen, in der Regel beim beauftragten Freiberufler vor Erlass des Übertragungsdekrets. Ohne Antrag bleibt der Zuschlagspreis die Bemessungsgrundlage. Die persönlichen und sachlichen Voraussetzungen sind zwingend: Der Käufer ist eine natürliche Person, die nicht in Ausübung einer gewerblichen, künstlerischen oder freiberuflichen Tätigkeit handelt; es handelt sich um eine Wohnimmobilie samt Zubehör; die Übertragung unterliegt der Registersteuer (nicht der MwSt.).

Ist sie anwendbar, ist die Bemessungsgrundlage der Katasterwert der Immobilie (Katasterertrag × Multiplikator, 115,5 für die Erstwohnung, 126 für andere Wohngebäude) statt des Zuschlagspreises.

Beispiel: Immobilie mit einem Katasterertrag von 800 €, als Erstwohnung für 180.000 € erworben, mit gestelltem Antrag auf Preis-Wert-Regel. Katasterwert: 800 × 115,5 = 92.400 €. Registersteuer: 2 % von 92.400 = 1.848 €. Ohne Antrag würde die Steuer auf den Zuschlagspreis berechnet: 2 % von 180.000 = 3.600 €. Differenz: 1.752 €. Ein versäumter Antrag kann später nicht nachgeholt werden.

Die Vergünstigungen für die Erstwohnung gelten auch für den Kauf bei Versteigerungen, zu denselben Bedingungen wie beim gewöhnlichen Kauf: Der Ersteher muss erklären, dass er innerhalb von 18 Monaten nach dem Übertragungsdekret seinen Wohnsitz in die Gemeinde der Immobilie verlegen will und in derselben Gemeinde keine andere mit den Erstwohnungsvergünstigungen erworbene Immobilie besitzt.

Neben den Steuern trägt der Ersteher einen Teil der Vergütung des beauftragten Freiberuflers. Art. 2 Abs. 7 des DM 227/2015 legt dem Ersteher die Hälfte der Vergütung für die Phase der Eigentumsübertragung auf, zuzüglich der entsprechenden Gemeinkosten und der tatsächlich angefallenen Kosten für Registrierung, Eintragung und Katasterumschreibung. Der Rest der Vergütung des Beauftragten (Prüfungs- und Verkaufsphase) geht zulasten des Verfahrens und wird aus dem Erlös des Zuschlags beglichen. Der vom Ersteher zu tragende Betrag liegt typischerweise zwischen 300 und 1.500 € zuzüglich MwSt., Sozialabgaben und Auslagen, je nach Zuschlagspreis und Komplexität des Verfahrens. Die tatsächliche Festsetzung steht im Übertragungsdekret.

Was Sie zwischen Zuschlag und Dekret tun können (und was nicht)

Der Zeitraum zwischen Zuschlag und Erlass des Dekrets ist eine praktische Grauzone. Sie sind noch nicht Eigentümer, haben aber eine geschützte rechtliche Anwartschaft.

Was Sie tun können. Den Darlehensantrag bei der Bank stellen und dabei das Zuschlagsprotokoll vorlegen. Kostenvoranschläge für Renovierungsarbeiten einholen. Den Verwahrer um Informationen zum Zustand der Immobilie bitten. Die Unterlagen für die Erstwohnungsvergünstigungen vorbereiten. Die bau- und katasterrechtliche Konformität mit einem Techniker prüfen. Den Hausverwalter kontaktieren, um den Stand des Hausgelds zu erfahren.

Was Sie nicht tun können. Die Immobilie betreten, wenn sie bewohnt ist (dafür brauchen Sie das Dekret mit der Räumungsanordnung). Renovierungsarbeiten beginnen (Sie sind nicht Eigentümer und nicht befugt, Baugenehmigungen zu beantragen). Die Immobilie vermieten. Den Zuschlag auf Dritte übertragen, außer im begrenzten Fall des Gebots für eine noch zu benennende Person (innerhalb von 3 Tagen nach dem Zuschlag auszuüben).

Für die Fristen der Räumung einer bewohnten Immobilie ist das Übertragungsdekret die notwendige Voraussetzung: Ohne Dekret gibt es keine vollstreckbare Räumungsanordnung.

Die Verkaufsart wirkt sich nicht auf die Schritte nach dem Zuschlag aus: Ob die Versteigerung synchron, asynchron, gemischt oder analog war, der Ablauf vom Restkaufpreis bis zum Dekret ist identisch.

