Räumung einer bewohnten Immobilie: wie Sie nach der Versteigerung den Besitz erlangen
Eine bei einer Versteigerung erworbene Immobilie kann frei oder bewohnt sein. Ist sie bewohnt, erfolgt die Räumung weder automatisch noch sofort. Es kommt darauf an, wer die Immobilie nutzt, auf welcher Grundlage und seit wann. Der Unterschied zwischen einer vom Vollstreckungsschuldner bewohnten Immobilie und einer Immobilie, die mit einem vor der Pfändung registrierten Mietvertrag an Dritte vermietet ist, ist der Unterschied zwischen einigen Monaten Wartezeit und Jahren, in denen Sie nicht über das Objekt verfügen können. Den Nutzungsstatus vor dem Gebot zu prüfen, ist kein Ratschlag, sondern ein Gebot minimaler Vorsicht.
Nutzung durch den Schuldner und Nutzung durch Dritte
Die Art des Nutzers bestimmt die Fristen und Verfahren der Räumung. Die rechtliche Unterscheidung ist eindeutig, und die praktischen Folgen sind grundlegend verschieden.
Nutzung durch den Vollstreckungsschuldner. Ein Schuldner, der die gepfändete Immobilie weiter bewohnt, hat keinen Titel, der dem Verfahren entgegengehalten werden kann. Seit der Cartabia-Reform unterscheidet Art. 560 c.p.c. zwei zeitliche Fallgestaltungen. Wird die Immobilie vom Schuldner und seinem Haushalt bewohnt, erlässt der Richter die Räumungsanordnung zusammen mit dem Übertragungsdekret (Art. 560 Abs. 8 c.p.c. und Art. 586 c.p.c.); der Schuldner behält den Besitz bis zum Dekret. Bewohnt der Schuldner die Immobilie dagegen nicht (z. B. bei Pfändung einer Zweitwohnung) oder verletzt er die mit der Verwahrung verbundenen Pflichten (verhindert Besichtigungen, beschädigt das Objekt), wird die Räumungsanordnung auf den Zeitpunkt vorgezogen, zu dem der Richter den Verkauf anordnet (Art. 560 Abs. 7 und 9 c.p.c.): Die Räumung kann daher auch schon vor dem Übertragungsdekret abgeschlossen sein.
Ab Erlass der Anordnung hat der Ersteher Anspruch auf Herausgabe. Verlässt der Schuldner die Immobilie nicht freiwillig, verschafft sich der gerichtlich bestellte Verwahrer unmittelbar zwangsweise Zugang, und zwar auf die weiter unten beschriebene Weise.
In der Praxis verlassen viele Schuldner die Immobilie freiwillig nach der Mitteilung des Übertragungsdekrets oder sogar schon früher, nach dem Zuschlag. Der Schuldner weiß, dass das Verfahren abgeschlossen ist und Widerstand keine rechtliche Grundlage hat. Die gütliche Einigung — im direkten Gespräch oder vom Verwahrer vermittelt — ist das häufigste und schnellste Ergebnis. Der Delegierte oder der Verwahrer können die Kommunikation erleichtern und eine angemessene Frist für die Herausgabe vereinbaren. Die Zwangsräumung ist das letzte Mittel, das eingesetzt wird, wenn der Schuldner sich trotz der Anordnung des Richters weigert, die Immobilie zu verlassen.
Nutzung durch Dritte ohne entgegenhaltbaren Titel. Ein Dritter, der die Immobilie ohne entgegenhaltbaren Vertrag nutzt (z. B. ein Angehöriger des Schuldners, ein Lebensgefährte, ein faktischer Nutzer, ein Mieter mit nicht registriertem oder erst nach der Pfändung registriertem Vertrag), hat keinen Titel, der dem Verfahren entgegengehalten werden kann. Seit der Cartabia-Reform wird die Räumungsanordnung in diesem Fall erlassen, wenn der Richter den Verkauf anordnet (Art. 560 Abs. 7 c.p.c.), und nicht erst mit dem Übertragungsdekret. Der Verwahrer kann das Räumungsverfahren unmittelbar nach der Verkaufsanordnung einleiten; die Immobilie kann daher zum Zeitpunkt des Zuschlags oder kurz danach bereits frei sein, ohne dass das Dekret abgewartet werden muss.
