Geometra per aste giudiziarie su immobili residenziali
Capire cosa verifica davvero un geometra prima di un'asta di casa, e i suoi limiti precisi. Non un parere legale né una stima di mercato: solo numeri tecnici su conformità, abusi e costi di regolarizzazione, prima che tu decida l'offerta.
Cosa fa concretamente
- Verifica della conformità urbanistica ed edilizia: titoli abilitativi, difformità rispetto al progetto autorizzato.
- Verifica della conformità catastale: corrispondenza tra planimetria depositata e stato di fatto.
- Individuazione di abusi e giudizio di sanabilità.
- Stima dei costi di regolarizzazione (computo dei lavori necessari).
- Lettura tecnica della relazione di stima: le difformità segnalate dal perito tradotte in numeri, e accompagnamento alla visita su appuntamento col custode.
⚠️ I limiti da conoscere
- Non è un parere legale. Conformità e sanabilità sono valutazioni tecniche; le conseguenze giuridiche (opponibilità, responsabilità, contenzioso) restano dell'avvocato.
- La sanabilità è una stima, non una garanzia. Se e a che costo un abuso sia sanabile dipende dall'istruttoria comunale: il geometra fornisce una valutazione tecnica probabilistica, non una certezza. Vale il "visto e piaciuto" ex art. 2922 c.c.: i costi di regolarizzazione sono tutti a carico dell'aggiudicatario.
- Non rappresenta in offerta. Come l'agente, non presenta né firma l'offerta per il cliente.
- Nessun albo "aste". L'unica iscrizione è all'Albo dei Geometri (collegio provinciale), abilitazione generale della professione, non un registro dedicato alle aste.
Quando il privato ne ha davvero bisogno
- La perizia segnala difformità edilizie o catastali.
- Vuoi sapere quanto costa regolarizzare prima di decidere l'offerta.
- Devi sapere se l'abuso è sanabile o insanabile (cambia completamente la convenienza).
- Ti servono numeri tecnici sui lavori, non tutela legale.
Esempio pratico
Luca punta un trilocale a Bologna, base d'asta 160k€. La perizia segnala una difformità rispetto alla planimetria catastale e una veranda non autorizzata. Il geometra valuta: difformità catastale sanabile circa 1.500€, veranda su area vincolata non sanabile → demolizione circa 4.500€. Luca ricalcola la convenienza, offre 148k€ tenendo conto del ripristino e presenta l'offerta in proprio. Il geometra non firma per lui.
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