Acheter aux enchères judiciaires : le guide complet 2026

Par la rédaction addicta · 29 min de lecture · 284 lectures

Une vente aux enchères judiciaire est une procédure de vente forcée ordonnée par un tribunal pour liquider les biens d’un débiteur et désintéresser les créanciers. Ce n’est pas une brocante avec un marteau, ce n’est pas eBay, ce n’est pas une vente notariale entre particuliers. C’est une procédure juridictionnelle régie par le Code de procédure civile italien et, pour sa partie en ligne, par le décret ministériel DM 32/2015.

Aux enchères judiciaires, vous pouvez acheter pratiquement tout bien saisissable : appartements, villas, hangars industriels, terrains agricoles et constructibles, mais aussi voitures, bateaux, machines, parts sociales, mobilier et produits de luxe. L’éventail est bien plus large que ne le laisse penser l’opinion commune.

La décote moyenne par rapport à la valeur de marché oscille entre 15 % et 50 %, selon le nombre de ventes restées sans enchérisseur, le type de bien et les conditions propres au lot. Attention : la décote n’est pas garantie. Une compétition serrée sur des biens attractifs peut porter le prix final près de la valeur d’expertise, voire au-delà. Le véritable avantage n’est pas la décote en soi, mais la transparence de la procédure : rapport d’expertise sous serment, radiation des charges, décret de transfert rendu par le juge.

Ce guide couvre exclusivement les ventes aux enchères judiciaires qui passent par le Portale delle Vendite Pubbliche (PVP, le portail des ventes publiques) du ministère italien de la Justice. Si vous cherchez des informations sur les ventes entre particuliers, les ventes notariales ou les plateformes de commerce en ligne généralistes, vous n’êtes pas au bon endroit. Après la lecture de ces 5 000 mots, vous saurez trouver un lot, lire un rapport d’expertise, remplir l’offre en ligne, payer le droit de timbre et la caution, éviter les erreurs qui invalident l’offre et gérer tout ce qui se passe après l’adjudication.

1. Types d’enchères judiciaires et ce que l’on peut acheter

Les enchères judiciaires se répartissent en deux grandes catégories procédurales : les exécutions forcées et les procédures collectives.

Saisies immobilières. Elles représentent la majorité des ventes sur le PVP. Un créancier (banque, administration fiscale, copropriété, fournisseur) a obtenu un titre exécutoire contre le débiteur et a fait saisir un ou plusieurs biens immobiliers. Le juge de l’exécution nomme un professionnel délégué à la vente, qui rédige l’avis de vente, publie le lot sur le PVP et conduit les enchères. Les biens vendus dans ce cadre comprennent des appartements, des maisons individuelles, des locaux commerciaux, des bureaux, des hangars, des garages, des terrains agricoles, des terrains constructibles, des entrepôts et des ensembles immobiliers entiers. C’est la procédure la plus encadrée : tout est régi par les articles 474 à 632 du Code de procédure civile.

Procédures collectives. Avec l’entrée en vigueur du Code de la crise d’entreprise et de l’insolvabilité (décret législatif 14/2019, applicable depuis juillet 2022), l’ancienne faillite a été remplacée par la liquidation judiciaire. Les ventes ordonnées par le liquidateur (curatore) peuvent passer par le PVP ou suivre d’autres procédures concurrentielles fixées par le juge délégué. On y trouve souvent des entreprises entières, des branches d’activité, des équipements industriels, des stocks et des créances.

Ventes mobilières. Pas seulement de l’immobilier. Sur le PVP et dans les procédures collectives, on vend des véhicules (voitures, fourgonnettes, camions), des bateaux, des machines industrielles, du matériel agricole, du mobilier, des bijoux, des œuvres d’art, des parts sociales et des produits de luxe. Les ventes mobilières sont généralement plus rapides, exigent des cautions moins élevées et des procédures de transfert plus légères que les ventes immobilières.

Différences pratiques essentielles. Dans les saisies immobilières, la vente se fait toujours en ligne via le PVP et un gestionnaire agréé (DM 32/2015). Dans les procédures collectives, les modalités peuvent varier selon les directives du juge délégué. Le délai de paiement du solde du prix est en général de 120 jours pour l’immobilier, mais il peut être plus court pour les biens mobiliers. La caution standard est de 10 à 15 % du prix offert pour l’immobilier ; pour les biens mobiliers, elle peut être différente. Vérifiez toujours l’avis de vente : c’est le seul document qui fait foi pour les montants, les délais et les modalités.

2. Où chercher les enchères en Italie

La source officielle, et la seule prévue par la loi, est le Portale delle Vendite Pubbliche (pvp.giustizia.it), géré par le ministère de la Justice. Tout lot mis en vente dans le cadre d’une procédure d’exécution ou collective doit être publié sur le PVP. L’interface du portail ministériel est fonctionnelle mais peu intuitive : la recherche par zone géographique et par type de bien demande de la patience et une certaine familiarité avec la classification du système.