Die Unterscheidung zwischen „Angehörigem des Schuldners“ und „Drittem mit Vertrag“ ist entscheidend. Das volljährige Kind des Schuldners, das ohne Vertrag in der Immobilie lebt, ist ein Nutzer ohne Titel: Es wird genauso behandelt wie der Schuldner. Auch ein Mieter, dessen Vertrag einen Monat nach der Pfändung registriert wurde, hat keinen entgegenhaltbaren Titel: Der Vertrag ist zwischen den Parteien wirksam, kann dem Vollstreckungsverfahren aber nicht entgegengehalten werden.
Nutzung durch Dritte mit entgegenhaltbarem Titel. Diese Situation verändert die wirtschaftliche Rechnung des Kaufs grundlegend. Ein vor der Eintragung der Pfändung registrierter Mietvertrag kann dem Vollstreckungsverfahren und dem Ersteher entgegengehalten werden. Das Übertragungsdekret ordnet in diesem Fall keine Räumung an. Die Immobilie bleibt bis zum regulären Ablauf des Vertrags vermietet. Läuft der Vertrag 4+4 Jahre und sind noch 5 Jahre übrig, erwirbt der Ersteher das Eigentum, kann aber 5 Jahre lang nicht über das Objekt verfügen. Der Mieter schuldet weiterhin die Miete, jedoch zu den Bedingungen des ursprünglichen Vertrags (der möglicherweise zu einer Miete unter Marktniveau abgeschlossen wurde, vor allem wenn der Schuldner die Immobilie im Hinblick auf das Verfahren an Verwandte oder Bekannte vermietet hat).
Entgegenhaltbarer Mietvertrag: der entscheidende Vorbehalt
Das Thema des entgegenhaltbaren Mietvertrags verdient eine eigene Vertiefung, denn es ist die tückischste Situation für den Käufer und die am häufigsten unterschätzte.
Art. 2923 c.c. (Zivilgesetzbuch) unterscheidet je nach Vertragsdauer zwei Regelungen. Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von bis zu neun Jahren kann der Vertrag dem Verfahren entgegengehalten werden, wenn er ein sicheres Datum (data certa) vor der Eintragung der Pfändung hat. Die Registrierung bei der Steuerbehörde ist der übliche Weg, ein sicheres Datum zu erlangen, und in den meisten Fällen der praktische Bezugspunkt. Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als neun Jahren (typisch für gewerbliche Mietverträge und manche landwirtschaftliche Pachtverträge) ist dagegen die Eintragung des Vertrags in die Immobilienregister vor der Pfändung erforderlich. Ein nicht eingetragener Mietvertrag von mehr als neun Jahren kann dem Ersteher nur für die ersten neun Jahre ab Mietbeginn entgegengehalten werden (Kassationsgerichtshof 111/2003).
Kurz gesagt: Bei gewöhnlichen Wohnraummietverträgen (4+4 oder 3+2) zählt das Datum der Registrierung im Vergleich zur Eintragung der Pfändung. Bei langen gewerblichen Mietverträgen (6+6, Nichtwohnnutzung) prüfen Sie auch die Eintragung des Vertrags in die Immobilienregister, nicht nur die Registrierung. Das Gutachten unterscheidet nicht immer: Wenn Sie bei einer Gewerbeimmobilie auf einen langen Mietvertrag stoßen, lassen Sie sich dies vom Delegierten bestätigen oder sehen Sie direkt in den Immobilienregistern nach.
