Irregularidades
En el lenguaje de las subastas judiciales, la irregularidad (difformità) es la distancia entre cómo es realmente un inmueble y cómo figura en los documentos oficiales que le afectan: las licencias de obra con las que se construyó o se modificó y los datos depositados en el catastro. Cuando el estado real no coincide con lo autorizado o declarado, se habla de irregularidad. Es uno de los factores que más pesan en el valor de un bien en subasta, y uno de los que el comprador debe aprender a interpretar.
Irregularidades urbanísticas y de edificación, e irregularidades catastrales
No todas las irregularidades son iguales. Las dos familias principales son:
- Irregularidades urbanísticas y de edificación: el inmueble, total o parcialmente, no se corresponde con los títulos habilitantes (licencia de obra, SCIA, posibles amnistías). Entran aquí una terraza cerrada sin autorización, un altillo nunca declarado, una distribución interior distinta, una ampliación no autorizada. En esencia, son obras ilegales.
- Irregularidades catastrales: el estado real no coincide con el plano depositado en el catastro. Quizá las habitaciones son distintas, o los metros no cuadran. Afectan a la llamada conformidad catastral.
A menudo ambas conviven: una obra nunca autorizada casi siempre tampoco se ha actualizado nunca en el catastro. Según su gravedad se distinguen además irregularidades totales, parciales y variaciones esenciales, con consecuencias distintas sobre la posibilidad de regularizarlas.
Por qué las irregularidades importan en una subasta
En una venta forzosa, la fotografía del inmueble la toma el informe pericial del perito nombrado por el tribunal. Es ahí donde se detectan y describen las irregularidades y — punto decisivo — donde se estima el coste de regularizarlas. Ese coste entra en el valor del bien y ayuda a explicar por qué el precio de salida parte más bajo.
Dicho de otro modo: un descuento importante, a veces, no es un regalo, sino el reflejo de irregularidades que hay que resolver. Leer el informe pericial sirve precisamente para entender si ese «problema» es manejable y cuánto cuesta de verdad.
Irregularidades subsanables y no subsanables
Algunas irregularidades se pueden regularizar y otras no. La regularización clásica pasa por la comprobación de conformidad (accertamento di conformità, la llamada doble conformidad prevista en el Texto Único de la Edificación, DPR 380/2001), que exige que la obra fuera conforme a las normas tanto en el momento de su realización como en el de la solicitud. Cuando esto no es posible, la irregularidad se mantiene y en ciertos casos puede conllevar la obligación de demoler o restablecer.
En los últimos años el marco ha cambiado: la reforma conocida como «Salva Casa» (2024) amplió las tolerancias constructivas y algunas posibilidades de regularizar las irregularidades menores. Es un ámbito en evolución, así que conviene comprobar siempre la norma vigente en cada caso.
La ventaja de comprar en subasta
Hay un aspecto que muchos no conocen. Un inmueble con irregularidades urbanísticas puede ser incluso invendible en el mercado libre hasta que se regulariza. En las ventas forzosas, en cambio, la ley prevé un régimen especial: el adjudicatario puede comprar el bien igualmente y dispone de un plazo — 120 días desde el decreto de transmisión — para presentar la solicitud de regularización o de amnistía, cuando se cumplan los requisitos (art. 46, párrafo 5, DPR 380/2001).
Esto significa que la subasta puede ser la vía para hacerse con un inmueble irregular a un precio coherente con el coste de regularización, con un margen de tiempo para ponerlo en regla. Siempre que hayas hecho bien las cuentas antes.
Qué hacer antes de pujar
La regla es una sola: la irregularidad hay que entenderla antes, no descubrirla después. En el informe pericial encuentras qué irregularidades existen, si son subsanables y a cuánto asciende el gasto estimado para resolverlas. A partir de ahí calculas el coste real de la operación — precio de adjudicación, impuestos y, precisamente, regularización — y decides si el negocio se sostiene. En los casos más complejos, un técnico (aparejador, arquitecto o ingeniero) puede valorar con más precisión la viabilidad y los costes de la regularización.
En addicta cada subasta indica el tribunal y el número de procedimiento: así puedes llegar al informe pericial y comprobar la situación directamente en la fuente.
Contenido informativo con fines divulgativos, no asesoramiento jurídico ni técnico. Las normas en materia de edificación y de regularizaciones cambian con el tiempo: en cada caso concreto prevalecen los documentos del procedimiento y la normativa vigente.