À côté du PVP existent des agrégateurs privés qui importent les données officielles et les rendent consultables avec des filtres, des cartes, des alertes et des fiches enrichies. Sur addicta, vous trouvez toutes les ventes en cours en Italie classées par province, par tribunal et par type de bien, avec des données mises à jour directement depuis le PVP. Parmi les autres agrégateurs répandus figurent des portails immobiliers généralistes qui consacrent des rubriques aux enchères judiciaires.

La différence entre le PVP et un agrégateur est la même qu’entre la base de données de l’administration fiscale et un portail immobilier : le premier est la source, le second apporte l’ergonomie. Pour déposer votre offre, vous devrez toutefois passer par le PVP : le formulaire web (Modulo Web) de l’offre en ligne est hébergé exclusivement sur la plateforme ministérielle.

Conseil pratique : configurez des alertes pour ne pas manquer de lots intéressants. Le délai entre la publication de l’avis et la date limite des offres est en général de 30 à 45 jours, mais il peut être plus court. Une veille active est le meilleur moyen de ne pas découvrir un lot intéressant alors que le délai est déjà expiré.

3. Les documents à avoir avant de commencer

Avant de vous installer devant le formulaire web du PVP, préparez tout. Revenir en arrière à mi-parcours pour chercher un document manquant n’est pas seulement pénible : dans certains cas, vous risquez de laisser passer le délai.

Signature numérique (FD). Obligatoire. Elle sert à signer numériquement l’offre au format .p7m. Une simple signature électronique (celle de votre banque, pour faire simple) ne suffit pas : il faut un dispositif de signature numérique qualifiée délivré par un prestataire accrédité par l’AgID (Aruba, Infocert, Poste, Namirial et d’autres). Si vous n’en avez pas, la délivrance prend de quelques heures (avec identification via SPID/CIE) à quelques jours (avec identification en personne). Anticipez.

Adresse PEC (courriel certifié) personnelle. Obligatoire. Elle doit être au nom de la personne qui dépose l’offre. N’utilisez pas une PEC d’entreprise partagée ou au nom d’un tiers. Le DM 32/2015 (art. 12) prévoit en réalité une « PEC identificativa per la vendita telematica » (PEC d’identification pour la vente en ligne, art. 13), mais cet outil n’a jamais été commercialisé. Comme l’a précisé le guide pratique de l’Association des professionnels délégués du tribunal de Forlì, toute référence à la PEC d’identification doit s’entendre comme remplacée par l’usage conjoint de la signature numérique et d’une PEC ordinaire.

Pièce d’identité en PDF. Celle de la personne qui dépose l’offre (obligatoire) et de chaque enchérisseur. Si l’enchérisseur est marié sous le régime de la communauté légale, la pièce d’identité du conjoint est également nécessaire. Format accepté : PDF. Numérisez le recto et le verso dans un seul fichier.

Code fiscal (codice fiscale). Obligatoire si le lieu de naissance est en Italie. Si vous achetez dans le cadre d’une activité professionnelle, il faut aussi le numéro de TVA et, pour les personnes morales, un extrait du registre du commerce datant de moins de trois mois.

Fonds pour la caution. La caution varie entre 10 % et 15 % du prix offert (vérifiez toujours l’avis de vente). La somme doit être disponible sur votre compte courant suffisamment tôt pour effectuer le virement et obtenir l’avis d’exécution avant l’expiration du délai de dépôt des offres.

4. Lire l’avis de vente et le rapport d’expertise

L’avis de vente est le document du professionnel délégué qui fixe toutes les règles des enchères. Le rapport d’expertise est le rapport technique sous serment de l’expert nommé par le juge. Ce sont les deux documents qui déterminent s’il faut participer ou non. Les lire en entier n’est pas facultatif.

Ce qu’il faut chercher dans l’avis de vente. La mise à prix (point de départ des enchères), l’offre minimale (seuil en dessous duquel l’offre est inefficace au sens de l’art. 571 c.p.c., le Code de procédure civile — la limite légale est de 75 % de la mise à prix, soit une baisse ne dépassant pas un quart), le palier d’enchère minimal, la modalité de vente (synchrone, asynchrone, mixte ou analogique), le gestionnaire de la vente en ligne, le délai de dépôt des offres, la date et l’heure de la vente, le délai maximal de paiement du solde du prix, le montant de la caution et l’IBAN sur lequel la verser.

Ce qu’il faut chercher dans le rapport d’expertise. La situation d’occupation du bien (libre, occupé par le débiteur, occupé par des tiers avec un titre opposable), la présence de vices juridiques (hypothèques, saisies transcrites, servitudes), la situation urbanistique et cadastrale (conformité, éventuelles constructions irrégulières régularisables ou non), les charges de copropriété impayées (qui restent à la charge de l’adjudicataire pour l’année en cours et l’année précédente), l’état d’entretien et la conformité des installations.