Im Gutachten gibt der Sachverständige das Datum der Eintragung der Pfändung und den Nutzungsstatus der Immobilie an. Weist das Gutachten einen entgegenhaltbaren Mietvertrag aus, sind die praktischen Folgen: Der Ersteher tritt in die Stellung des Vermieters ein (Art. 2923 c.c.), der Mieter bleibt in der Immobilie und zahlt die Miete an den Ersteher, der Ersteher kann die Herausgabe nicht vor dem regulären Ablauf des Vertrags verlangen, und die Miete ist die im ursprünglichen Vertrag vereinbarte.
Das Gutachten unterscheidet nicht immer klar zwischen entgegenhaltbaren und nicht entgegenhaltbaren Verträgen. Ist der Nutzungsstatus nicht ausdrücklich geklärt, prüfen Sie selbst, bevor Sie das Gebot einreichen: Fragen Sie den gerichtlich bestellten Verwahrer nach dem aktuellen Stand, sehen Sie die Eintragungsnote der Pfändung bei der Conservatoria ein (heute Ufficio di Pubblicità Immobiliare, das Amt für Immobilienpublizität), und prüfen Sie das Registrierungsdatum des Mietvertrags bei der Steuerbehörde.
Ein zusätzlicher Schutz: Art. 2923 Abs. 3 c.c. sieht eine besondere Ausnahme vom Grundsatz der Entgegenhaltbarkeit für Verträge mit „Spottmiete“ (canone vile) vor. Der Ersteher kann sich von der Pflicht, den vor der Pfändung geschlossenen Mietvertrag zu respektieren, befreien, wenn er nachweist, dass die Miete um mehr als ein Drittel unter dem angemessenen Marktpreis oder unter der Miete aus früheren Mietverhältnissen derselben Immobilie liegt. Die jüngere Rechtsprechung ist in diesem Punkt gefestigt (Kassationsgerichtshof 9877/2022, Kassationsgerichtshof 23508/2022): Verträge, die im Hinblick auf das Verfahren mit Verwandten oder Bekannten zu einer symbolischen Miete geschlossen wurden, können vom Richter auf Antrag des Erstehers für nicht entgegenhaltbar erklärt werden, selbst wenn sie vor der Pfändung geschlossen und ordnungsgemäß registriert wurden.
Die Prüfung der Entgegenhaltbarkeit ist also nicht nur ein Datumsvergleich. Liegt die im Gutachten angegebene Miete deutlich unter dem ortsüblichen Mietwert, gibt es einen rechtlichen Weg, die Feststellung der Nichtentgegenhaltbarkeit zu beantragen und die Herausgabe zu erreichen. Der Richter kann jedes Beweismittel heranziehen: Vergleich mit anderen Mietverhältnissen in der Gegend, Marktwerte, eine etwaige Untervermietung zu höherer Miete. Finden Sie im Gutachten eine offensichtlich marktferne Miete, weisen Sie den Delegierten darauf hin und klären Sie mit einem Anwalt, ob das Vorgehen Erfolg verspricht.
So prüfen Sie den Nutzungsstatus vor dem Gebot
Die Prüfung des Nutzungsstatus gehört zur Due Diligence vor dem Gebot. Es gibt drei Informationsquellen, und Sie sollten alle drei nutzen.
Das Gutachten. Der Abschnitt zum Nutzungsstatus gibt an, ob die Immobilie frei, vom Schuldner bewohnt oder von Dritten genutzt ist und, im letzteren Fall, ob der Titel entgegenhaltbar ist. Lesen Sie diesen Abschnitt mit besonderer Aufmerksamkeit und beschränken Sie sich nicht auf die Beschreibung des Objekts und den Preis. Suchen Sie nach den Daten: Datum der Eintragung der Pfändung, Datum der Registrierung eines etwaigen Mietvertrags.
