Decreto de transmisión: plazos, costes y qué ocurre después de la adjudicación

Por la redacción de addicta · 12 min de lectura · 239 lecturas

El decreto de transmisión es la resolución del juez de la ejecución que transmite la propiedad del bien del ejecutado al adjudicatario (art. 586 c.p.c.). No es una escritura notarial: es una resolución judicial, dictada de oficio tras el pago del saldo del precio. Es el momento en que te conviertes en propietario a todos los efectos. Entre la adjudicación y el decreto hay una secuencia de pasos con plazos, costes y obligaciones precisos. Conocerlos de antemano evita sorpresas y permite planificar el presupuesto total de la operación.

Cronología posterior a la adjudicación

Los pasos posteriores a la adjudicación siguen un orden establecido. Cada paso tiene sus propios plazos y depende de que se haya completado el anterior.

Comunicación de la adjudicación. El profesional delegado comunica el resultado de la puja por PEC al presentador de la oferta, al deudor y a los acreedores. La comunicación se produce pocos días después del cierre de la puja. A partir de ese momento empieza a correr el plazo para pagar el saldo del precio. El acta de adjudicación provisional es el documento que te identifica como adjudicatario y que usarás para iniciar los trámites siguientes (préstamo hipotecario, beneficios de primera vivienda, presupuestos de obras).

Pago del saldo del precio. El adjudicatario debe pagar la diferencia entre el precio de adjudicación y la fianza ya depositada dentro del plazo indicado en la oferta, que en ningún caso puede superar el máximo fijado por el juez en la orden de venta (normalmente 120 días; en algunos tribunales, 60-90). El pago se hace por transferencia al IBAN del procedimiento comunicado por el profesional delegado, con el concepto exacto que indique el delegado. Guarda el justificante: es la prueba del pago y el delegado lo necesita para acreditarlo ante el juez.

Presentación de la documentación. Una vez comprobado el pago del saldo, el profesional delegado prepara y presenta al juez la documentación necesaria para dictar el decreto: acta de adjudicación, acreditación del pago del saldo, certificaciones catastrales actualizadas y copia del informe pericial. Este paso puede requerir 10-20 días hábiles.

Emisión del decreto de transmisión. El juez de la ejecución examina la documentación y dicta el decreto. Los plazos varían de 30 a 90 días desde el pago del saldo, según el tribunal y su carga de trabajo. Algunos tribunales son especialmente rápidos (20-30 días); otros, más lentos (60-90 días o más). No existe un plazo legal perentorio en el que el juez deba dictar el decreto, pero la reforma del proceso civil (Decreto Legislativo 149/2022) introdujo incentivos a la celeridad.

Inscripción del decreto. El decreto se inscribe en los registros inmobiliarios de la Conservatoria (hoy Oficina de Publicidad Inmobiliaria de la Agencia Tributaria). La inscripción hace la transmisión oponible a terceros. Normalmente se encarga el delegado o el secretario judicial. Los plazos de inscripción son cortos: 5-15 días hábiles desde la presentación de la nota de inscripción.

Cambio de titularidad catastral. Tras la inscripción, el cambio de titularidad catastral (voltura) actualiza el titular del bien en el catastro, del ejecutado al adjudicatario. También suele encargarse el delegado. Plazo: 10-20 días hábiles.

En total, desde la adjudicación hasta la plena propiedad inscrita y con el cambio catastral hecho: de 2 a 7 meses en la mayoría de los casos. El margen es amplio porque depende mucho de la rapidez del tribunal concreto.

El saldo del precio: plazos y forma de pago

El plazo de pago del saldo es el indicado en la oferta presentada mediante el formulario web del PVP, que en ningún caso puede superar el plazo máximo fijado por el juez en la orden de venta según el art. 569 c.p.c. En la mayoría de los procedimientos, el máximo es de 120 días desde la adjudicación, pero algunos tribunales fijan plazos más cortos (60 o 90 días). Si la orden fija 60 días y el oferente indica 120 en el formulario web, el plazo vinculante sigue siendo el de la orden. Comprueba siempre el plazo máximo en el anuncio de venta antes de rellenar la oferta. Una vez presentada, la oferta no se puede modificar, y el plazo indicado (o el de la orden, si es menor) es perentorio e improrrogable. Jurisprudencia consolidada del Tribunal de Casación: no se admite ninguna prórroga, ni siquiera por fuerza mayor documentada.

