Fare un'offerta: il minimo valido e la cauzione
Presentare un’offerta a un’asta giudiziaria non somiglia a fare una proposta d’acquisto. Non è una trattativa, non c’è una controparte con cui limare, e soprattutto non si torna indietro.
Tre regole decidono se la tua offerta vale qualcosa. Sono nell’art. 571 del codice di procedura civile e vale la pena conoscerle prima di scrivere una cifra.
Quanto puoi offrire al minimo
Questa è la regola che quasi nessuno spiega bene: l’offerta non è efficace se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita.
In pratica: se la base d’asta è 100.000 euro, l’offerta minima valida è 75.000. A 74.000 non stai facendo un’offerta bassa, stai facendo un’offerta che non esiste — viene scartata e basta.
È una cosa buona da sapere in entrambe le direzioni. Da un lato ti dice che c’è un margine reale sotto la base d’asta, e che offrire il prezzo pieno quando non serve è denaro regalato. Dall’altro ti evita di giocarti un’occasione con una cifra che non verrà nemmeno letta.
Attenzione però: offrire il minimo non garantisce l’aggiudicazione. Se arrivano più offerte si apre la gara, e lì conta chi offre di più.
La cauzione è il 10% di quello che offri tu
Altra regola che si legge male: la cauzione non è il 10% della base d’asta, è non inferiore al decimo del prezzo che proponi tu.
Con una base da 100.000 e un’offerta da 75.000, la cauzione è almeno 7.500, non 10.000. Se offri 110.000, è almeno 11.000.
Le modalità le stabilisce l’ordinanza di vendita: quasi sempre bonifico, con tempi di accredito che devono stare dentro il termine. Un bonifico partito il giorno prima della scadenza non è un bonifico arrivato, ed è uno dei modi più banali di perdere un’asta.
Se non ti aggiudichi, la cauzione ti viene restituita. Se ti aggiudichi e poi non versi il saldo, la perdi — a titolo di multa, dice il codice.
L’offerta è irrevocabile
Il codice lo dice in una riga: l’offerta è irrevocabile, e i casi in cui si scioglie sono due soli: se il giudice ordina l’incanto, oppure se sono decorsi centoventi giorni dalla presentazione e nel frattempo l’offerta non è stata accolta.
Centoventi giorni sono quattro mesi in cui sei vincolato a una cifra che hai scritto una volta.
Questo significa che fra il momento in cui la depositi e quello in cui si apre la busta non puoi ripensarci. Non puoi ritirarla perché hai trovato di meglio, perché la banca ha fatto storie, o perché tornando sul posto hai visto una cosa che non ti piace.
È il motivo per cui tutte le verifiche — visita, perizia, conti, banca — vanno fatte prima. Dopo non c’è più una fase di due diligence: c’è solo un impegno.
Come si presenta, in concreto
Oggi la quasi totalità delle vendite è telematica e passa dal Portale delle Vendite Pubbliche e dal gestore incaricato, indicato nell’avviso.
Il percorso, nella forma che troverai nella maggior parte dei casi:
Si compila l’offerta sul portale del gestore, identificandosi con SPID o con firma digitale e PEC. Si indicano i propri dati, il lotto, il prezzo offerto e i termini di pagamento. Si allega la documentazione richiesta dall’avviso.
Si versa la cauzione con le modalità e sull’IBAN indicati nell’ordinanza, curando che risulti accreditata entro il termine.
Si trasmette il tutto entro la scadenza fissata dall’avviso. Il termine è quello, non “la mattina della gara”: in molte procedure l’offerta va presentata entro le ore stabilite del giorno precedente.
Esiste ancora la forma analogica, con l’offerta in busta chiusa depositata in cancelleria, ma è ormai residuale: quale delle due si applichi lo dice l’avviso.
Ogni avviso ha le sue specifiche, e prevale sempre quello. Se qualcosa non torna, la persona da contattare è il delegato alla vendita, non il custode.
Gli errori che costano l’asta
Sono quasi sempre gli stessi, e sono tutti evitabili.
La cauzione che arriva tardi. Il bonifico va disposto con giorni di margine, non ore.
I documenti incompleti. L’avviso elenca cosa allegare: manca un documento, l’offerta è irregolare.
Il termine letto male. Scadenza dell’offerta e data della gara sono due cose diverse, e la prima è quella che conta.
Offrire tutto il budget. Dopo l’aggiudicazione arrivano imposte, compenso del delegato e spese. Chi calcola il massimo sulla base d’asta si trova senza i soldi per chiudere, e lì si perde la cauzione.
Domande frequenti
Posso offrire meno della base d’asta? Sì, fino al 75% del prezzo indicato nell’ordinanza. Sotto quella soglia l’offerta non è efficace.
Quanto devo versare di cauzione? Almeno il 10% del prezzo che offri tu, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita.
Posso ritirare l’offerta? No, salvo i casi previsti dal codice. Va considerata vincolante dal momento in cui la presenti.
Se sono l’unico offerente mi aggiudico automaticamente? Non automaticamente. Il giudice può comunque sospendere la vendita se ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto.
Serve un avvocato o un notaio per fare l’offerta? No. Si può presentare personalmente. Un professionista serve semmai prima, per leggere la perizia e valutare i rischi.
Il debitore può partecipare? No. Il codice lo esclude espressamente.
Questa guida descrive il quadro generale. Termini, modalità di versamento della cauzione e documenti richiesti sono stabiliti dall’ordinanza di vendita e indicati nell’avviso: prevale sempre quello.