Informe pericial: cómo leerlo y qué buscar antes de pujar
El informe pericial (perizia estimativa) es el informe técnico jurado redactado por el perito nombrado por el juez de la ejecución. El valor de mercado del bien se determina según el art. 568 c.p.c.; el contenido concreto del informe lo detalla el art. 173-bis de las disposiciones de aplicación del c.p.c. (disp. att.), que establece los puntos que el perito debe examinar (identificación catastral, conformidad urbanística, situación posesoria, limitaciones, cargas y posibles problemas). Es el documento que determina si el lote es una oportunidad o una trampa. Leerlo entero, y saber interpretarlo, es el requisito mínimo para una oferta consciente. Quien compra en subasta sin leer el informe pericial compra a ciegas.
Anatomía del informe: las secciones habituales
Los informes periciales siguen un esquema consolidado, aunque la estructura puede variar ligeramente de un perito a otro y de un tribunal a otro. Las secciones principales se repiten, y todo oferente debería saber dónde buscar la información clave.
Datos de identificación del bien. Dirección, datos catastrales (hoja, parcela, subunidad), categoría catastral, clase, superficie catastral y superficie computable (superficie commerciale). Comprueba que coinciden con lo publicado en el anuncio de venta. Las discrepancias entre el informe y el anuncio son raras pero posibles, y en ese caso prevalece el anuncio para los datos de la puja (precio de salida, modalidad). Presta atención a la diferencia entre la superficie catastral (la del catastro) y la superficie computable (la utilizada para la tasación): la diferencia puede ser significativa, sobre todo si hay anexos (trasteros, garajes, terrazas).
Descripción del bien. Estado de conservación, distribución interior, planta, orientación, anexos (trastero, garaje, jardín), año de construcción y tipología constructiva (hormigón armado, muros de carga, prefabricado). El perito describe lo que vio en el momento de la inspección. Es la sección con más riesgo de estar desfasada: si la inspección se hizo 2-3 años antes, el estado actual puede ser muy distinto. Un inmueble descrito como «en buen estado» en 2022 puede presentar en 2026 daños por filtraciones, vandalismo o deterioro si ha estado deshabitado.
Conformidad urbanística y catastral. El perito comprueba que el estado real corresponde a los títulos urbanísticos (licencia de obras, concesión, permiso de construcción, SCIA, CILA) y al plano catastral. Si hay discrepancias, las clasifica como legalizables o no legalizables y estima el coste de la legalización. Es una de las secciones más críticas de todo el documento. Las discrepancias urbanísticas no legalizables pueden convertir la compra más en un problema que en una oportunidad. Las legalizables tienen un coste que hay que sumar al presupuesto total.
Situación jurídica. Hipotecas, embargos, secuestros, servidumbres, limitaciones y derechos de adquisición preferente. El perito enumera todas las cargas inscritas. La mayoría se cancelan con el decreto de transmisión (hipotecas, embargos, secuestros), pero algunas servidumbres y limitaciones sobreviven a la venta forzosa. El perito indica qué cargas se cancelarán y cuáles no. Lee esta sección con especial atención: las servidumbres de paso, por ejemplo, se mantienen y pueden afectar mucho al uso del inmueble.
Situación de ocupación. Libre, ocupado por el deudor u ocupado por terceros con o sin título. Si está ocupado por terceros, el perito indica si el título (contrato de arrendamiento, comodato) es oponible al procedimiento (es decir, si se registró antes de la inscripción del embargo). Esta información es determinante para los plazos del desalojo del inmueble y debe valorarse con la máxima atención.
Tasación del valor. El perito aplica uno o varios métodos de valoración (comparativo, por rentas, por coste de reposición) y determina el valor de mercado del bien. Sobre ese valor, el juez fija el precio de salida, aplicando en su caso reducciones por la ocupación, las discrepancias urbanísticas, el estado de conservación o la dificultad de venta. Las reducciones figuran en el propio informe, con los porcentajes correspondientes.
Documentación fotográfica. Las fotos adjuntas al informe documentan el estado del bien en el momento de la inspección. Compáralas con la descripción escrita: a veces las fotos revelan detalles que la descripción omite (moho, grietas estructurales, instalaciones a la vista, estado del tejado, cubiertas con amianto). También cuenta lo que no aparece en las fotos: si el perito no fotografió el baño o la cocina, puede haber un motivo.