Der gerichtlich bestellte Verwahrer. Der Verwahrer wurde vom Richter für die Verwaltung und Erhaltung der Immobilie bestellt (Art. 559 c.p.c.). Er kennt den aktuellen tatsächlichen Zustand der Immobilie, weiß, wer sie nutzt, hat die Schlüssel (oder weiß, wer sie hat) und hat regelmäßige Ortsbesichtigungen durchgeführt. Kontaktieren Sie den Verwahrer vor der Besichtigung und fragen Sie nach dem aktuellen Nutzungsstatus. Die Kontaktdaten des Verwahrers stehen in der Versteigerungsbekanntmachung. Der Verwahrer ist die aktuellste Quelle: Das Gutachten kann Monate oder Jahre alt sein, der Verwahrer aber kennt die aktuelle Lage.
Die Besichtigung des Objekts. Bei der Besichtigung prüfen Sie persönlich, wer die Immobilie nutzt und in welchem Zustand sie ist. Ist die Immobilie bewohnt, stimmt der Verwahrer die Besichtigung mit dem Nutzer ab. Achten Sie auf den Zustand der Immobilie: Eine vom Schuldner bewohnte und gut instand gehaltene Immobilie ist eine andere Situation als eine widerrechtlich besetzte und verwüstete Immobilie.
Geht aus dem Gutachten ein Mietvertrag hervor und möchten Sie prüfen, ob er entgegenhaltbar ist, fordern Sie an: die Eintragungsnote der Pfändung (bei der Conservatoria oder über einen Auszug aus dem Hypothekenregister) und das Registrierungsdatum des Mietvertrags (Steuerbehörde, zuständiges örtliches Amt). Der Vergleich der beiden Daten ist der einzige sichere Anhaltspunkt für die Entgegenhaltbarkeit.
Die Räumungsanordnung des Richters
Die Räumungsanordnung wird vom Richter von Amts wegen erlassen: Sie müssen sie nicht gesondert beantragen. Seit der Cartabia-Reform richtet Art. 560 c.p.c. den Zeitpunkt des Erlasses nach dem Nutzungsstatus: Bei Immobilien, die vom Schuldner und seinem Haushalt bewohnt werden, ergeht die Anordnung zusammen mit dem Übertragungsdekret (Art. 586 c.p.c.); bei Immobilien, die der Schuldner nicht bewohnt oder die von Dritten ohne entgegenhaltbaren Titel genutzt werden, wird die Anordnung auf den Zeitpunkt vorgezogen, zu dem der Richter den Verkauf anordnet.
Die Cartabia-Reform (Gesetzesdekret 149/2022, anwendbar auf Verfahren, die ab dem 28. Februar 2023 eingeleitet wurden) hat Art. 560 c.p.c. neu gefasst und die Durchsetzung der Räumungsanordnung grundlegend verändert. Heute gilt eine einzige Regel: Der gerichtlich bestellte Verwahrer setzt die Räumungsanordnung gemäß den Weisungen des Vollstreckungsrichters unmittelbar durch, ohne die Formalitäten der Art. 605 ff. c.p.c. einzuhalten. Keine Vollstreckungsandrohung (atto di precetto), keine vorherige Zustellung durch den Gerichtsvollzieher als Hauptweg. Der Verwahrer nimmt Kontakt mit dem Nutzer auf, setzt die Frist für die Herausgabe und verschafft sich bei Weigerung zwangsweise Zugang, gegebenenfalls mit Ermächtigung des Richters, die Polizei hinzuzuziehen, und unter Bestellung von Hilfskräften (Schlüsseldienst, Umzugsunternehmen).
Dieses Vorgehen ist strukturell schneller und weniger konfliktträchtig als das räumungsklageähnliche Verfahren nach Art. 605-611 c.p.c., das nur noch hilfsweise gilt. Der Ersteher muss keinen Anwalt mit einem Vollstreckungsverfahren auf Herausgabe beauftragen: Der Verwahrer ist bereits vom Richter bestellt und handelt im Interesse des Verfahrens und des Erstehers.
Wie wirksam die Regelung ist, hängt von der Leistungsfähigkeit des jeweiligen Gerichts und der Arbeitsbelastung des Verwahrers ab. Die Reform hat die formalen Schritte reduziert, die tatsächliche Dauer des Verfahrens aber nicht beseitigt.