Signaux d’alerte qui doivent vous arrêter. Des constructions irrégulières non régularisables (l’adjudicataire hérite de l’obligation de démolir). L’occupation par des tiers avec un bail opposable à la procédure au titre de l’art. 2923 c.c. (Code civil) : l’opposabilité exige une date certaine antérieure à la transcription de la saisie pour les baux jusqu’à neuf ans, et une transcription antérieure pour ceux de plus de neuf ans. L’art. 2923, alinéa 3, c.c. prévoit toutefois une dérogation pour le loyer vil (loyer inférieur de plus d’un tiers à la valeur de marché), qui permet à l’adjudicataire de demander que le bail lui soit déclaré inopposable. La présence d’amiante ou d’une pollution du sol signalée dans le rapport. Des écarts cadastraux graves non régularisables. Dans tous ces cas, l’économie sur le prix peut se transformer en un coût supérieur à la valeur de marché.

Conseil pratique. L’avis de vente indique les coordonnées du gardien judiciaire et du professionnel délégué. Contactez-les pour organiser une visite du bien. La visite n’est pas obligatoire selon la loi, mais la sauter est l’erreur la plus coûteuse que vous puissiez commettre. L’état réel du bien peut différer sensiblement de la description de l’expert, surtout si le rapport date de quelques années.

5. Modalités de vente : synchrone, asynchrone, mixte, analogique

Le DM 32/2015 prévoit quatre modalités de vente en ligne. La modalité est fixée dans l’avis de vente et détermine le déroulement concret des enchères.

Vente synchrone. Les enchères se déroulent en temps réel sur une plateforme en ligne gérée par le gestionnaire agréé. Les participants enchérissent simultanément, comme dans une vente aux enchères traditionnelle, mais devant un écran. Le délégué préside les enchères et prononce l’adjudication à la fin. C’est la modalité la plus proche de la vente aux enchères classique.

Vente asynchrone. Les offres sont déposées pendant une période définie (de 24 heures au minimum à plusieurs jours). Il n’y a pas de moment d’enchères en temps réel : chaque enchérisseur dépose sa surenchère quand il le souhaite, dans la fenêtre fixée. Le système prolonge automatiquement le délai si une surenchère arrive dans les dernières minutes. Elle demande moins de présence en temps réel, mais plus d’attention aux délais.

Vente mixte. Elle combine une phase asynchrone initiale (collecte des offres) et une phase synchrone finale (enchères en temps réel entre ceux qui ont participé à la phase asynchrone). Elle cherche à réunir les avantages des deux modalités.

Vente analogique. Les enchères se déroulent en personne, dans la salle d’audience, devant le délégué. L’offre est tout de même déposée en ligne via le PVP, mais les enchères elles-mêmes ont lieu physiquement. C’est la modalité résiduelle, de moins en moins fréquente.

Pour un approfondissement pratique des différences entre les quatre modalités et de la manière de vous préparer à chacune, consultez le guide consacré à la vente synchrone, asynchrone, mixte et analogique.

6. La caution : montants, virement, informations demandées

La caution est le dépôt qui garantit le sérieux de l’offre. Si vous gagnez et ne payez pas le solde, vous la perdez. Si vous ne gagnez pas, elle vous est intégralement restituée après la clôture des enchères.

Montant. Dans les saisies immobilières, la norme est de 10 à 15 % du prix offert, mais la seule source qui fait foi est l’avis de vente. Certains tribunaux fixent un pourcentage différent ou un montant forfaitaire pour les ventes mobilières. Vérifiez toujours.

Virement bancaire. C’est la modalité standard pour les saisies immobilières. Le virement doit être effectué sur l’IBAN de la procédure indiqué dans l’avis de vente, avec une date de valeur antérieure à l’expiration du délai de dépôt des offres. Conservez l’avis de virement : il vous servira pour remplir le formulaire web.

Le problème du CRO. Le formulaire web du PVP demande le « numéro CRO » (Codice Riferimento Operazione) du virement. Ce code n’existe plus depuis des années : il a été remplacé par le TRN (Transaction Reference Number). Pour extraire le CRO du TRN, prenez les 11 chiffres qui vont de la 6e à la 16e position du TRN. Si votre TRN est, par exemple, ABCDE12345678901FGHIJ, le CRO est 12345678901. L’avis de virement indique le TRN ; demandez à votre banque si vous ne le trouvez pas.

IBAN de restitution. Le formulaire web demande l’IBAN sur lequel restituer la caution si le lot ne vous est pas adjugé. Indiquez le compte depuis lequel vous avez effectué le virement.

Date et heure du virement. Elles figurent sur l’avis de virement. Le formulaire web demande les deux. N’inventez pas d’heures approximatives : saisissez exactement ce qui figure sur l’avis.

7. Remplir l’offre sur le formulaire web du PVP : pas à pas

Le formulaire web est la fonction du Portale delle Vendite Pubbliche qui permet de créer, en 6 étapes, l’enveloppe électronique contenant l’offre. C’est le seul outil admis pour déposer des offres dans les procédures de saisie immobilière. La procédure est décrite en détail dans le guide officiel de l’Association des professionnels délégués du tribunal de Forlì et dans le manuel d’utilisation du ministère. Voici un résumé pratique, avec les points critiques signalés par la pratique.

