规划合规与违章建筑：看不见的风险
在拍卖的所有风险中，这是最不容易看到、却最容易让事情卡住的一项。
抵押会被过户裁定注销。占用人迟早会搬走。而规划方面的不合规情况却会一直存在，在您解决之前，它会让您无法做到您买房时很可能想做的两件事：转售和申请按揭贷款。
实际上是指什么
房产必须与市政部门批准的内容以及地籍登记的内容相符。如果不符，就存在不合规情况。
最常见的形式都很平常：
图纸上没有的封闭阳台。被改为可居住空间的阁楼。被改成居住房间的辅助用房——地下储藏室、车库、洗衣房。改变了房间数量的移位墙体。夹层。扩建部分。
看房时，这些问题似乎都不严重。但在纸面上，每一项都很严重。
为什么会卡住
有两个具体后果，而这正是关键所在。
转售。买卖契据中需要两项不同的声明，最好不要混淆，因为它们的效果不同。
地籍合规：备案的平面图必须与实际状况相符。如果不符，您就无法作出这项声明，公证人也不会签约。这是最直接的障碍。
建筑许可的具体信息：必须在契据中注明，遗漏会影响契据的效力。与许可不符本身并不总会阻止签约，但它仍是一个会转移给买方的问题——而知情的买方要么退出，要么要求降价。
实际上，无论哪种情况，房产都归您所有，但您要么卖不出好价钱，要么根本卖不出去。
按揭贷款。银行不太愿意为不合规的房产放贷，因为一旦需要处置抵押物，它也会面临同样的问题。这既适用于您申请贷款的情况，也适用于将来想从您手中购买的人。
此外还有行政层面的问题：视情节轻重，市政部门可以命令恢复原状，也就是拆除不该存在的部分。
不合规与违章建筑有何区别
这不是学术上的区分：它决定了问题是花几千欧元就能解决，还是根本无法补救。
地籍方面的不合规——备案平面图与实际状况不符，但工程是获批的——通过更新地籍即可解决。费用不高，由技术人员办理，属于常规操作。
可补办合规的规划不合规——工程未获批准，但原本是可以获批的——通过合规认定程序补办，需缴纳相关费用和罚款。费用更高，也需要时间，但最终能够了结。
无法补办合规的违章建筑——工程当时无法获批，现在也不能，通常是因为违反了容积率限制、间距要求，或位于受保护区域——无法补办合规。唯一的出路只剩拆除令。
属于三种情况中的哪一种，由市政部门根据城市规划文件确定，而不是由评估专家或卖方决定。
在评估报告的哪里可以看到
评估报告有专门一节介绍建筑和规划方面的合规情况。当您评估一处真正感兴趣的房产时，应该首先阅读这一节。
要查找三项内容。
建筑许可的具体信息：执照、特许、建筑许可，包括编号和日期。如果评估专家写明无法查到这些信息，这本身就是一个警示信号。
实际状况与平面图的对比。评估专家几乎总会进行对比，并明确写出结论。诸如“发现不合规情况”或“现场状况与之不符”之类的表述，必须认真对待，即使文件的语气让它们显得无关紧要。
可否补办合规的评估及预估费用。有些评估专家会作出评估并给出金额。如果有，这就是整份文件中最有价值的信息——但仍须向市政部门核实，因为评估专家并不签发许可。
如果评估报告对这些都只字未提，并不意味着一切正常：而是意味着您并不知道。
事先弄清楚要花多少钱
比事后才发现要少得多。
向市政部门申请查阅档案，就能拿到备案的建筑许可。费用只需几十欧元，但要等上几周，因此一旦对某件拍品感兴趣就应立即申请，而不是临近截止才去办。
请技术人员在看房时把平面图与实际状况对照一下，半小时就能告诉您是否存在出入。这是整个拍卖尽职调查中回报最高的一笔投入。
常见问题
过户裁定能使违章建筑合法化吗？不能。它注销的是抵押和查封，而不是建筑方面的违规问题：房产按现状交付。
我可以购买存在不合规情况的房产吗？可以，而且这种情况很常见。关键是要事先知道，弄清能否补办合规、费用多少，并据此定价。
补办合规的费用由谁承担？由买方承担。
银行会为不合规的房产提供按揭贷款吗？通常不会，或者要等到补办合规之后。如果您的计划包括申请贷款，就必须在出价前核实合规情况。
我怎么知道能否补办合规？由市政部门根据现行城市规划文件确定。评估报告可能会有所说明，但最终答案要由技术人员在查阅档案后给出。
拍卖房产中不合规情况常见吗？常见到绝不能想当然地认为房产是合规的。进入强制执行程序的房产，往往多年来一直缺乏规范的文件管理。
本指南介绍的是总体框架，不能替代技术人员的意见。工程能否补办合规，取决于所在市镇的城市规划文件：一切以档案记录和在市政技术部门的核实结果为准。