Señales de alarma jurídicas: lo que debe frenarte
No todos los problemas jurídicos que señala el informe son iguales. Algunos se resuelven automáticamente con el decreto de transmisión; otros corren a cargo del adjudicatario y pueden convertir una aparente ganga en un problema costoso.
Obras ilegales no legalizables. Si el perito clasifica una discrepancia como no legalizable (p. ej., construcción en zona protegida o ampliación que vulnera normas urbanísticas sin posibilidad de amnistía), el adjudicatario hereda la obligación de restablecer la legalidad. Eso puede significar la demolición parcial o total de las obras ilegales. El coste corre íntegramente a cargo del comprador e incluye la demolición, la retirada de materiales, la restitución y los honorarios técnicos. Comprueba siempre si el perito ha indicado si es legalizable y el coste estimado de la legalización. Si la discrepancia se clasifica como no legalizable y afecta a una parte importante del inmueble (p. ej., una planta adicional, una terraza cerrada, una ampliación), actúa con la máxima cautela: el coste de la demolición podría anular el ahorro en el precio de la subasta.
Ocupación con título oponible. Un contrato de arrendamiento anterior al embargo puede ser oponible al procedimiento según el art. 2923 c.c. Para los arrendamientos de hasta nueve años hace falta una fecha cierta anterior a la inscripción del embargo; el registro en la Agencia Tributaria es la referencia habitual. Para los de más de nueve años, el contrato debe haberse inscrito antes del embargo; de lo contrario, la oponibilidad se limita a los primeros nueve años. El inmueble sigue arrendado hasta el vencimiento natural del contrato, que en un 4+4 puede tardar años. El art. 2923, apartado 3, c.c. prevé una excepción importante: si la renta es inferior en más de un tercio al valor de mercado, el adjudicatario puede solicitar la declaración de inoponibilidad (Tribunal de Casación 9877/2022). Si el informe indica un contrato oponible con una renta acorde con el mercado, tu plan financiero debe tener en cuenta que no podrás disponer del inmueble en la entrega y que la renta que cobrarás será la del contrato original.
Servidumbres y limitaciones que sobreviven a la venta. Las servidumbres de paso, de vistas o de acueducto y las limitaciones urbanísticas o paisajísticas no se cancelan con el decreto de transmisión. Son inherentes al bien y pasan al comprador. Una servidumbre de paso puede significar que terceros tienen derecho a atravesar tu patio o tu terreno. Una limitación paisajística puede restringir las posibilidades de reforma. Comprueba en el informe si existen servidumbres activas y qué impacto tienen en el uso previsto del inmueble.
Derechos de adquisición preferente. En algunos casos concretos (bienes culturales protegidos, terrenos agrícolas colindantes con explotaciones agrarias, inmuebles arrendados para usos distintos del de vivienda) existen derechos de adquisición preferente que pueden ejercerse incluso en una venta forzosa. El perito los señala en el informe. Si existen, el adjudicatario podría verse «adelantado» por quien ejerza ese derecho al mismo precio.
Gastos de comunidad pendientes. El art. 63 de las disposiciones de aplicación del Código Civil establece que el comprador responde de los gastos de comunidad del año en curso y del año anterior a la fecha del decreto de transmisión. El perito suele cuantificar la deuda. En comunidades con una gestión problemática o con obras extraordinarias aprobadas, la deuda puede ser importante (5000-20.000 € no es raro). Este importe debe sumarse al presupuesto.
Señales de alarma técnicas y urbanísticas
Además de los problemas jurídicos, el informe señala problemas técnicos que afectan directamente al valor y a la utilidad del bien.
Instalaciones que no cumplen la normativa. El perito comprueba si existen certificados de conformidad de las instalaciones (eléctrica, fontanería, gas, calefacción). Si las instalaciones no están certificadas o claramente no cumplen la normativa, el coste de adecuarlas corre a cargo del adjudicatario. Para un piso de 80-100 m² con instalaciones de los años 70, la adecuación completa (electricidad + fontanería + gas) puede costar 15.000-25.000 €. En inmuebles más grandes o con instalaciones muy obsoletas, el coste crece en proporción.