Si no pagas el saldo dentro del plazo, las consecuencias son graves. Pierdes la fianza ingresada. El juez dicta un decreto de pérdida de la adjudicación (art. 587 c.p.c.). El bien vuelve a sacarse a la venta y el antiguo adjudicatario responde de la posible diferencia negativa entre el precio de la primera adjudicación y el de la siguiente. En concreto: si ganaste a 200.000 € y no pagas, y el bien se revende a 170.000 €, tienes que pagar la diferencia de 30.000 €, además de la fianza ya perdida.

Si compras con un préstamo hipotecario para subasta judicial, los 120 días incluyen todo el proceso bancario: tasación, aprobación, firma y desembolso. Por eso es fundamental empezar a hablar con el banco antes de la subasta, no después.

El saldo se paga por transferencia al IBAN del procedimiento. El profesional delegado comunica el IBAN y el concepto exacto que debe figurar en la transferencia. No uses conceptos genéricos: el delegado debe poder asociar el pago al procedimiento concreto.

El decreto de transmisión: qué contiene y qué ordena

El decreto de transmisión (art. 586 c.p.c.) es una resolución breve pero de gran eficacia jurídica. Su contenido típico incluye:

1. La identificación del bien transmitido (datos catastrales, descripción, ubicación).
2. La identificación del adjudicatario (datos personales completos, código fiscal).
3. El precio de adjudicación y la confirmación del pago del saldo.
4. La orden de cancelación de todas las hipotecas, embargos, secuestros e inscripciones perjudiciales que gravan el inmueble.
5. La orden de liberación del inmueble, si está ocupado por el deudor o por terceros sin título oponible.
6. La liquidación de los gastos del procedimiento y de los honorarios del profesional delegado.
7. La indicación de los impuestos que debe pagar el adjudicatario.

El decreto vale como título de transmisión de la propiedad y constituye título para la inscripción en los registros inmobiliarios, para el cambio de titularidad catastral y para la eventual ejecución forzosa de la orden de liberación. No hace falta escritura notarial: el decreto basta para todos los trámites posteriores. El notario solo es necesario si compras con un préstamo hipotecario, para firmar el contrato de préstamo e inscribir la hipoteca a favor del banco.

Purga de las hipotecas y cancelación de las cargas

Una de las ventajas estructurales de comprar en subasta es la purga (purgazione): el decreto de transmisión ordena la cancelación de todas las cargas inscritas sobre el inmueble. Hipotecas bancarias, hipotecas de la agencia de recaudación tributaria (antigua Equitalia), hipotecas judiciales, embargos, secuestros preventivos: se cancelan todos.

La cancelación la realiza el registrador de los registros inmobiliarios a petición del delegado o del secretario judicial, sin coste adicional para el adjudicatario (los gastos de cancelación corren a cargo del procedimiento). El adjudicatario no tiene que hacer nada: la cancelación es un efecto automático del decreto.

En la práctica, la cancelación efectiva en los registros puede tardar algunas semanas tras la inscripción del decreto. Durante ese periodo, una consulta registral puede seguir mostrando las antiguas cargas. No es un problema: el decreto de transmisión da fe y la cancelación se producirá. Si necesitas una consulta «limpia» para el préstamo hipotecario u otros fines, pregunta al delegado en qué punto está la cancelación.

Quedan excluidas de la cancelación las servidumbres (de paso, de vistas, de acueducto), las limitaciones urbanísticas y paisajísticas y los derechos reales de terceros que no derivan de inscripciones hipotecarias ni de inscripciones perjudiciales. Si el informe pericial señala servidumbres activas, sobreviven al decreto y gravan al comprador.