Realistische Räumungsfristen: womit Sie rechnen müssen
Die Räumungsfristen schwanken erheblich je nach Gerichtsbezirk, Art des Nutzers, gewähltem Vorgehen und den besonderen Umständen des Falls.
Freiwilliger Auszug des Schuldners. Kooperiert der Schuldner, erfolgt die Herausgabe innerhalb von 30–60 Tagen nach dem Zuschlag oder dem Übertragungsdekret. Das ist das häufigste und schnellste Szenario. Der Delegierte oder der Verwahrer teilt dem Schuldner das Ergebnis des Verkaufs mit und vereinbart eine Frist für die Rückgabe der Schlüssel.
Zwangsräumung des Schuldners. Kooperiert der Schuldner nicht, wird die zwangsweise Durchsetzung der Räumungsanordnung unmittelbar vom gerichtlich bestellten Verwahrer besorgt (Art. 560 c.p.c. nach der Cartabia-Reform), ohne die Formalitäten der Art. 605 ff. c.p.c. An den Gerichten Norditaliens, wo die Verfahren in der Regel schneller sind, ist die Räumung 3–6 Monate nach dem Übertragungsdekret abgeschlossen. An manchen Gerichten Mittel- und Süditaliens kann es 6–12 Monate dauern, in extremen Fällen länger. Die Dauer hängt von der Verfügbarkeit der Hilfskräfte des Verwahrers ab, vom Vorliegen sozialer Härtefälle (Minderjährige, ältere Menschen, Menschen mit Behinderung), die einen Aufschub der Räumung rechtfertigen können, und von der Arbeitsbelastung des Gerichts.
Härtefälle. Ist der Nutzer ein Haushalt mit Minderjährigen, pflegebedürftigen älteren Menschen oder besonders schutzbedürftigen Personen, kann der Richter längere Fristen für die Herausgabe gewähren oder die Räumung von einer Meldung an die Sozialdienste abhängig machen. Diese Fälle verlängern die Fristen erheblich und lassen sich allein aus der Lektüre des Gutachtens nicht vorhersehen.
Widerrechtliche Besetzung nach dem Zuschlag. In seltenen Fällen wird die Immobilie nach dem Zuschlag und vor der Besitzergreifung widerrechtlich besetzt. In diesem Fall muss der Ersteher Besitzschutz in Anspruch nehmen (Art. 1168 c.c.) oder sich an den Vollstreckungsrichter wenden, was zusätzliche Zeit kostet.
Entgegenhaltbarer Vertrag. Ist der Mietvertrag entgegenhaltbar, gibt es keine vorzeitige Räumung. Der Ersteher tritt als Vermieter ein und muss den regulären Ablauf des Vertrags abwarten. Bei Wohnraummietverträgen nach dem Gesetz 431/1998 ist die Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten zulässig und je nach Ablauftermin unterschiedlich geregelt. Zum ersten vertraglichen Ablauftermin (bei 4+4-Verträgen typischerweise nach vier Jahren) ist die Kündigung nur aus den in Art. 3 des Gesetzes abschließend aufgezählten Gründen zulässig: Eigenbedarf oder Bedarf von Verwandten bis zum zweiten Grad, Verkauf an Dritte, wenn der Vermieter keine weiteren Immobilien besitzt, schwere Vertragsverletzungen des Mieters. Zum zweiten Ablauftermin (insgesamt acht Jahre bei 4+4-Verträgen) ist die Kündigung dagegen frei, ebenfalls mit sechsmonatiger Frist und ohne Begründungspflicht. Bei gewerblichen Mietverträgen (Nichtwohnnutzung) gelten die Fristen und Bedingungen des Gesetzes 392/1978.