7.1 Page d’introduction

Le premier écran énumère les 6 étapes du formulaire et propose des liens pour télécharger le DM 32/2015, le manuel d’utilisation et la notice d’information sur la vie privée. Avant de continuer, vous devez lire cette notice, donner votre consentement explicite au traitement des données personnelles et passer le captcha. Ce n’est qu’après ces opérations que le bouton « Avanti » (Suivant) s’active. Conseil : téléchargez le manuel d’utilisation et gardez-le ouvert dans une autre fenêtre. Il vous servira de référence pendant la saisie.

7.2 Étape 1 — Lot

L’écran de l’étape 1 affiche, en lecture seule, les informations du lot sélectionné sur le portail du gestionnaire : données de la vente, données de la procédure, biens compris dans le lot avec description et photos. Vous ne pouvez rien modifier. Vérifiez que le lot correspond à celui pour lequel vous voulez faire une offre. Une erreur ici signifie faire une offre pour le mauvais lot, et vous ne pouvez pas revenir en arrière après la confirmation.

7.3 Étape 2 — Déposant

Le déposant est la personne physique qui signe numériquement l’offre et la transmet par PEC. Il peut s’agir de l’enchérisseur lui-même (le cas le plus simple) ou d’une autre personne.

Quand une procuration notariée est nécessaire. S’il y a plusieurs enchérisseurs, les autres doivent donner procuration au déposant sous forme d’acte authentique ou d’acte sous seing privé authentifié (art. 12 DM 32/2015). Si le déposant est un tiers qui n’est pas co-enchérisseur, il doit obligatoirement être avocat (comme le prévoient les ordonnances de vente des saisies immobilières, ce que confirme la pratique constante des principaux tribunaux italiens).

Sur cette page, vous saisissez l’état civil du déposant, son code fiscal (obligatoire s’il est né en Italie), son adresse PEC et son adresse de courriel ordinaire (PEO). Vous devez choisir de recevoir le dossier d’offre sur la PEC ou sur la PEO. Attention : le courriel contenant le dossier d’offre est envoyé depuis une adresse de courriel ordinaire. Toutes les PEC n’acceptent pas les messages provenant d’adresses PEO. Si la vôtre ne les accepte pas, choisissez la PEO comme canal de réception.

7.4 Étape 3 — Enchérisseur

Dans cette section, vous saisissez les données de chaque enchérisseur. Si le déposant et le premier enchérisseur sont la même personne, vous pouvez reprendre automatiquement les données de l’étape précédente en cochant la case prévue.

Personne physique. Remplissez l’état civil, le code fiscal et les coordonnées. Si l’achat se fait dans le cadre d’une activité professionnelle, indiquez aussi le numéro de TVA.

Personne morale. Des champs spécifiques s’activent pour la dénomination sociale, le siège social, les données du représentant légal et l’extrait du registre du commerce. Si la personne qui participe aux enchères n’est pas le représentant légal, il faut une délibération de l’assemblée ou du conseil d’administration et une procuration.

Mineurs. Si l’enchérisseur est mineur, indiquez dans le champ e-mail l’adresse PEO du représentant légal. Il faut la pièce d’identité et le code fiscal de la personne qui agit au nom du mineur, ainsi que l’autorisation du juge des tutelles.

Communauté légale. Si l’enchérisseur est marié sous le régime de la communauté légale et veut exclure le bien de la communauté, la déclaration du conjoint au titre de l’art. 179 c.c. doit être jointe à l’offre. Sans cette déclaration, le bien entre automatiquement dans la communauté.

Pour ajouter un autre enchérisseur, utilisez le bouton prévu à cet effet. Pour en supprimer un, utilisez l’icône de suppression à côté de ses données.

7.5 Étape 4 — Quotes-parts et titres de participation

Pour chaque enchérisseur, vous devez indiquer le droit de propriété (pleine propriété, nue-propriété, usufruit, etc.), la quote-part exprimée en fraction de 100 et le titre auquel le déposant participe pour le compte de l’enchérisseur.

Règle fondamentale : la somme des quotes-parts de tous les enchérisseurs doit être exactement égale à 100. Le système ne continue pas si la somme est différente. S’il n’y a qu’un seul enchérisseur, la quote-part est de 100.

Dans cette section, vous pouvez aussi indiquer les types de documents que vous comptez joindre à l’étape suivante. Cette liste est un aide-mémoire sans valeur contraignante, mais la remplir vous évite les oublis.

7.6 Étape 5 — Offre, caution, pièces jointes

La section la plus critique de tout le formulaire. Vous y saisissez le prix offert et les références de la caution, et vous joignez les documents.