Una segunda excepción, prevista en el art. 586, apartado 1, c.p.c., se refiere a las hipotecas relativas a obligaciones asumidas por el propio adjudicatario. Es el caso, residual pero previsto por la ley, del adjudicatario que se subroga en el préstamo original garantizado por la hipoteca sobre el inmueble (típicamente en el crédito territorial según el art. 41 del TUB). En estos casos, el decreto no cancela la hipoteca porque sirve a la relación de crédito que el adjudicatario ha decidido mantener. En la práctica de las ejecuciones inmobiliarias ordinarias, la subrogación es poco frecuente: el adjudicatario suele pedir la cancelación íntegra de las cargas preexistentes e inscribe, en su caso, una nueva hipoteca en garantía de su propio préstamo.

El resultado práctico es que el bien llega al adjudicatario «limpio»: sin hipotecas, sin embargos, sin secuestros. Con independencia de la situación de deuda anterior del deudor ejecutado. Esta limpieza jurídica es una ventaja que la compraventa ordinaria no ofrece con la misma certeza.

Impuestos y costes fiscales

Los impuestos que debe pagar el adjudicatario dependen de la naturaleza del bien, de la condición del comprador y del régimen fiscal del vendedor (que en las ejecuciones es el deudor ejecutado).

En las ventas sujetas al impuesto de registro es posible, aunque no automático, aplicar el sistema precio-valor. El art. 1, apartado 497, de la Ley 266/2005 se había interpretado en un principio como inaplicable a las ventas en subasta; su extensión a la subasta pública la estableció el Tribunal Constitucional en la sentencia n.º 6 de 23 de enero de 2014. Sin embargo, la opción debe ejercerse: el adjudicatario tiene que presentar una solicitud expresa de aplicación del sistema precio-valor, normalmente al profesional delegado antes de que se dicte el decreto de transmisión. Sin solicitud, la base imponible sigue siendo el precio de adjudicación. Los requisitos subjetivos y objetivos son inexcusables: comprador persona física que no actúe en el ejercicio de una actividad comercial, artística o profesional; inmueble de uso residencial y sus anexos; transmisión sujeta al impuesto de registro (no al IVA).

Cuando es aplicable, la base imponible es el valor catastral del inmueble (renta catastral × coeficiente multiplicador: 115,5 para la primera vivienda, 126 para los demás edificios residenciales), en lugar del precio de adjudicación.

Ejemplo: inmueble con una renta catastral de 800 €, comprado como primera vivienda por 180.000 €, con la solicitud de precio-valor presentada. Valor catastral: 800 × 115,5 = 92.400 €. Impuesto de registro: 2 % de 92.400 = 1848 €. Sin la solicitud, el impuesto se calcularía sobre el precio de adjudicación: 2 % de 180.000 = 3600 €. Diferencia: 1752 €. Si no se presenta la solicitud, no se puede recuperar después.

Los beneficios de primera vivienda también se aplican a las compras en subasta, en las mismas condiciones que a las compras ordinarias: el adjudicatario debe declarar que quiere establecer su residencia en el municipio del inmueble en los 18 meses siguientes al decreto de transmisión y que no posee otros inmuebles comprados con los beneficios de primera vivienda en el mismo municipio.

Además de los impuestos, el adjudicatario paga una parte de los honorarios del profesional delegado. El art. 2, apartado 7, del DM 227/2015 pone a cargo del adjudicatario la mitad de los honorarios correspondientes a la fase de transmisión de la propiedad, más los gastos generales correspondientes y los gastos efectivamente soportados por registro, inscripción y cambio de titularidad catastral. El resto de los honorarios del delegado (fases de estudio y de venta) corre a cargo del procedimiento y se paga con lo obtenido en la adjudicación. El importe a cargo del adjudicatario suele estar entre 300 y 1500 €, más IVA, cotizaciones y gastos, según el precio de adjudicación y la complejidad del procedimiento. La liquidación efectiva figura en el decreto de transmisión.

Qué puedes hacer (y qué no) entre la adjudicación y el decreto

El periodo entre la adjudicación y la emisión del decreto es una zona gris en la práctica. Todavía no eres propietario, pero tienes una expectativa jurídica protegida.

Qué puedes hacer. Iniciar la solicitud del préstamo hipotecario con el banco presentando el acta de adjudicación. Pedir presupuestos para obras de reforma. Contactar con el custodio para informarte del estado del inmueble. Preparar la documentación para los beneficios de primera vivienda. Comprobar la conformidad urbanística y catastral con un técnico. Contactar con el administrador de la comunidad para conocer la situación de los gastos de comunidad.

