Planungsrechtliche Konformität und Schwarzbauten: das unsichtbare Risiko
Von allen Risiken einer Versteigerung ist dies das am wenigsten sichtbare und zugleich das hinderlichste.
Eine Hypothek löscht das Dekret. Ein Nutzer zieht früher oder später aus. Eine planungsrechtliche Abweichung dagegen bleibt, und solange Sie sie nicht beheben, hindert sie Sie an den beiden Dingen, für die Sie wahrscheinlich gekauft haben: weiterverkaufen und ein Darlehen aufnehmen.
Was das in der Praxis ist
Die Immobilie muss dem entsprechen, was die Gemeinde genehmigt hat und was im Kataster verzeichnet ist. Ist das nicht der Fall, liegt eine Abweichung vor.
Die häufigsten Formen sind banal:
Eine geschlossene Veranda, die auf den Zeichnungen nicht existiert. Ein bewohnbar gemachter Dachboden. Ein Nebenraum — Keller, Garage, Waschküche —, der zum Wohnraum umgebaut wurde. Eine versetzte Wand, die die Zahl der Räume verändert. Ein Zwischengeschoss. Ein Anbau.
Nichts davon wirkt gravierend, wenn man sich die Wohnung ansieht. Auf dem Papier ist alles davon gravierend.
Warum es blockiert
Zwei konkrete Folgen, und auf die kommt es an.
Der Weiterverkauf. Ein Kaufvertrag erfordert zwei verschiedene Erklärungen, und man sollte sie nicht verwechseln, weil sie unterschiedliche Wirkungen haben.
Die katastermäßige Konformität: Der hinterlegte Grundriss muss dem tatsächlichen Zustand entsprechen. Ist das nicht der Fall, können Sie diese Erklärung nicht abgeben, und der Notar beurkundet nicht. Das ist der härteste Stopp.
Die Angaben zur Baugenehmigung: Sie müssen in der Urkunde genannt werden, und ihr Fehlen berührt die Wirksamkeit. Eine Abweichung von der Genehmigung blockiert die Beurkundung nicht immer für sich allein, bleibt aber ein Problem, das auf den Käufer übergeht — und wer informiert kauft, springt entweder ab oder verlangt einen Abschlag.
In der Praxis gehört Ihnen die Immobilie in beiden Fällen, und Sie verkaufen sie schlecht oder gar nicht.
Das Darlehen. Eine Bank finanziert eine nicht konforme Immobilie nur ungern, denn im Verwertungsfall hätte sie dasselbe Problem. Das gilt für Sie, wenn Sie ein Darlehen beantragen, und für jeden, der später von Ihnen kaufen will.
Hinzu kommt die verwaltungsrechtliche Seite: Je nach Schwere kann die Gemeinde die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands anordnen, also den Abriss dessen, was nicht hätte gebaut werden dürfen.
Was der Unterschied zwischen Abweichung und Schwarzbau ist
Das ist keine akademische Unterscheidung: Sie entscheidet, ob das Problem ein paar Tausend Euro kostet oder gar nicht behebbar ist.
Die katastermäßige Abweichung — der hinterlegte Grundriss entspricht nicht dem tatsächlichen Zustand, aber die Maßnahme war genehmigt — wird mit einer Katasteraktualisierung behoben. Das kostet wenig, ein Fachmann erledigt es, es ist Routine.
Die legalisierbare planungsrechtliche Abweichung — die Maßnahme war nicht genehmigt, wäre aber genehmigungsfähig gewesen — wird über eine Konformitätsfeststellung legalisiert, gegen Zahlung von Abgaben und Bußgeldern. Das kostet mehr und braucht Zeit, lässt sich aber abschließen.
Der nicht legalisierbare Schwarzbau — die Maßnahme war damals nicht genehmigungsfähig und ist es auch heute nicht, typischerweise weil sie die Kubaturgrenzen oder Abstände verletzt oder in einem Schutzgebiet steht — lässt sich nicht legalisieren. Als einziger Weg bleibt die Abrissanordnung.