Prix offert. Il ne peut pas être inférieur à l’offre minimale indiquée dans l’avis de vente. Attention, point critique : le système ne contrôle pas automatiquement cette contrainte. Si vous saisissez un prix inférieur à l’offre minimale, le formulaire l’accepte sans erreur, mais le délégué déclarera l’offre irrecevable. C’est l’erreur fatale la plus courante et la plus évitable.

Délai de paiement du prix. Indiquez dans combien de jours après l’adjudication vous comptez verser le solde. Le maximum autorisé est celui fixé par le juge dans l’ordonnance de vente (normalement 120 jours, 60 à 90 dans certains tribunaux). Vérifiez la limite dans l’avis avant de remplir l’offre. Si vous prévoyez de demander un prêt immobilier, indiquez le délai maximal disponible : les délais bancaires sont serrés.

Références de la caution. Sélectionnez « Bonifico bancario » (virement bancaire) comme modalité et saisissez : l’IBAN de restitution, le numéro CRO (extrait du TRN comme décrit à la section 6), l’IBAN de la procédure sur lequel vous avez effectué le virement, la date et l’heure du virement, le montant versé.

Pièces jointes. Les seuls formats admis sont PDF et .p7m. La taille totale maximale de toutes les pièces jointes est de 25 Mo. Documents généralement obligatoires : pièce d’identité du déposant, pièce d’identité et code fiscal de l’enchérisseur et du conjoint en communauté légale, avis de virement, déclaration attestant que vous avez pris connaissance du rapport d’expertise et de l’avis de vente. Dans certains cas : procuration notariée (plusieurs enchérisseurs ou déposant tiers), extrait du registre du commerce (personne morale), déclaration au titre de l’art. 179 c.c. (exclusion de la communauté), autorisation du juge des tutelles (enchérisseur mineur).

7.7 Étape 6 — Récapitulatif, signature numérique, confirmation

Le récapitulatif affiche toutes les données saisies aux étapes précédentes. Vérifiez attentivement chaque section et imprimez le récapitulatif pour vos archives.

Signature numérique. La signature doit être apposée hors ligne (le mode en ligne ne semble pas actif sur le formulaire web). Le format obligatoire est .p7m. Si votre logiciel de signature produit d’autres formats (PAdES, XAdES), veillez à sélectionner CAdES/.p7m.

Confirmation. Cochez les déclarations d’acceptation et cliquez sur le bouton de confirmation. Le système génère alors le dossier d’offre, un fichier nommé offerta_NNNNNNNNNN.zip.p7m (où les N sont des chiffres). Le système envoie au déposant un courriel avec le fichier en pièce jointe et fournit une URL et une clé d’accès pour récupérer l’offre depuis l’espace réservé.

Enregistrez immédiatement l’URL et la clé de récupération. Si vous perdez le courriel ou le fichier, elles sont le seul moyen de récupérer le dossier. Faites une capture d’écran ou un copier-coller avant de fermer la page. Le système génère aussi le code HASH nécessaire au paiement du timbre numérique : notez-le.

8. Paiement du timbre numérique

Le timbre numérique coûte 16,00 euros. L’offre est valable même sans paiement du timbre, mais si vous ne payez pas, le professionnel délégué engagera la procédure de recouvrement forcé et les pénalités seront retenues sur la caution. Ne prenez pas ce risque.

Procédure. Rendez-vous sur pst.giustizia.it, menu « Servizi », rubrique « Pagamento di bolli digitali » (paiement des timbres numériques). Créez une nouvelle demande de paiement. Saisissez les données obligatoires : dans le motif, indiquez la procédure et le lot ; dans le champ « Impronta del documento » (empreinte du document), saisissez le code HASH fourni par le formulaire web lors de la confirmation de l’offre.

Identifiant unique. Lors de la création de la demande, le système fournit un identifiant unique. Enregistrez-le immédiatement. Il ne peut pas être récupéré autrement et vous en avez besoin pour télécharger le reçu après le paiement. Si vous le perdez, vous ne pourrez pas télécharger le « Promemoria ».

Paiement et Promemoria. Le paiement peut se faire par carte de crédit ou par virement bancaire. Après le paiement, revenez à la rubrique principale et récupérez le reçu électronique à l’aide de votre code fiscal et de l’identifiant unique. Le document dont vous avez besoin est le fichier PDF nommé « Promemoria » (aide-mémoire) : c’est lui que vous joindrez à la PEC d’envoi de l’offre.

9. Envoi de l’offre au ministère par PEC

Le dépôt de l’offre se fait par l’envoi d’une PEC à l’adresse :

offertapvp.dgsia@giustiziacert.it

La PEC doit contenir deux pièces jointes : le dossier d’offre complet (offerta_NNNNNNNNNN.zip.p7m) et le Promemoria du paiement du timbre (fichier PDF).