Qué no puedes hacer. Entrar en el inmueble si está ocupado (necesitas el decreto con la orden de liberación). Empezar obras de reforma (no eres propietario ni estás legitimado para pedir licencias de obra). Alquilar el inmueble. Ceder la adjudicación a terceros, salvo en el caso limitado de la oferta por persona a designar (que debe ejercerse en los 3 días siguientes a la adjudicación).

Para los plazos del desalojo del inmueble ocupado, el decreto de transmisión es el requisito necesario: sin decreto no hay orden de liberación ejecutable.

La modalidad de venta no influye en los pasos posteriores a la adjudicación: tanto si la puja fue síncrona como asíncrona, mixta o analógica, la cronología del saldo al decreto es idéntica.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo pasa desde la adjudicación hasta el decreto de transmisión?

Depende del tribunal. Después del pago del saldo del precio, el juez dicta el decreto en un plazo que va de 30 a 90 días. En los tribunales con mucha carga de trabajo, el plazo puede superar los 90 días. En total, de la adjudicación al decreto: de 2 a 5 meses en la mayoría de los casos.

¿Hace falta un notario para el decreto de transmisión?

No. El decreto de transmisión es una resolución judicial del juez de la ejecución que, según el art. 586 c.p.c., transmite la propiedad y constituye título para la inscripción en los registros inmobiliarios y para el cambio de titularidad catastral, sin necesidad de ninguna escritura notarial adicional. El notario solo interviene si el adjudicatario compra con un préstamo hipotecario, para firmar el contrato de préstamo e inscribir la hipoteca a favor del banco.

¿Puedo vender el inmueble antes del decreto?

No. La propiedad se transmite con el decreto de transmisión. Antes del decreto solo puedes ceder tu posición dentro de los límites de la designación de un tercero (oferta por persona a designar), si estaba prevista en la oferta original, y debe ejercerse en los 3 días siguientes a la adjudicación.

¿De verdad se cancelan todas las hipotecas?

Sí. El decreto de transmisión ordena la cancelación de todas las hipotecas, embargos, secuestros e inscripciones perjudiciales. La cancelación la realiza el registrador a petición del delegado. Quedan excluidas las servidumbres y las limitaciones que no derivan de inscripciones hipotecarias.

¿Cómo se calculan los impuestos de una compra en subasta?

En las compras sujetas al impuesto de registro (la mayoría), el adjudicatario puede solicitar la aplicación del sistema precio-valor mediante una solicitud expresa al delegado antes de que se dicte el decreto: la base imponible pasa a ser el valor catastral del inmueble en lugar del precio de adjudicación. Sin solicitud, la base imponible sigue siendo el precio de adjudicación. La opción solo se admite para inmuebles residenciales y sus anexos y para compradores personas físicas que no actúen en el ejercicio de una actividad comercial o profesional. El tipo del impuesto de registro es del 2 % para la primera vivienda y del 9 % para los demás inmuebles. En las compras sujetas a IVA (menos frecuentes en las ejecuciones), la base imponible es siempre el precio de adjudicación y el sistema precio-valor no es aplicable.

¿Qué pasa si el juez tarda en dictar el decreto?

No existen medios coercitivos directos para meter prisa al juez. Puedes pedir información al profesional delegado sobre el estado del expediente. En caso de retrasos importantes (más de 6 meses desde el pago del saldo), puedes presentar un escrito al juez a través de un abogado para instar la emisión del decreto.

¿Puedo obtener los beneficios de primera vivienda?

Sí, en las mismas condiciones que en las compras ordinarias. Debes declarar que quieres establecer tu residencia en el municipio del inmueble en los 18 meses siguientes a la emisión del decreto de transmisión y que no posees otros inmuebles comprados con esos beneficios. El tipo del impuesto de registro baja del 9 % al 2 % del valor catastral.

El decreto de transmisión cierra la fase judicial de la compra. Desde ese momento eres propietario, con todos los derechos y todas las obligaciones que conlleva. El procedimiento completo, desde el primer paso hasta este punto, está en la guía para comprar en una subasta judicial.