Praktische Optionen: gütliche Einigung oder Zwangsräumung
Die gütliche Einigung mit dem Nutzer ist der Zwangsräumung fast immer vorzuziehen, aus Gründen der Zeit, der Kosten und des organisatorischen Aufwands. Auch wirtschaftlich ist ein Entgegenkommen in Form eines Zuschusses oft günstiger als das gerichtliche Verfahren.
Gütliche Einigung. Der Ersteher (direkt oder über den Verwahrer, den Delegierten oder einen Anwalt) schlägt dem Nutzer eine angemessene Frist für die Herausgabe vor und bietet gegebenenfalls einen Zuschuss zu den Umzugskosten an. Die Höhe des Zuschusses variiert: in der Praxis zwischen 1.000 und 5.000 €, je nach Situation, Gegend und Komplexität des Falls. Ein Zuschuss von 2.000–3.000 € für einen Haushalt ist üblich. Die Einigung kann in einer privatschriftlichen Vereinbarung festgehalten werden, die das Datum der Herausgabe und die Bedingungen festlegt. Eine gütliche Einigung erledigt die Sache in 30–90 Tagen, ohne Gerichtsverfahren und ohne Stress.
Zwangsräumung. Lehnt der Nutzer jede Einigung ab, verschafft sich der gerichtlich bestellte Verwahrer nach Art. 560 c.p.c. unmittelbar zwangsweise Zugang, bei Bedarf mit Ermächtigung des Richters, die Polizei hinzuzuziehen. Vollstreckungsandrohung, Zustellung durch den Gerichtsvollzieher oder die Beauftragung eines Anwalts für das Vollstreckungsverfahren auf Herausgabe sind nicht erforderlich: Der Ersteher trägt diese Kosten nicht, die im System vor der Cartabia-Reform anfielen. Die verbleibenden Kosten zulasten des Verfahrens (und mittelbar zulasten des Erstehers für den auf ihn entfallenden Anteil) umfassen die Vergütung der vom Verwahrer bestellten Hilfskräfte (Schlüsseldienst 200–400 €, Umzugsunternehmen 300–1.000 €) und eine etwaige Einlagerung der beweglichen Sachen des Nutzers (50–150 € Lagerkosten pro Monat). Die tatsächliche Dauer des Verfahrens bleibt beträchtlich: 3–12 Monate von dem Zeitpunkt, zu dem der Verwahrer tätig wird, bis zur tatsächlichen Räumung.
Die Wahl zwischen beiden Optionen hängt von der konkreten Situation ab. Wirtschaftlich ist der entscheidende Faktor nicht mehr die direkten Kosten der Räumung — seit der Cartabia-Reform auf die Hilfskräfte des Verwahrers (Schlüsseldienst, Umzugsunternehmen, Lager) beschränkt, in der Größenordnung von 600–1.700 € —, sondern die Opportunitätskosten der Wartemonate, in denen Sie nicht über die Immobilie verfügen können (entgangene Miete, entgangener Weiterverkauf, Hausgeld und IMU, die trotzdem anfallen). Ein Zuschuss von 2.000–5.000 €, der die Sache in 30–90 Tagen erledigt, ist in der Regel günstiger als 3–12 Monate Warten auf das Zwangsverfahren, auch wenn dessen direkte Kosten gering sind.
Kosten zulasten des Erstehers
Die Kosten der Räumung trägt vollständig der Ersteher. Das Vollstreckungsverfahren deckt sie nicht und streckt sie nicht vor. Sie müssen vor dem Gebot in das Gesamtbudget eingeplant werden.
Erfolgt die Räumung durch gütliche Einigung, bestehen die Kosten aus dem dem Nutzer angebotenen Zuschuss (falls vereinbart) zuzüglich etwaiger Anwaltskosten für die schriftliche Fixierung der Einigung (200–500 € für eine von einem Anwalt aufgesetzte privatschriftliche Vereinbarung). Erfolgt sie durch Zwangsräumung, die der Verwahrer nach Art. 560 c.p.c. in der Fassung der Cartabia-Reform durchführt, beschränken sich die Kosten auf die Vergütung der vom Verwahrer bestellten Hilfskräfte (Schlüsseldienst 200–400 €, Umzugsunternehmen 300–1.000 €) und eine etwaige Einlagerung der beweglichen Sachen des Nutzers (50–150 €/Monat für das Lager). Anwaltshonorare für einen Anwalt des Erstehers und Kosten des Gerichtsvollziehers für das Vollstreckungsverfahren auf Herausgabe fallen nicht an: Diese für das System vor der Reform typischen Posten sind durch die geltende Regelung entfallen.