Trois interdits absolus. N’utilisez pas la fonction « Inoltra » (transférer) depuis la PEC reçue du ministère : le transfert crée un dossier compressé contenant tous les fichiers reçus, ce qui rend le dossier d’offre illisible pour le système de contrôle du ministère. Ne renommez pas le fichier du dossier d’offre : toute modification du nom invalide le fichier. N’ouvrez pas le fichier .zip.p7m : l’ouverture altère la signature numérique et le système le rejette.

La bonne procédure est la suivante : téléchargez le dossier d’offre sur votre ordinateur, créez une nouvelle PEC, joignez le fichier tel quel ainsi que le Promemoria du timbre, envoyez. L’accusé de remise (RAC) de la PEC atteste le moment légal du dépôt de l’offre. Conservez-le : c’est la preuve que vous avez déposé dans les délais.

10. Le jour des enchères

Le jour de la vente, le ministère envoie au déposant les identifiants pour accéder à la salle d’audience virtuelle sur la plateforme du gestionnaire. Les identifiants arrivent le jour même : vous ne les recevez pas avant.

Avant les enchères, vous devez déjà vous être inscrit sur le portail du gestionnaire indiqué dans l’avis de vente. L’inscription permet d’accéder à la partie réservée du site. Pour accéder à la vente concernée, il faut les identifiants envoyés par le ministère.

À quoi s’attendre pendant les enchères : si la modalité est synchrone, les surenchères se font en temps réel, par paliers au moins égaux au palier minimal indiqué dans l’avis. Si elle est asynchrone, la fenêtre de surenchère est plus longue et le système prolonge automatiquement le délai en cas d’offres dans les dernières minutes. Le professionnel délégué préside les enchères et, à la fin, prononce l’adjudication provisoire. La communication officielle du résultat arrive par PEC dans les jours qui suivent.

11. Après l’adjudication : prix, décret, possession

L’adjudication n’est pas la fin : c’est le début de la phase la plus délicate.

Solde du prix. Vous devez verser la différence entre le prix d’adjudication et la caution déjà versée dans le délai indiqué dans l’offre, qui ne peut en aucun cas dépasser le maximum fixé par le juge dans l’ordonnance de vente au titre de l’art. 569 c.p.c. Le maximum est normalement de 120 jours, mais certains tribunaux fixent des délais plus courts (60 à 90 jours) : dans ce cas, c’est le délai de l’ordonnance qui prévaut, même si vous avez indiqué 120 dans le formulaire web. Si vous ne payez pas dans le délai, vous perdez la caution et le délégué remet le bien en vente. Il n’y a pas de prorogation automatique et le délai est impératif.

Décret de transfert. Le juge de l’exécution rend le décret de transfert après le versement du solde du prix. Les délais varient de 30 à 90 jours selon le tribunal et sa charge de travail. Le décret est le titre qui fait de vous le propriétaire à tous égards. C’est aussi le titre pour la transcription aux registres immobiliers et pour la mutation cadastrale.

Radiation des charges. Le décret de transfert ordonne la radiation de toutes les hypothèques, saisies et séquestres inscrits sur le bien (art. 586, alinéa 1, c.p.c.). Cette opération (la purgazione, ou purge) est normalement assurée par le professionnel délégué. Une seule exception : les hypothèques garantissant des obligations que l’adjudicataire choisit de reprendre (cas typique, mais résiduel, du crédit foncier au titre de l’art. 41 du TUB, le Code bancaire italien) restent inscrites, car elles servent le rapport de crédit que l’adjudicataire maintient. Dans la pratique des saisies immobilières ordinaires, la reprise de dette est rare et l’adjudicataire reçoit le bien libre de toute charge.

Mutation cadastrale et enregistrement. Ils sont à la charge de l’adjudicataire. Le délégué se charge généralement de la transcription du décret ; le droit d’enregistrement (ou la TVA), la taxe hypothécaire et la taxe cadastrale sont à votre charge. Les taux dépendent de la nature du bien et de votre situation (résidence principale, résidence secondaire, entreprise).

Libération du bien. Si le bien est occupé par le débiteur ou par des tiers sans titre, le juge rend l’ordre de libération. Les délais varient. Si l’occupant a un bail opposable à la procédure, le bail doit être respecté jusqu’à son échéance naturelle. Pour en savoir plus sur les délais et les procédures, consultez les guides consacrés au décret de transfert et à l’adjudication et à la libération d’un bien occupé.

12. Un prêt immobilier pour acheter aux enchères : c’est possible

Oui, vous pouvez acheter aux enchères avec un prêt hypothécaire. C’est moins courant que l’achat comptant, mais parfaitement légitime et encadré.

La principale contrainte est le temps. Le délai pour le solde est celui fixé par le juge dans l’ordonnance de vente au titre de l’art. 569 c.p.c., normalement 120 jours à compter de l’adjudication, mais plus court dans certains tribunaux. Dans ce délai, vous devez : trouver la banque, présenter le dossier, faire réaliser l’expertise de la banque (différente du rapport d’expertise du tribunal), obtenir l’accord, signer le prêt et faire parvenir le solde sur le compte de la procédure. C’est faisable, mais il faut une banque qui connaisse les délais judiciaires. Vérifiez toujours le délai maximal dans l’avis de vente avant de planifier les démarches bancaires : 60 jours et 120 jours changent radicalement la donne.