Amianto. Si el informe señala materiales que contienen amianto (cubiertas de uralita, aislamientos de tuberías, juntas, paneles aislantes), la retirada es obligatoria y cara. El coste va de 15 a 50 €/m² solo por la retirada y la eliminación, sin contar las obras de sustitución de la cubierta o del aislamiento. Para un tejado de uralita de 100 m², el coste de retirada, eliminación y sustitución de la cubierta ronda los 8000-15.000 €.
Discrepancias catastrales. El plano catastral debe corresponder al estado real. Si no es así, la regularización catastral es necesaria antes de cualquier venta posterior o solicitud de hipoteca. El coste es contenido (500-2000 € para un técnico), pero el trámite lleva tiempo y, si hay discrepancias urbanísticas de fondo, puede abrir un problema más complejo.
Estado estructural. Grietas en los muros de carga, asentamientos de los cimientos, problemas en el tejado, filtraciones crónicas. El perito los describe, pero no siempre cuantifica en detalle el coste de la reparación. Si el informe señala problemas estructurales, haz que un técnico de confianza valore el coste de las obras antes de pujar. Un refuerzo de cimentación puede costar 30.000-80.000 €, y rehacer el tejado, 20.000-50.000 €. No son costes que convenga descubrir después.
Calificación energética. Los informes más recientes incluyen la calificación energética del inmueble. Un inmueble de clase F o G requiere intervenciones importantes de mejora de la eficiencia energética, que pueden influir en el coste total de la operación y en la futura facilidad de venta del bien.
¿Qué antigüedad puede tener un informe pericial?
El informe se redacta por encargo del juez al inicio del procedimiento de ejecución. Entre el encargo y la venta pueden pasar meses o años. No existe un límite legal a la validez temporal del informe, pero su fiabilidad se degrada con el tiempo.
Un informe de 1-2 años suele ser fiable para los datos jurídicos (hipotecas, conformidad urbanística, servidumbres), que cambian poco. El estado real del inmueble, en cambio, puede haber cambiado mucho: mantenimiento deteriorado, daños por la ocupación, vandalismo, filtraciones, vegetación invasora. Con informes de más de 3 años, la visita al bien es aún más importante de lo normal.
En algunos casos, el juez ordena actualizar el informe, sobre todo si la venta se ha aplazado varias veces con rebajas sucesivas. La actualización queda a criterio del juez: como oferente no puedes solicitarla. Si el informe te parece demasiado antiguo, puedes comunicarlo al profesional delegado, pero no hay garantía de que el juez ordene la actualización.
Las subastas que han sufrido más rebajas (desierta en el primer intento, luego en el segundo, luego en el tercero) son aquellas en las que es más probable una diferencia entre el informe y el estado actual. El precio de salida puede haber bajado un 50-60 % respecto a la tasación inicial, pero el bien puede haberse deteriorado entretanto. En addicta puedes consultar el historial de rebajas de cada lote.
La visita al bien: cómo y cuándo solicitarla
El art. 560 c.p.c. establece que el custodio judicial debe permitir la visita a cualquiera que la solicite. Sus datos de contacto figuran en el anuncio de venta. Contacta con él para concertar una cita con suficiente antelación respecto al plazo de las ofertas: las visitas se organizan en franjas limitadas y, en los inmuebles muy solicitados, se agotan enseguida.
Durante la visita, comprueba lo que describe el informe. Compara el estado real con las fotos adjuntas al informe. Revisa las instalaciones visibles, el estado del tejado (si es accesible), la presencia de humedad o filtraciones, el estado de las zonas comunes (si es una comunidad), el estado de las ventanas y puertas, y el funcionamiento de cerraduras y puertas. Si el bien está ocupado, el custodio coordina el acceso con el ocupante: no intentes entrar por tu cuenta.
Si eres un profesional técnico (ingeniero, arquitecto, aparejador), aprovecha la visita para una due diligence práctica: anota las discrepancias, revisa las instalaciones y estima el coste de las obras. Si no lo eres, plantéate ir acompañado de un técnico de confianza: el coste de una consulta (200-500 € por una visita con informe verbal) es insignificante frente al riesgo de comprar un inmueble con problemas que no se ven en el informe.
No limites la visita al interior del inmueble. Revisa también el exterior: tejado, fachadas, patio, accesos y aparcamiento. Si es una comunidad, echa un vistazo a las zonas comunes (escaleras, ascensor, tejado, fachada): su estado dice mucho de la gestión de la comunidad y de los gastos futuros.