Bei einer vom Schuldner bewohnten Immobilie, bei der ein freiwilliger Auszug zu erwarten ist, ist ein zusätzliches Budget von 1.000–3.000 € für die Räumung eine vernünftige Schätzung. Bei einer Immobilie mit problematischer Nutzung (unkooperativer Schuldner, große Familie, Härtefall, aggressiver Nutzer) können die Kosten zwischen Zuschuss, Anwaltskosten und Wartezeit auf 5.000–10.000 € steigen.
Der gesamte Ablauf — von der Suche nach dem Los bis zum Gebot, von der Kaution bis zum Dekret — wird im Ratgeber zum Kauf bei Gerichtsversteigerungen beschrieben.
Häufige Fragen
Kann ich die Immobilie gleich nach dem Zuschlag betreten?
Nein. Der Zuschlag verschafft Ihnen keinen Besitz an der Immobilie. Wann Sie die Schlüssel erhalten, hängt vom Nutzungsstatus ab. Ist die Immobilie frei, übergibt Ihnen der Verwahrer die Schlüssel nach dem Übertragungsdekret. Ist sie vom Schuldner bewohnt, wird die Räumungsanordnung zusammen mit dem Dekret erlassen, und von da an läuft das Räumungsverfahren. Wird sie von Dritten ohne entgegenhaltbaren Titel genutzt oder bewohnt der Schuldner sie nicht, wurde die Räumungsanordnung bereits erlassen, als der Richter den Verkauf angeordnet hat: Die Immobilie kann bei Ihrer Ankunft bereits frei sein oder noch eine gewisse Zeit für die Räumung erfordern.
Was passiert, wenn der Nutzer der Schuldner mit unterhaltsberechtigten Minderjährigen ist?
Die Anwesenheit von Minderjährigen verhindert die Räumung nicht, der Richter kann aber eine längere Frist für die Herausgabe gewähren und eine Meldung an die Sozialdienste der Gemeinde anordnen. An manchen Gerichten beträgt die zusätzliche Frist 3–6 Monate. Der Ersteher kann das Verfahren in diesem Fall nicht beschleunigen: Der Richter wägt das Eigentumsrecht gegen den Schutz der Minderjährigen ab.
Kümmert sich der gerichtlich bestellte Verwahrer um die Räumung?
Ja, das ist das Standardvorgehen nach Art. 560 c.p.c. in der Fassung der Cartabia-Reform (Gesetzesdekret 149/2022). Der Verwahrer setzt die Räumungsanordnung unmittelbar durch, ohne die Formalitäten der Art. 605 ff. c.p.c. einzuhalten: Er nimmt Kontakt mit dem Nutzer auf, setzt die Frist für die Herausgabe und verschafft sich bei Bedarf zwangsweise Zugang, gegebenenfalls mit Ermächtigung des Richters, die Polizei hinzuzuziehen. Der Ersteher muss keinen eigenen Anwalt für das Vollstreckungsverfahren auf Herausgabe bestellen. Die praktische Dauer ist je nach Arbeitsbelastung von Gericht zu Gericht verschieden, das Verfahren selbst ist seit der Reform aber einheitlich.
Wie prüfe ich, ob ein Mietvertrag entgegenhaltbar ist?