Toutes les banques n’accordent pas de prêts pour des achats aux enchères judiciaires. Le ratio prêt/valeur (LTV) typique est inférieur à celui des prêts ordinaires : les banques financent en général 70 à 80 % du prix d’adjudication. L’expertise de la banque sert à confirmer la valeur du bien et sa conformité urbanistique. Les documents demandés sont ceux d’un prêt classique (revenus, contrat de travail, situation patrimoniale), plus le décret d’adjudication provisoire et le rapport d’expertise du tribunal.

Pour le guide pratique complet sur l’obtention d’un prêt pour un achat aux enchères, consultez prêt immobilier pour les enchères judiciaires.

13. Erreurs à éviter : liste de contrôle pratique

Voici les erreurs les plus fréquentes qui invalident l’offre ou causent des problèmes évitables. Vérifiez-les une par une avant d’envoyer la PEC.

Questions fréquentes

Combien coûte la participation à une vente aux enchères judiciaire, en plus du prix du bien ?

Les coûts directs sont : la caution (10 à 15 % du prix offert, restituée si vous n’êtes pas adjudicataire) et le timbre numérique (16 euros). Après l’adjudication : la part des honoraires du professionnel délégué à la charge de l’adjudicataire au titre de l’art. 2, alinéa 7, du DM 227/2015 (la moitié des honoraires de la phase de transfert plus les frais accessoires, en général de 300 à 1 500 euros), le droit d’enregistrement (ou la TVA si le vendeur y est assujetti), les taxes hypothécaire et cadastrale, et les frais de mutation et de transcription. Pour une résidence principale, l’adjudicataire peut demander l’application du régime « prix-valeur » (« prezzo-valore », art. 1, alinéa 497, loi 266/2005, étendu aux ventes aux enchères par l’arrêt de la Cour constitutionnelle n° 6/2014) : l’assiette des droits d’enregistrement et des taxes hypothécaire et cadastrale devient la valeur cadastrale au lieu du prix d’adjudication, avec une économie fiscale importante. L’application du régime prix-valeur exige une demande expresse : sans demande, les impôts sont calculés sur le prix d’adjudication.

Puis-je visiter le bien avant la vente ?

Oui. Le gardien judiciaire est tenu de permettre la visite à toute personne qui en fait la demande. Ses coordonnées figurent dans l’avis de vente. Prenez rendez-vous suffisamment tôt, car les visites sont organisées sur des créneaux limités. Si le bien est occupé, le gardien coordonnera l’accès avec l’occupant.

Que se passe-t-il si je gagne et ne paie pas dans les 120 jours ?

Vous perdez la caution versée. Le professionnel délégué remet le bien en vente et l’ancien adjudicataire doit payer la différence entre le prix d’adjudication initial et le prix de la vente suivante, s’il est inférieur. En résumé : vous risquez à la fois de perdre la caution et de devoir payer des dommages-intérêts.

Puis-je acheter aux enchères avec un prêt immobilier ?

Oui, mais les délais sont serrés. Le délai pour le solde est celui fixé par le juge dans l’ordonnance, normalement 120 jours à compter de l’adjudication, mais plus court dans certains tribunaux. Dans ce délai, vous devez tout boucler : trouver la banque, obtenir l’accord, signer et verser le solde. Il faut une banque qui connaisse le secteur judiciaire. Commencez à discuter avec la banque avant de participer, pas après l’adjudication.

Dois-je obligatoirement être assisté par un avocat ?

Non, la participation en personne est toujours admise. L’avocat n’est obligatoire que si un tiers non co-enchérisseur dépose l’offre pour le compte de l’enchérisseur (art. 12 DM 32/2015). Cependant, pour une première participation, l’accompagnement d’un professionnel expérimenté en enchères judiciaires peut éviter des erreurs coûteuses.

Quel est l’écart entre la mise à prix et l’offre minimale ?

L’offre minimale est de 75 % de la mise à prix au titre de l’art. 571 c.p.c., qui déclare inefficace toute offre inférieure de plus d’un quart au prix fixé dans l’ordonnance. Pour un lot dont la mise à prix est de 100 000 euros, vous pouvez donc offrir à partir de 75 000 euros. Si vous offrez au moins la mise à prix et que vous êtes le seul enchérisseur, l’adjudication est prononcée sans autre formalité (art. 572, alinéa 2, c.p.c.). Si vous offrez entre 75 % et la mise à prix et que vous êtes le seul enchérisseur, le juge peut tout de même ordonner la vente au titre de l’art. 572, alinéa 3, c.p.c., mais seulement s’il estime qu’il n’y a pas de possibilité sérieuse d’obtenir un prix supérieur lors d’une nouvelle vente et qu’aucune demande d’attribution n’a été présentée. Les demandes d’attribution changent la donne : le bien peut être attribué au créancier demandeur au lieu d’être adjugé à l’enchérisseur.

