Hypothek
In der Welt der Gerichtsversteigerungen ist Hypothek eines der Wörter, die am meisten Angst machen, und doch ist sie für Käufer fast immer eine gute Nachricht. Sie ist eine Sicherheit, die ein Gläubiger — meist eine Bank — an einer Immobilie hält: Wird die Schuld nicht bezahlt, gibt sie ihm das Recht, die Immobilie verkaufen zu lassen und sich vorrangig vor den anderen aus dem Erlös zu befriedigen. Juristisch ist sie ein dingliches Sicherungsrecht (Art. 2808 ff. des Zivilgesetzbuchs), das es erlaubt, das belastete Objekt auch gegenüber einem dritten Erwerber zu verwerten und den Vorrang am Erlös geltend zu machen.
Merkmale und Gegenstand
Die Hypothek hat drei Merkmale, die man kennen sollte: Sie ist akzessorisch (sie besteht zur Sicherung einer Forderung), speziell (sie belastet bestimmte Objekte und für einen genauen Betrag) und unteilbar (sie lastet in voller Höhe auf allen belasteten Objekten und auf jedem ihrer Teile). Typischer Gegenstand sind unbewegliche Sachen und eingetragene bewegliche Sachen (Art. 2810).
Ein oft übersehener Punkt: Die Hypothek entsteht mit der Eintragung in die Immobilienregister (Art. 2808). Der Titel allein genügt nicht: Erst die Eintragung lässt das Recht entstehen und legt seinen Rang fest, also die Rangfolge, wenn mehrere Hypotheken auf demselben Objekt lasten. Wer den besten Rang hat, wird als Erster aus dem Erlös befriedigt.
Die drei Arten: gesetzlich, gerichtlich, vertraglich
Je nach Entstehungsgrund unterscheidet man drei Arten von Hypotheken. Die Hypothek ist gesetzlich, wenn sie unmittelbar kraft Gesetzes zugunsten bestimmter Personen entsteht (Art. 2817); gerichtlich, wenn sie auf einem Urteil beruht, das zur Zahlung verurteilt (Art. 2818); vertraglich (freiwillig), wenn sie auf einer Willenserklärung des Bestellers beruht, durch Vertrag oder einseitige Erklärung — der typische Fall ist das Hypothekendarlehen (Art. 2821).
Warum die Hypothek zur Versteigerung führt
Hinter sehr vielen Versteigerungen steht gerade eine nicht bediente Hypothek. Bleibt die Schuld unbezahlt, übt der Hypothekengläubiger die „verstärkte“ Vollstreckungsbefugnis aus, die ihm die Sicherheit verleiht: Er leitet die Zwangsvollstreckung ein, das Gericht bringt die Immobilie zum Verkauf und befriedigt mit dem Erlös die Gläubiger, jeden nach seinem Rang.
Der entscheidende Punkt: Der Käufer erwirbt lastenfrei
Und hier ist er, der Aspekt, der alles ändert und den viele nicht kennen. Die bei der Versteigerung gekaufte Immobilie nimmt die Hypothek nicht mit. Mit dem Übertragungsdekret ordnet der Richter die Löschung der Hypotheken und Pfändungen an, die auf dem Objekt lasten (Art. 586 der Zivilprozessordnung). Das Objekt geht „bereinigt“, also lastenfrei, auf den Ersteher über, während die Schulden beim Verfahren bleiben und — wann und soweit möglich — aus dem Verkaufspreis beglichen werden.
Das ist ein wichtiger Unterschied zu anderen Belastungen: Eine Dienstbarkeit zum Beispiel bleibt bei der Versteigerung bestehen, die Hypothek dagegen wird gelöscht.
Der Mythos, den es auszuräumen gilt: „Übernehme ich das Darlehen?“
Das ist die größte Angst aller Einsteiger, und die Antwort lautet nein. Die Schulden des früheren Eigentümers werden nicht zu denen des Käufers: Sie übernehmen nicht sein Darlehen. Sie zahlen den Zuschlagspreis und die Übertragungssteuern; die Hypotheken löscht der Richter. Das ist sogar einer der echten Vorteile des Kaufs bei einer Versteigerung.
Wie Sie es vor dem Gebot prüfen
Die Hypothekengeschichte einer Immobilie ist öffentlich. Sie finden sie in der Einsicht in das Hypothekenregister und zusammengefasst im Gutachten, das dem Verfahren beiliegt: Dort lesen Sie, welche und wie viele Hypotheken auf dem Objekt lasten, auch wenn sie mit der Übertragung gelöscht werden. Das dient vor allem dazu, die Geschichte der Immobilie nachzuvollziehen und keine Überraschungen zu erleben.
Auf addicta sind bei jeder Versteigerung das Gericht und die Verfahrensnummer angegeben, so können Sie die Verfahrensakten ausfindig machen und die Lage direkt an der Quelle prüfen.
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Im konkreten Fall sind die Unterlagen des Verfahrens und die geltenden Vorschriften maßgeblich.