Il custode giudiziario: chi è e cosa puoi chiedergli
Quando un immobile viene pignorato, il giudice nomina qualcuno che se ne occupi fino alla vendita. Quel qualcuno è il custode giudiziario.
È la figura più utile di tutta la procedura per chi vuole comprare, ed è anche quella di cui si parla di meno. Chi si avvicina alle aste per la prima volta di solito non sa che esiste, e finisce per fare offerte su immobili che non ha mai visto.
Cosa fa, in concreto
Il custode è il braccio operativo del tribunale sul bene. I suoi compiti sono definiti dagli articoli 559 e seguenti del codice di procedura civile, e nella pratica sono tre.
Conserva l’immobile. Si assicura che non venga danneggiato, che non sparisca niente, che non ci si insedi qualcuno che non ha titolo. Se l’immobile è vuoto, spesso ne ha le chiavi.
Lo rende visitabile. È lui che organizza e accompagna la visita di chi vuole vedere il bene prima dell’asta. Non è una cortesia: l’art. 560 mette l’obbligo in capo al debitore, che «deve consentire, in accordo con il custode, che l’immobile sia visitato da potenziali acquirenti», con le modalità che stabilisce il giudice.
La sfumatura conta più di quanto sembri. L’obbligo passa da chi sta dentro: il custode coordina, ma se l’occupante non collabora i tempi si allungano, e non perché il custode faccia il difficile. È la ragione per cui visitare un immobile libero richiede una telefonata e visitarne uno occupato può richiedere settimane.
Riferisce al giudice. Redige relazioni su chi occupa l’immobile, a che titolo, in che stato è. Sono documenti che a volte finiscono allegati agli atti e a volte no.
Quello che il custode non fa: non stabilisce il prezzo, non decide chi si aggiudica, non tratta. Se qualcuno ti propone di “mettersi d’accordo” su un immobile all’asta passando dal custode, non stai parlando con un custode.
Custode e delegato non sono la stessa persona
È la confusione più comune, e crea problemi pratici perché si finisce per chiedere la cosa giusta alla persona sbagliata.
Il delegato alla vendita — di solito un notaio, un avvocato o un commercialista — gestisce la vendita: pubblica l’avviso, riceve le offerte, tiene la gara, redige il verbale, segue il saldo e il decreto di trasferimento. È la persona a cui mandi l’offerta.
Il custode gestisce il bene fisico. È la persona a cui chiedi di entrare.
Spesso i due incarichi sono affidati alla stessa persona, e allora la distinzione sparisce. Ma quando sono separati, scrivere al delegato per chiedere una visita significa aspettare che giri la richiesta a qualcun altro, e perdere giorni.
Come si trova il custode di un’asta
Il nome e il recapito del custode stanno nell’avviso di vendita, di solito nelle ultime righe, in un blocco che elenca anche il delegato e il numero della procedura. Nelle perizie compare spesso in prima pagina.
Sul Portale delle Vendite Pubbliche il dato c’è ma non è sempre in evidenza. Se la vendita prevede visite, il portale espone un modulo di prenotazione dedicato che inoltra la richiesta direttamente a chi di dovere: è la strada più rapida, perché non devi cercare il recapito né spiegare di quale lotto stai parlando.
Su addicta, quando la vendita è aperta alle visite, lo trovi come «Prenota la visita del bene» nella sezione documenti della scheda, e porta al modulo ufficiale del Ministero.
Cosa chiedere, e cosa non aspettarsi
Il custode risponde volentieri se la domanda è pertinente e se capisce che sei un compratore serio. Ma ha vincoli, e conoscerli evita richieste che restano senza risposta.
Domande che ha senso fare:
Chi occupa l’immobile e a che titolo. È l’informazione che cambia di più il valore del bene: un immobile occupato dal debitore, uno occupato da un inquilino con contratto registrato prima del pignoramento, e uno vuoto sono tre cose diverse con tre tempi diversi.
In che stato sono gli impianti e se ci sono danni evidenti. La perizia lo dice, ma può essere vecchia di anni.
Se le utenze sono attive e se ci sono morosità condominiali in corso. Su queste ultime il custode a volte ha il quadro aggiornato meglio della perizia.
Se ci sono state visite e se il bene ha suscitato interesse. Non è tenuto a dirlo, ma qualcuno lo dice.
Cose che non può fare: darti una valutazione sua sul prezzo, garantirti che l’immobile sarà libero a una certa data, anticiparti quante offerte sono arrivate, o accordarsi con te su qualsiasi cosa.
Perché la visita cambia l’offerta
Chi compra all’asta senza aver visto il bene sta comprando una perizia, non un immobile.
La perizia è un documento serio, ma è una fotografia fatta da una persona in un giorno, e quel giorno può essere lontano. Nel frattempo l’immobile può essersi degradato, l’occupante può essere cambiato, il condominio può aver deliberato lavori straordinari.
La visita serve anche a cose che nessuna perizia scrive: che odore c’è, se il pianerottolo è tenuto, se il palazzo ha un’aria abitata o abbandonata, quanto rumore fa la strada, se il vicino ha un cane che abbaia tutto il giorno. Sono le cose per cui poi si rivende male.
Vale la pena andarci anche quando l’immobile è occupato e la visita è difficile: vedere chi apre la porta e in che condizioni vive dice molto su quanto sarà complicato liberarlo.
Domande frequenti
La visita è gratuita? Sì. Non si paga nulla per visitare un immobile all’asta.
Il custode può rifiutare la visita? Non arbitrariamente: il codice prevede che l’immobile sia visitabile dai potenziali acquirenti, con le modalità fissate dal giudice. Se l’immobile è occupato la visita va concordata con chi ci abita e richiede più tempo, perché è il debitore a doverla consentire. Se le richieste restano senza risposta si può segnalare la cosa al delegato o al giudice dell’esecuzione.
Posso portare un tecnico? In genere sì, concordandolo prima. Se stai valutando lavori importanti è una buona idea: un geometra o un impiantista vede in mezz’ora cose che a te sfuggono.
Quanto tempo prima dell’asta devo chiedere la visita? Il prima possibile. Fra la richiesta e l’appuntamento possono passare settimane, soprattutto se l’immobile è occupato, e il termine per presentare l’offerta non si sposta.
Il custode resta dopo l’aggiudicazione? Fino al decreto di trasferimento sì, l’immobile resta nella disponibilità della procedura. Se il bene è occupato e serve la liberazione, è il custode che la esegue su ordine del giudice.
Questa guida descrive il quadro generale. Le prassi cambiano da tribunale a tribunale: prevale sempre quanto indicato nell’avviso di vendita e negli atti della procedura.