Que se passe-t-il si la vente reste sans enchérisseur ?

Si personne ne dépose d’offre, le juge ordonne une nouvelle tentative de vente avec une mise à prix réduite, généralement de 25 % par rapport à la précédente. Les ventes peuvent rester sans enchérisseur plusieurs fois de suite, avec des baisses cumulées. Suivre les ventes sans enchérisseur est une stratégie légitime pour trouver des opportunités à prix réduit.

Puis-je faire une offre inférieure à la mise à prix ?

Oui, vous pouvez offrir jusqu’à l’offre minimale indiquée dans l’avis de vente (normalement 75 % de la mise à prix). Les offres inférieures à l’offre minimale sont irrecevables. Le formulaire web du PVP ne contrôle pas automatiquement cette contrainte : c’est à vous de vérifier que vous êtes au-dessus du seuil.

Les enchères judiciaires sont-elles sûres sur le plan juridique ?

Oui, elles font partie des formes d’achat immobilier les plus sûres. Le bien a fait l’objet d’une expertise sous serment, et le juge rend un décret de transfert qui, au titre de l’art. 586 c.p.c., opère le transfert de propriété et constitue un titre pour la transcription aux registres immobiliers, sans qu’un acte notarié supplémentaire soit nécessaire. Toutes les charges inscrites sont radiées par l’effet du décret (purgazione). La garantie des vices est régie par l’art. 2922 c.c., qui exclut la garantie des vices matériels propre à la vente ordinaire : l’adjudicataire achète le bien en l’état. Le risque résiduel concerne l’état physique du bien et son éventuelle occupation, qu’il faut vérifier avant de faire une offre.

Quels sont les risques si le bien est occupé par le débiteur ?

Dans la plupart des cas, le juge rend l’ordre de libération au titre de l’art. 560 c.p.c. (réécrit par la réforme Cartabia, décret législatif 149/2022) et le gardien procède directement à l’expulsion, sans les formalités de la procédure d’exécution en vue de la restitution. Les délais vont de quelques semaines à plusieurs mois, selon le tribunal et la situation de l’occupant. Si l’occupant est un tiers titulaire d’un bail antérieur à la saisie (date certaine antérieure pour les baux jusqu’à neuf ans, transcription antérieure pour ceux de plus de neuf ans), le bail est opposable au titre de l’art. 2923 c.c. et le bien reste occupé jusqu’à son échéance naturelle. L’art. 2923, alinéa 3, c.c. prévoit toutefois une dérogation pour les baux à loyer vil, que l’adjudicataire peut demander à faire déclarer inopposables. Ce scénario doit être évalué en lisant attentivement le rapport d’expertise avant de faire une offre.

Puis-je participer si je réside à l’étranger ?

Oui. Le DM 32/2015 n’impose pas de résider en Italie. Il faut une signature numérique valide et une PEC italienne au nom du déposant. Si le déposant est un tiers non co-enchérisseur, il doit être un avocat inscrit à un barreau italien. Les pièces d’identité peuvent être celles du pays de résidence. Le code fiscal italien n’est obligatoire que si le pays de naissance est l’Italie.

Combien de temps faut-il pour devenir propriétaire après l’adjudication ?

À partir de l’adjudication : versement du solde dans le délai indiqué dans l’offre (120 jours au maximum), décret de transfert rendu par le juge (30 à 90 jours après le versement, selon le tribunal), transcription aux registres immobiliers et mutation cadastrale (15 à 30 jours après le décret). Au total, de l’adjudication à la pleine propriété : de 2 à 7 mois dans la plupart des cas.

Conclusion

Vous avez maintenant les outils pratiques pour participer à une vente aux enchères judiciaire du début à la fin : du choix du lot à la saisie de l’offre en ligne, du paiement du timbre jusqu’au décret de transfert. La procédure comporte de nombreuses étapes mais n’est pas compliquée, à condition de respecter scrupuleusement les étapes et les exigences légales.

Les trois piliers d’une participation éclairée sont : lire le rapport d’expertise en entier, remplir l’offre sans erreur de forme et avoir un plan de financement clair pour le solde du prix. Si l’un de ces trois éléments manque, le risque d’une expérience négative augmente sensiblement.

Pour approfondir les différents aspects de la procédure, consultez les guides spécifiques sur le rapport d’expertise, le prêt immobilier pour les enchères judiciaires, les modalités de vente et la libération d’un bien occupé.

Sujets

#acquisto-asta #guida-pratica #pvp #offerta-telematica #bollo-digitale #cauzione #compliance #2026

Vous cherchez une vente dans votre secteur ?

Explorez des milliers de ventes aux enchères judiciaires italiennes avec des filtres avancés et l’analyse IA des rapports d’expertise, ou créez une alerte gratuite pour les recevoir par e-mail dès leur publication.

Voir toutes les ventes → Créer une alerte gratuite