Häufige Fragen

Wie viel Zeit vergeht vom Zuschlag bis zum Übertragungsdekret?

Das hängt vom Gericht ab. Nach Zahlung des Restkaufpreises erlässt der Richter das Dekret innerhalb von 30 bis 90 Tagen. An Gerichten mit hoher Arbeitsbelastung kann es länger als 90 Tage dauern. Insgesamt vom Zuschlag bis zum Dekret: in den meisten Fällen 2 bis 5 Monate.

Braucht man für das Übertragungsdekret einen Notar?

Nein. Das Übertragungsdekret ist eine gerichtliche Verfügung des Vollstreckungsrichters, die nach Art. 586 c.p.c. das Eigentum überträgt und den Titel für die Eintragung in die Immobilienregister und für die Katasterumschreibung bildet, ohne dass eine zusätzliche notarielle Urkunde nötig ist. Ein Notar wird nur tätig, wenn der Ersteher mit einem Hypothekendarlehen kauft, für den Abschluss des Darlehensvertrags und die Eintragung der Hypothek zugunsten der Bank.

Kann ich die Immobilie vor dem Dekret verkaufen?

Nein. Das Eigentum geht mit dem Übertragungsdekret über. Vor dem Dekret können Sie Ihre Position nur im Rahmen der Benennung eines Dritten abtreten (Gebot für eine noch zu benennende Person), sofern dies im ursprünglichen Gebot vorgesehen war, und zwar innerhalb von 3 Tagen nach dem Zuschlag.

Werden wirklich alle Hypotheken gelöscht?

Ja. Das Übertragungsdekret ordnet die Löschung aller Hypotheken, Pfändungen, Beschlagnahmen und belastenden Eintragungen an. Die Löschung nimmt der Registerbeamte auf Antrag des Beauftragten vor. Ausgenommen sind Dienstbarkeiten und Beschränkungen, die nicht aus Hypothekeneintragungen stammen.

Wie werden die Steuern beim Kauf bei einer Versteigerung berechnet?

Bei Käufen, die der Registersteuer unterliegen (die Mehrheit), kann der Ersteher die Anwendung der Preis-Wert-Regel beantragen, indem er vor Erlass des Dekrets einen ausdrücklichen Antrag beim Beauftragten stellt: Bemessungsgrundlage ist dann der Katasterwert der Immobilie statt des Zuschlagspreises. Ohne Antrag bleibt der Zuschlagspreis die Bemessungsgrundlage. Die Option gibt es nur für Wohnimmobilien samt Zubehör und für Käufer, die natürliche Personen sind und nicht in Ausübung einer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit handeln. Der Satz der Registersteuer beträgt 2 % für die Erstwohnung und 9 % für andere Immobilien. Bei Käufen, die der MwSt. unterliegen (bei Vollstreckungen seltener), ist die Bemessungsgrundlage immer der Zuschlagspreis, und die Preis-Wert-Regel ist nicht anwendbar.

Was passiert, wenn der Richter den Erlass des Dekrets verzögert?

Es gibt keine direkten Zwangsmittel, um den Richter anzutreiben. Sie können den beauftragten Freiberufler nach dem Stand des Verfahrens fragen. Bei erheblichen Verzögerungen (mehr als 6 Monate nach Zahlung des Restkaufpreises) können Sie über einen Rechtsanwalt einen Antrag beim Richter stellen, um den Erlass anzumahnen.

Kann ich die Vergünstigungen für die Erstwohnung erhalten?

Ja, zu denselben Bedingungen wie beim gewöhnlichen Kauf. Sie müssen erklären, dass Sie innerhalb von 18 Monaten nach Erlass des Übertragungsdekrets Ihren Wohnsitz in die Gemeinde der Immobilie verlegen wollen und keine anderen mit den Vergünstigungen erworbenen Immobilien besitzen. Der Satz der Registersteuer sinkt von 9 % auf 2 % des Katasterwerts.

Das Übertragungsdekret schließt die gerichtliche Phase des Kaufs ab. Ab diesem Moment sind Sie Eigentümer, mit allen Rechten und Pflichten, die sich daraus ergeben. Das gesamte Verfahren vom ersten Schritt bis zu diesem Punkt finden Sie im Ratgeber zum Kauf bei Gerichtsversteigerungen.