Comprare un immobile occupato: tempi e rischi

A cura della Redazione addicta · Pubblicato il 14/09/2026 · 5 min di lettura

Fra due appartamenti identici allo stesso prezzo, uno libero e uno occupato, non stai guardando due offerte simili. Stai guardando due operazioni diverse, con due tempi diversi e due rischi diversi.

È il fattore che sposta più di ogni altro il valore reale di un lotto. Ed è anche quello di cui gli avvisi parlano di meno.

In due casi su tre non c’è scritto

Su 400 immobili attivi campionati dal Portale delle Vendite Pubbliche a settembre 2026, lo stato di possesso risulta così:

Quasi due terzi degli annunci non dicono se l’immobile è occupato.

Dove il dato c’è, la spaccatura è quasi esatta: 68 liberi contro 74 occupati in qualche forma. Metà e metà.

Come si comporti il 64,5% senza indicazione non lo sa nessuno, e non è un dettaglio: se i lotti problematici fossero proprio quelli su cui si tace, la quota reale di occupati sarebbe più alta di così. Non ho modo di verificarlo. Il punto pratico però non cambia — su due lotti su tre lo stato di possesso devi scoprirlo da solo, e l’unico modo è la perizia o il custode.

Il posto dove si scopre è la perizia, che lo stato occupazionale lo descrive quasi sempre. Il secondo posto è il custode giudiziario, che è la persona che ci è entrata.

Le tre situazioni, in ordine di difficoltà

Libero. L’immobile è vuoto e il custode di solito ne ha le chiavi. Dopo il decreto di trasferimento ne prendi possesso senza passaggi ulteriori. È il caso semplice, ed è anche quello che si paga di più in asta, perché lo vogliono tutti.

Occupato dal debitore o dalla sua famiglia. È il caso più frequente fra quelli dichiarati. Non c’è un contratto, c’è una persona che vive in una casa che sta perdendo. La liberazione avviene su ordine del giudice, eseguito dal custode. I tempi dipendono dal tribunale, dalla collaborazione dell’occupante e dalla presenza di situazioni di fragilità — minori, anziani, disabilità — che in pratica allungano tutto.

Occupato da un terzo con un contratto. Qui conta una data: se la locazione è stata registrata prima della trascrizione del pignoramento, il contratto in linea di principio è opponibile a chi compra, entro i limiti di durata previsti dalla legge. Ti ritrovi cioè con un inquilino che ha diritto di restare, e un canone che magari è fuori mercato da vent’anni.

Se invece il contratto è successivo, o non è registrato, la posizione dell’occupante è molto più debole.

La differenza fra il secondo e il terzo caso non si vede entrando in casa: si vede leggendo la perizia e i documenti. È il motivo per cui la data di registrazione del contratto è una delle prime cose da cercare.

L’ordine di liberazione

Non devi fare causa a nessuno. Il decreto di trasferimento contiene già l’ingiunzione a rilasciare l’immobile, e la liberazione la esegue il custode nominato dal giudice.

Questo è il punto che rassicura di più chi si avvicina alle aste per la prima volta: non si compra un contenzioso da avviare, si compra un titolo che l’ordine di rilascio ce l’ha dentro.

Quello che l’ordine non contiene sono i tempi. Fra il decreto e le chiavi in mano possono passare pochi mesi o più di un anno, e la variabile non è giuridica — è pratica. Un occupante che collabora libera in fretta. Uno che non collabora richiede accessi ripetuti, eventualmente con la forza pubblica, e ogni passaggio ha i suoi tempi di calendario.

Quanto vale, in soldi

L’attesa non è gratis, e quantificarla prima di offrire è la differenza fra un affare e un pareggio.

Mentre aspetti paghi comunque le imposte sull’immobile. Se stai in affitto continui a pagarlo. Se avevi in mente di affittarlo, sono mesi di canone che non incassi. Se avevi in mente di rivenderlo, non puoi nemmeno metterlo sul mercato in modo credibile.

Un anno di attesa su un immobile da 100.000 euro, fra IMU, affitto tuo e mancato reddito, può valere più di quello che hai risparmiato in asta.

C’è poi un rischio che non si quantifica: lo stato in cui trovi l’immobile alla riconsegna. Chi se ne va controvoglia raramente lascia le cose in ordine.

Come si prezza un immobile occupato

Non esiste una formula, ma ci sono tre domande che restringono il campo.

Da quanto dura la situazione. Un’occupazione che va avanti da anni con una procedura ferma è un segnale diverso da una situazione recente.

Chi c’è. Il debitore da solo è un conto. Un nucleo con minori è un altro, perché i tempi si allungano e la sensibilità del tribunale cambia.

Cosa dice il custode. È l’unica persona che ha parlato con chi sta dentro. Se dice che c’è disponibilità a liberare, vale più di qualsiasi stima.

Se dopo queste tre domande resta incertezza, la risposta giusta non è offrire meno: è decidere se quell’incertezza te la vuoi comprare.

Domande frequenti

Devo fare uno sfratto? No. Il decreto di trasferimento contiene già l’ingiunzione di rilascio e la liberazione è eseguita dal custode su ordine del giudice.

Quanto tempo ci vuole per avere le chiavi? Dipende dal tribunale e dalla collaborazione di chi occupa. Da qualche mese a oltre un anno: nessuno può garantire una data.

Se c’è un inquilino con contratto devo tenerlo? Dipende dalla data: un contratto registrato prima della trascrizione del pignoramento è in linea di principio opponibile, entro i limiti di legge. Uno successivo o non registrato molto meno. Va verificato nei documenti della procedura.

Posso visitare un immobile occupato? Sì, ma serve concordare con l’occupante tramite il custode e i tempi si allungano. Vale la pena insistere: vedere chi apre la porta dice molto sui tempi che avrai.

Posso comprare e lasciare dentro chi c’è? Se è un inquilino con contratto opponibile, in sostanza sì. Negli altri casi no, e comunque non è una scelta che si improvvisa dopo l’aggiudicazione.

Dati sullo stato di possesso: campione di 400 immobili attivi interrogati a settembre 2026 dal catalogo pubblico. Questa guida descrive il quadro generale: prevale sempre quanto risulta dalla perizia e dagli atti della procedura.