Hipoteca
En el mundo de las subastas judiciales, la hipoteca es una de las palabras que más asustan y, sin embargo, para el comprador es casi siempre una buena noticia. Es una garantía que un acreedor — normalmente un banco — tiene sobre un inmueble: si la deuda no se paga, le da derecho a hacerlo vender y a cobrarse con lo obtenido, con preferencia sobre los demás. En términos jurídicos es un derecho real de garantía (arts. 2808 y siguientes del Código Civil), que permite ejecutar el bien gravado incluso frente a un tercer adquirente y ejercer la preferencia sobre el precio.
Las características y el objeto
La hipoteca tiene tres caracteres que vale la pena conocer: es accesoria (existe en función de un crédito que garantizar), especial (grava bienes determinados y por una suma precisa) e indivisible (subsiste íntegra sobre todos los bienes gravados y sobre cada una de sus partes). Su objeto típico son los bienes inmuebles y los bienes muebles registrados (art. 2810).
Un punto que a menudo se pasa por alto: la hipoteca nace con la inscripción en los registros inmobiliarios (art. 2808). No basta el título: es la inscripción la que hace nacer el derecho y fija su rango, es decir, el orden de prioridad cuando sobre un mismo bien pesan varias hipotecas. Quien tiene el mejor rango cobra primero con lo obtenido.
Los tres tipos: legal, judicial, voluntaria
Según su origen, la hipoteca se divide en tres tipos. Es legal cuando nace directamente de la ley a favor de determinados sujetos (art. 2817); judicial cuando se basa en una sentencia de condena al pago (art. 2818); voluntaria cuando deriva de un acto de voluntad del constituyente, por contrato o declaración unilateral — el caso típico es el préstamo hipotecario (art. 2821).
Por qué la hipoteca lleva a la subasta
Detrás de muchísimas subastas hay precisamente una hipoteca impagada. Cuando la deuda sigue sin pagarse, el acreedor hipotecario ejerce la acción ejecutiva «reforzada» que le atribuye la garantía: inicia la ejecución forzosa, el tribunal saca el inmueble a la venta y con lo obtenido paga a los acreedores, cada uno según su rango.
Lo que importa: el comprador adquiere el bien libre
Y aquí está el aspecto que lo cambia todo y que muchos desconocen. El inmueble comprado en subasta no arrastra la hipoteca. Con el decreto de transmisión el juez ordena la cancelación de las hipotecas y embargos que gravan el bien (art. 586 del Código de Procedimiento Civil). El bien pasa al adjudicatario «purgado», es decir, libre de cargas, mientras que las deudas se quedan en el procedimiento y se pagan — cuando y en la medida en que sea posible — con el precio de venta.
Es una diferencia importante respecto a otras cargas: una servidumbre, por ejemplo, se mantiene tras la subasta; la hipoteca, en cambio, se cancela.
El mito que hay que desmontar: «¿Tengo que asumir el préstamo hipotecario?»
Es el miedo número uno de quien se acerca a las subastas, y la respuesta es no. Las deudas del antiguo propietario no pasan al comprador: no asumes su préstamo hipotecario. Lo que pagas es el precio de adjudicación y los impuestos de transmisión; las hipotecas las cancela el juez. Es, de hecho, una de las verdaderas ventajas de comprar en subasta.
Cómo comprobarlo antes de pujar
El historial hipotecario de un inmueble es público. Lo encuentras en la consulta al registro hipotecario y resumido en el informe pericial adjunto al procedimiento: ahí ves qué hipotecas y cuántas gravan el bien, aunque luego se cancelen con la transmisión. Sirve sobre todo para reconstruir la historia del inmueble y evitar sorpresas.
En addicta cada subasta indica el tribunal y el número de procedimiento, así puedes llegar a los documentos y comprobar la situación directamente en la fuente.
Contenido informativo con fines divulgativos, no asesoramiento jurídico. En cada caso concreto prevalecen los documentos del procedimiento y la normativa vigente.