La visita all'immobile: cosa guardare, in ordine
Di solito hai una visita sola, dura fra venti minuti e un’ora, c’è il custode che aspetta e magari qualcun altro in attesa dopo di te. Non è un secondo appuntamento come nel mercato libero: è quella.
Conviene arrivarci sapendo cosa cercare, perché sul posto non viene in mente.
Questa non è una lista di cose da guardare in generale — quelle le sai. È la lista delle cose che nelle aste costano di più quando sfuggono.
Prima: leggi la perizia e portala con te
La visita serve a verificare la perizia, non a sostituirla. Se arrivi senza averla letta, guarderai un appartamento come guarderesti qualsiasi appartamento, e ti perderai proprio i punti dove il documento e la realtà divergono.
Segnati in anticipo tre o quattro cose da controllare: la planimetria contro i muri veri, lo stato che il perito descrive contro quello che vedi, e ogni difformità che la perizia segnala. Quelle vanno guardate per prime, perché sono le uniche che hai già motivo di sospettare.
Porta la planimetria catastale stampata. Confrontarla sul posto è il controllo che rende di più in assoluto.
La planimetria contro i muri
È il primo controllo e il più redditizio: conta le stanze, guarda dove sono le porte, verifica dove passano i muri.
Le difformità più comuni sono banali e costose: un locale accessorio trasformato in camera, una veranda chiusa, un sottotetto reso abitabile, un garage diventato taverna, un muro spostato. Sulla carta l’immobile è di una forma, dentro è di un’altra.
Il problema non è estetico. Una difformità urbanistica rende l’immobile non conforme, e finché non si sana non lo rivendi né lo ipotechi. La sanatoria a volte costa poche migliaia di euro, a volte non è proprio possibile, e quale dei due casi sia lo stabilisce il comune, non il venditore.
Se conti una stanza in più di quelle sul disegno, quello è il momento di rallentare.
Gli impianti
Chiedi di vedere i quadri elettrici e la caldaia, e fotografali.
Ti interessano tre cose: se l’impianto elettrico è a norma o è ancora quello degli anni Settanta con i fili in treccia; se la caldaia è a norma e da quanto non viene revisionata; se ci sono tracce d’acqua sui muri, negli angoli in alto, sotto le finestre, attorno ai sanitari.
Le macchie d’umidità sono il difetto che si sottovaluta di più perché sembra cosmetico. A volte lo è. A volte è un’infiltrazione dal tetto o dal terrazzo del vicino, e diventa un contenzioso condominiale che ti porti dietro per anni.
Se l’immobile è disabitato da tempo, apri un rubinetto e prova uno scarico. Le tubature ferme si otturano e si corrodono, e un impianto idraulico da rifare su un appartamento costa più di quanto immagini.
Chi c’è dentro
Se l’immobile è occupato, la visita è anche un’occasione per capire con chi hai a che fare.
Guarda se ci abita qualcuno davvero o se sono solo mobili. Chiedi al custode a che titolo sta lì. La differenza fra un occupante senza titolo, un inquilino con contratto registrato prima del pignoramento e il debitore stesso determina tempi di liberazione che vanno da pochi mesi a oltre un anno.
Se puoi parlare con chi ci vive, fallo con garbo e senza promettere niente. Capire se ha intenzione di andarsene o di resistere vale più di qualsiasi stima sui tempi.
Se l’immobile è vuoto, verifica che sia davvero vuoto: cantine e box vengono spesso usati da qualcun altro del palazzo, e recuperarli dopo è una seccatura.
Il palazzo, non solo l’appartamento
Metà dei problemi che compri stanno fuori dalla porta.
Guarda le parti comuni: scale, ascensore, facciata, tetto. Un palazzo con l’intonaco che si stacca e l’ascensore fermo ha lavori straordinari in arrivo, e le spese deliberate prima del tuo acquisto in parte le paghi tu — la legge ti rende solidale per le quote dell’anno in corso e di quello precedente.
Se riesci, chiedi al custode o all’amministratore se ci sono delibere di lavori straordinari, contenziosi in corso, o morosità diffuse. Un condominio con molti morosi ha un fondo cassa vuoto, e prima o poi qualcuno dovrà ricostituirlo.
Guarda anche quante cassette della posta hanno il nome e quante no, quante finestre hanno le tapparelle abbassate da mesi. In un palazzo mezzo vuoto rivendere è difficile, qualunque sia il prezzo che hai pagato.
L’intorno
Vai a piedi nei dintorni per dieci minuti, e possibilmente torna a un’ora diversa.
Un immobile visitato alle undici di martedì sembra un altro alle sette di sera con la strada intasata, o di sabato notte con il locale sotto casa aperto. Guarda dove parcheggeresti, quanto è distante il primo negozio, se c’è una scuola, se la strada è di passaggio.
Sono le cose che non stanno in nessuna perizia e che determinano se e a chi rivenderai.
Fotografa tutto
Fai molte più foto di quelle che pensi di usare, e riguardale a casa con la perizia davanti.
Sul posto sei sotto pressione: c’è il custode, il tempo è poco, e la testa registra un’impressione generale. Le foto ti fanno vedere il dettaglio che avevi guardato senza notare — la crepa sopra la porta, la macchia dietro l’armadio, il contatore che non c’è.
Fotografa anche i numeri: il contatore del gas, la targhetta della caldaia, il quadro elettrico, il numero civico, la cassetta della posta.
Se non puoi visitare
Capita: l’immobile è occupato e non si riesce a concordare nulla, oppure i tempi sono stretti.
In quel caso il minimo è fare un giro esterno. Guardi il palazzo, la strada, le finestre del piano giusto. Verifichi che l’indirizzo della perizia sia quello vero. Chiedi ai vicini o al bar sotto casa: in un paese o in un quartiere si sa sempre qualcosa.
E abbassa l’offerta. Un immobile non visto vale meno, perché il rischio che ti stai prendendo è più alto e va prezzato.
Domande frequenti
Devo pagare qualcosa per la visita? No, la visita è gratuita.
Posso visitare più volte? Dipende dalla disponibilità del custode e dell’occupante. Se hai un motivo serio — un tecnico che vuole vedere gli impianti — di solito si concorda.
Posso entrare senza il custode? No. L’accesso avviene tramite il custode nominato dal giudice.
Posso far valutare i lavori a un’impresa durante la visita? Sì, portando la persona con te e concordandolo prima. È l’uso migliore che si possa fare di una visita, se stai valutando una ristrutturazione.
Quanto tempo prima conviene chiedere la visita? Appena vedi l’annuncio. Fra richiesta e appuntamento passano spesso settimane, e il termine per l’offerta non si sposta.
Questa guida descrive prassi generali. Prevale sempre quanto indicato nell’avviso di vendita e nella perizia depositata agli atti.