Abweichungen
In der Sprache der Gerichtsversteigerungen ist eine Abweichung (difformità) der Unterschied zwischen dem tatsächlichen Zustand einer Immobilie und dem, was die amtlichen Unterlagen über sie ausweisen: die Baugenehmigungen, mit denen sie errichtet oder verändert wurde, und die beim Kataster hinterlegten Daten. Wenn der tatsächliche Zustand nicht mit dem Genehmigten oder Erklärten übereinstimmt, spricht man von einer Abweichung. Sie gehört zu den Posten, die den Wert eines Objekts in der Versteigerung am stärksten beeinflussen, und zu denen, die Käufer lesen lernen müssen.
Planungs- und baurechtliche sowie katastermäßige Abweichungen
Nicht alle Abweichungen sind gleich. Die zwei Hauptgruppen sind:
- Planungs- und baurechtliche Abweichungen: Die Immobilie entspricht ganz oder teilweise nicht den baurechtlichen Genehmigungen (Baugenehmigung, SCIA, etwaige Bauamnestien). Dazu gehören eine ohne Genehmigung geschlossene Veranda, ein nie gemeldetes Zwischengeschoss, eine andere Raumaufteilung, ein nicht genehmigter Anbau. Im Kern handelt es sich um Schwarzbauten.
- Katastermäßige Abweichungen: Der tatsächliche Zustand stimmt nicht mit dem beim Kataster hinterlegten Grundriss überein. Vielleicht sind die Räume anders, oder die Fläche stimmt nicht. Sie betreffen die sogenannte katastermäßige Konformität.
Oft treten beide zusammen auf: Eine nie genehmigte Maßnahme ist fast immer auch nie im Kataster nachgetragen worden. Nach der Schwere unterscheidet man außerdem vollständige und teilweise Abweichungen sowie wesentliche Änderungen, mit unterschiedlichen Folgen für die Möglichkeit der Legalisierung.
Warum Abweichungen bei einer Versteigerung zählen
Bei einem Zwangsverkauf liefert das Gutachten des vom Gericht bestellten Sachverständigen die Momentaufnahme der Immobilie. Dort werden die Abweichungen festgestellt und beschrieben, und — das ist der entscheidende Punkt — dort werden die Kosten für ihre Legalisierung geschätzt. Diese Kosten fließen in den Wert des Objekts ein und erklären mit, warum der Ausgangspreis niedriger angesetzt ist.
Übersetzt heißt das: Ein großer Abschlag ist manchmal kein Geschenk, sondern das Spiegelbild von Mängeln, die behoben werden müssen. Das Gutachten zu lesen, dient genau dazu, zu verstehen, ob dieses „Problem“ beherrschbar ist und was es wirklich kostet.
Legalisierbare und nicht legalisierbare Abweichungen
Manche Abweichungen lassen sich legalisieren, andere nicht. Die klassische nachträgliche Legalisierung erfolgt über die Konformitätsfeststellung (accertamento di conformità, die sogenannte doppelte Konformität nach dem Einheitstext Bauwesen, DPR 380/2001), die voraussetzt, dass die Maßnahme sowohl zum Zeitpunkt ihrer Ausführung als auch zum Zeitpunkt des Antrags den Vorschriften entsprach. Ist das nicht möglich, bleibt die Abweichung bestehen und kann in manchen Fällen eine Pflicht zum Abriss oder zur Wiederherstellung nach sich ziehen.
In den letzten Jahren hat sich der Rahmen verändert: Die als „Salva Casa“ bekannte Reform (2024) hat die Bautoleranzen und einige Möglichkeiten zur Legalisierung geringfügiger Abweichungen erweitert. Es ist ein Bereich im Wandel; daher empfiehlt es sich immer, im Einzelfall die aktuelle Rechtslage zu prüfen.
Der Vorteil beim Kauf in der Versteigerung
Es gibt einen Aspekt, den viele nicht kennen. Eine Immobilie mit planungsrechtlichen Abweichungen kann auf dem freien Markt sogar unverkäuflich sein, solange sie nicht legalisiert ist. Bei Zwangsverkäufen sieht das Gesetz dagegen eine besondere Regelung vor: Der Ersteher kann das Objekt trotzdem erwerben und hat eine Frist — 120 Tage ab dem Übertragungsdekret —, um den Antrag auf Legalisierung oder Bauamnestie zu stellen, sofern die Voraussetzungen vorliegen (Art. 46 Abs. 5 DPR 380/2001).
Das bedeutet: Die Versteigerung kann der Weg sein, eine nicht konforme Immobilie zu einem Preis zu bekommen, der den Legalisierungskosten entspricht, mit einem Zeitfenster, um sie in Ordnung zu bringen. Vorausgesetzt, Sie haben vorher sorgfältig gerechnet.
Was Sie vor dem Gebot tun sollten
Es gibt nur eine Regel: Die Abweichung muss vorher verstanden und nicht hinterher entdeckt werden. Im Gutachten finden Sie, welche Mängel bestehen, ob sie legalisierbar sind und wie hoch die geschätzten Kosten für ihre Behebung sind. Daraus berechnen Sie die tatsächlichen Kosten des Vorhabens — Zuschlagspreis, Steuern und eben die Legalisierung — und entscheiden, ob sich das Geschäft rechnet. In komplexeren Fällen kann ein Fachmann (Vermessungstechniker, Architekt oder Ingenieur) Legalisierbarkeit und Kosten genauer beurteilen.
Auf addicta sind bei jeder Versteigerung das Gericht und die Verfahrensnummer angegeben: So können Sie das Gutachten ausfindig machen und die Lage direkt an der Quelle prüfen.
Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder technische Beratung. Die Vorschriften zum Bauwesen und zu Legalisierungen ändern sich im Laufe der Zeit: Im konkreten Fall sind die Unterlagen des Verfahrens und die geltenden Vorschriften maßgeblich.