Para una visión general del procedimiento completo de compra, consulta la guía para comprar en subasta.
Informe del tribunal frente a tasación bancaria
Si piensas comprar con una hipoteca para subasta judicial, el banco exige su propia tasación, distinta del informe del tribunal. Las dos tienen finalidades diferentes y rara vez llegan al mismo valor.
El informe del tribunal estima el valor de mercado del bien en su estado actual, teniendo en cuenta la ocupación, las discrepancias y el estado de conservación. Es la base sobre la que el juez fija el precio de salida.
La tasación bancaria estima el valor como garantía del préstamo hipotecario. El banco es prudente: aplica descuentos por riesgo, por discrepancias y por la situación del mercado. El valor de la tasación bancaria es casi siempre inferior al del informe del tribunal, normalmente en un 10-20 %. Esta diferencia influye directamente en la relación préstamo-valor que concede el banco.
Si el valor de la tasación bancaria es claramente inferior al precio de adjudicación, el banco podría financiar una parte insuficiente para cubrir el saldo. Compruébalo con el banco antes de la subasta, no después de la adjudicación, cuando los 120 días para el saldo ya están corriendo.
Preguntas frecuentes
¿Es siempre fiable el informe pericial?
El informe pericial es un informe técnico jurado redactado por un profesional nombrado por el juez. Es fiable dentro de los límites de lo que el perito pudo comprobar en el momento de la inspección. El estado del inmueble puede haber cambiado después. Por eso la visita al bien es el complemento indispensable del informe.
¿Puedo impugnar el informe pericial?
Como posible oferente, no. El informe es un acto del procedimiento de ejecución y solo pueden impugnarlo las partes del proceso (deudor, acreedores). Si crees que el informe contiene errores graves, puedes comunicarlo al profesional delegado, pero la decisión de ordenar una actualización corresponde al juez.
¿Indica el informe si el inmueble tiene problemas de amianto?
El perito está obligado a señalar los materiales sospechosos de contener amianto si son visibles (cubiertas de uralita, aislamientos). Sin embargo, el informe no es un análisis ambiental: el perito no toma muestras ni hace análisis de laboratorio. Si el informe o la visita te hacen sospechar la presencia de amianto, puedes encargar un análisis a un laboratorio especializado antes de pujar.
¿Qué pasa si el informe no menciona un defecto que descubro después de la compra?
La venta forzosa tiene un régimen propio de garantía por vicios, recogido en el art. 2922 c.c., que excluye expresamente la garantía por vicios de la cosa vendida propia de la compraventa ordinaria (art. 1490 c.c.). El adjudicatario compra el bien en el estado en que se encuentra. Solo quedan protegidas las limitaciones jurídicas graves (p. ej., falta de título, evicción), no los defectos materiales del bien. Si el defecto no se mencionaba en el informe y no era detectable con una diligencia normal, el riesgo corre a cargo del comprador. Esta es una de las razones por las que la visita al bien y una inspección técnica previa son muy recomendables.
¿Sirve el informe pericial para solicitar la hipoteca?
No. El banco exige su propia tasación, hecha por un tasador de su confianza. El informe del tribunal es un documento de referencia útil para el banco, pero no sustituye la valoración interna de la entidad. El valor de la tasación bancaria suele ser inferior al del informe del tribunal.
¿Cuánto cuesta que un profesional examine el informe pericial?
Una consulta técnica para analizar el informe y revisar la documentación cuesta entre 200 y 800 €, según la complejidad del bien y la zona. Si la consulta incluye también la visita al bien y un informe escrito, el coste puede subir a 1000-1500 €. Es una inversión insignificante frente al valor del inmueble.
¿Cómo compruebo la conformidad urbanística si el informe no es claro?
Puedes solicitar el acceso a los expedientes en la oficina técnica del ayuntamiento (art. 22 de la Ley 241/1990). Necesitas los datos catastrales del bien. El acceso a los expedientes muestra los títulos urbanísticos concedidos y los posibles expedientes de legalización. Alternativa: encargar a un técnico habilitado que haga la comprobación por ti. El coste es modesto (200-500 €) y el resultado es una certeza que el informe por sí solo no garantiza.
El informe pericial es el punto de partida, no el de llegada. Léelo entero, comprueba lo que puedas comprobar y, si algo no cuadra, pregunta antes de pujar.