Ipoteche e pignoramenti: cosa si cancella e cosa resta
«Se compro all’asta mi prendo anche i debiti di chi ci abitava?»
È la prima domanda di chiunque, e sulle ipoteche e sui pignoramenti la risposta è no. Ma la risposta completa è più utile, perché qualcosa resta davvero e non è quello che la gente teme.
Cosa si cancella
L’art. 586 del codice di procedura civile è esplicito. Con il decreto di trasferimento il giudice ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, comprese quelle successive alla trascrizione del pignoramento.
Non devi chiederlo, non devi pagarlo a parte, non devi trattare con la banca che aveva l’ipoteca. È il decreto stesso a disporlo, e la cancellazione viene poi eseguita presso i registri immobiliari.
Questo è il cuore del meccanismo dell’asta giudiziaria, ed è la ragione per cui esiste: il bene viene venduto libero da quei vincoli, altrimenti nessuno lo comprerebbe e i creditori non recupererebbero niente.
Quindi: l’ipoteca della banca, il pignoramento del creditore che ha avviato la procedura, i pignoramenti di altri creditori arrivati dopo — vanno via tutti.
Cosa non si cancella
Qui sta la parte che vale la pena leggere due volte, perché è dove si perdono i soldi.
Le servitù. Un diritto di passaggio a favore del fondo vicino, una veduta, una condotta che attraversa il terreno: non sono debiti del proprietario, sono caratteristiche del bene. Restano, e restano anche se non le hai viste. La perizia le descrive: è uno dei motivi per cui va letta fino in fondo.
I vincoli urbanistici, paesaggistici e storico-artistici. Se l’immobile è in zona vincolata, o è soggetto a tutela, quel vincolo non lo cancella nessun decreto. Può limitare cosa puoi farci e quanto vale.
Le difformità edilizie. Un abuso non si sana con il trasferimento. L’immobile arriva com’è, e se c’è una difformità la sanatoria — dove è possibile — la paghi tu.
Le spese condominiali arretrate. Questa sorprende quasi tutti. Non è un’ipoteca e non è un pignoramento: è un’obbligazione che la legge fa seguire all’immobile. Chi subentra risponde in solido delle quote dell’anno in corso e di quello precedente. Se il debitore non pagava da anni, la parte che ti tocca può valere migliaia di euro.
I contratti di locazione opponibili. Se c’è un inquilino con un contratto registrato prima della trascrizione del pignoramento, quel contratto in linea di principio ti segue.
La differenza, in una riga
Si cancella ciò che è debito di una persona garantito sul bene. Resta ciò che è caratteristica del bene o obbligazione che la legge lega all’immobile.
È una distinzione che regge quasi sempre e aiuta a leggere la perizia con l’occhio giusto: quando trovi una formalità, chiediti se è un debito di qualcuno o una proprietà della cosa.
Un’eccezione da conoscere
L’art. 586 fa salve le iscrizioni ipotecarie che si riferiscono a obbligazioni assunte dall’aggiudicatario ai sensi dell’art. 508.
È il caso, non frequente ma esistente, in cui chi si aggiudica sceglie di accollarsi un debito garantito da ipoteca invece di versare l’intero prezzo. Non capita per sbaglio: è una scelta esplicita, autorizzata dal giudice. Ma spiega perché la formula del codice non dice «tutte» le ipoteche.
Come si controlla prima di offrire
La perizia contiene l’elenco delle formalità pregiudizievoli: ipoteche, pignoramenti, trascrizioni. È la sezione che di solito si salta perché sembra tecnica, ed è invece quella che dice se ci sono sorprese.
Quello che devi cercare non sono le ipoteche — quelle andranno via. Sono le altre voci: servitù, vincoli, atti di provenienza problematici, contratti trascritti.
Se la perizia è vecchia di anni, può non riportare formalità successive. Una visura aggiornata prima di offrire costa poco e chiude il dubbio.
Domande frequenti
Devo pagare io l’ipoteca della banca? No. Il decreto di trasferimento ne ordina la cancellazione.
E se l’ipoteca vale più del prezzo che pago? Non cambia niente per te. Il ricavato della vendita viene distribuito fra i creditori secondo le regole della procedura: quello che non basta resta un problema fra loro e il debitore, non tuo.
Le cartelle esattoriali del vecchio proprietario mi seguono? I debiti personali non si trasferiscono con l’immobile. Se sono garantiti da ipoteca iscritta, l’ipoteca viene cancellata con il decreto.
Chi paga la cancellazione? Le spese di cancellazione sono di norma a carico dell’aggiudicatario e rientrano fra gli oneri da versare con il saldo. Il delegato le quantifica.
Le spese condominiali arretrate le devo davvero? Per le quote dell’anno in corso e di quello precedente rispondi in solido. È una voce da chiedere all’amministratore prima di offrire, non dopo.
Quanto tempo ci vuole perché le cancellazioni siano eseguite? Il decreto le ordina subito, l’esecuzione presso i registri richiede tempi tecnici di alcune settimane o mesi. Nel frattempo sei già proprietario.
Questa guida descrive il quadro generale e non sostituisce l’esame degli atti della singola procedura. Prevale sempre quanto risulta dalla perizia, dall’avviso di vendita e dal decreto di trasferimento.