Vergleichen Sie das Registrierungsdatum des Mietvertrags (bei der Steuerbehörde nachprüfbar) mit dem Datum der Eintragung der Pfändung (nachprüfbar in der Eintragungsnote bei der Conservatoria dei registri immobiliari, dem Immobilienregisteramt). Wurde der Vertrag vor der Eintragung der Pfändung registriert, ist er entgegenhaltbar. Maßgeblich ist das Registrierungsdatum, nicht das Datum des Vertragsabschlusses.
Was kann ich tun, wenn der entgegenhaltbare Mietvertrag eine offensichtlich marktferne Miete vorsieht?
Art. 2923 Abs. 3 c.c. erlaubt es dem Ersteher, beim Richter die Feststellung zu beantragen, dass der Vertrag nicht entgegenhaltbar ist, wenn die Miete um mehr als ein Drittel unter dem Marktwert oder den Mieten früherer Mietverhältnisse derselben Immobilie liegt. Der Kassationsgerichtshof hat sich mehrfach in diesem Sinne geäußert (Urteile 9877/2022 und 23508/2022). Der Richter entscheidet auf der Grundlage der von den Parteien vorgelegten Beweise: Vergleiche mit anderen Mietverhältnissen in der Gegend, Gutachten zur Marktmiete, etwaige Untervermietungen zu höherer Miete. Weist das Gutachten eine deutlich marktferne Miete aus, klären Sie mit einem Anwalt, ob das Vorgehen Erfolg verspricht, bevor Sie wegen der Nutzung auf das Los verzichten.
Kann ich vom Mieter mit entgegenhaltbarem Vertrag eine höhere Miete verlangen?
Nein. Ist der Vertrag entgegenhaltbar, tritt der Ersteher zu denselben Bedingungen wie im ursprünglichen Vertrag in die Stellung des Vermieters ein (Art. 2923 c.c.). Die Miete bleibt die zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter vereinbarte. Eine Neuverhandlung der Miete ist nur zum regulären Ablauf des Vertrags möglich, wenn der Mieter zustimmt, oder bei der Verlängerung.
Wie lange dauert die Räumung einer vom Schuldner bewohnten Immobilie?
Wenn der Schuldner kooperiert und freiwillig auszieht: 30–60 Tage ab dem Dekret. Wenn eine Zwangsräumung nötig ist: 3–12 Monate ab dem Dekret, je nach Gericht, Arbeitsbelastung des gerichtlich bestellten Verwahrers und den besonderen Umständen (Anwesenheit von Minderjährigen, Härtefälle, etwaige Notwendigkeit polizeilicher Unterstützung). Die gütliche Einigung ist der schnellste und günstigste Weg.
Darf der Ersteher die Schlösser austauschen?
Erst nach dem Übertragungsdekret und der förmlichen Besitzergreifung (Schlüsselübergabe durch den Verwahrer oder Herausgabe durch den Nutzer). Wer die Schlösser vor dem Dekret austauscht oder bevor der Nutzer die Immobilie herausgegeben hat, begeht die Straftat der eigenmächtigen Durchsetzung eigener Rechte (Art. 392 c.p.) oder des Hausfriedensbruchs (Art. 614 c.p.).
Kann ich Schadensersatz für die verzögerte Räumung verlangen?
Ist die Verzögerung dem Nutzer zuzurechnen, der der Räumungsanordnung nicht nachkommt, können Sie eine Nutzungsentschädigung für den Zeitraum zwischen dem Dekret und der tatsächlichen Herausgabe verlangen. Die Entschädigung bemisst sich am Mietwert der Immobilie. Der Antrag ist beim Vollstreckungsrichter oder in einem gesonderten Zivilverfahren zu stellen. Ob sie tatsächlich eingetrieben werden kann, hängt von der Zahlungsfähigkeit des Nutzers ab.
Die Räumung der Immobilie ist der letzte praktische Schritt beim Kauf bei einer Versteigerung. Ihre Dauer und Kosten vor dem Gebot abzuschätzen — durch die Lektüre des Gutachtens und das Gespräch mit dem Verwahrer —, ist das, was einen bewussten Kauf von einem improvisierten unterscheidet.