Welcher der drei Fälle vorliegt, entscheidet die Gemeinde auf Grundlage der Bauleitplanung, nicht der Sachverständige und nicht der Verkäufer.
Wo es im Gutachten steht
Das Gutachten hat einen eigenen Abschnitt zur bau- und planungsrechtlichen Ordnungsmäßigkeit. Diesen sollten Sie zuerst lesen, wenn Sie eine Immobilie bewerten, die Sie ernsthaft interessiert.
Suchen Sie nach drei Dingen.
Die Angaben zur Baugenehmigung: Lizenz, Konzession, Baugenehmigung, mit Nummer und Datum. Schreibt der Sachverständige, dass sie nicht auffindbar waren, ist das ein Warnsignal.
Der Abgleich zwischen tatsächlichem Zustand und Grundriss. Der Sachverständige nimmt ihn fast immer vor und schreibt ihn ausdrücklich nieder. Formulierungen wie „es wird eine Abweichung festgestellt“ oder „der Zustand vor Ort entspricht nicht“ sind ernst zu nehmen, auch wenn der Ton des Dokuments sie nebensächlich erscheinen lässt.
Die Beurteilung der Legalisierbarkeit und die geschätzten Kosten. Manche Sachverständige nehmen sie vor und nennen eine Zahl. Wenn sie vorhanden ist, ist sie die wertvollste Information des Dokuments — und muss trotzdem mit der Gemeinde abgeklärt werden, denn der Sachverständige erteilt keine Genehmigungen.
Schweigt das Gutachten zu all dem, heißt das nicht, dass alles in Ordnung ist: Es heißt, dass Sie es nicht wissen.
Was es kostet, es vorher herauszufinden
Viel weniger, als es hinterher herauszufinden.
Ein Antrag auf Akteneinsicht bei der Gemeinde verschafft Ihnen die hinterlegten Baugenehmigungen. Er kostet ein paar Dutzend Euro und einige Wochen Wartezeit, also sollte er gestellt werden, sobald Sie ein Los interessiert, nicht kurz vor Fristablauf.
Ein Fachmann, der bei der Besichtigung den Grundriss mit dem tatsächlichen Zustand vergleicht, sagt Ihnen in einer halben Stunde, ob es eine Abweichung gibt. Das ist die einzelne Investition mit der höchsten Rendite in der gesamten Due Diligence einer Versteigerung.
Häufige Fragen
Legalisiert das Übertragungsdekret Schwarzbauten? Nein. Es löscht Hypotheken und Pfändungen, nicht aber bauliche Unregelmäßigkeiten: Die Immobilie kommt, wie sie ist.
Kann ich eine Immobilie mit Abweichungen kaufen? Ja, und das kommt oft vor. Es kommt darauf an, es vorher zu wissen, zu wissen, ob sie legalisierbar ist und zu welchen Kosten, und den Preis entsprechend anzusetzen.
Wer zahlt die Legalisierung? Der Käufer.
Gibt mir die Bank ein Darlehen auf eine nicht konforme Immobilie? In der Regel nicht, oder nicht vor der Legalisierung. Sieht Ihr Plan ein Darlehen vor, muss die Konformität vor dem Gebot geprüft werden.
Wie erfahre ich, ob sie legalisierbar ist? Das entscheidet die Gemeinde auf Grundlage der geltenden Bauleitplanung. Das Gutachten kann es angeben, die endgültige Antwort gibt aber ein Fachmann nach der Akteneinsicht.
Sind Abweichungen bei Versteigerungen häufig? Häufig genug, um die Konformität nie für selbstverständlich zu halten. Immobilien, die in die Zwangsvollstreckung geraten, wurden oft jahrelang ohne ordentliche Dokumentenpflege verwaltet.
Dieser Ratgeber beschreibt den allgemeinen Rahmen und ersetzt nicht die Einschätzung eines Fachmanns. Ob eine Maßnahme legalisierbar ist, hängt von der Bauleitplanung der Gemeinde ab: Maßgeblich ist immer, was sich aus den Akten und der Prüfung beim kommunalen Bauamt ergibt.