评估报告：如何阅读，以及报价前要看什么
评估报告（perizia estimativa）是由执行法官指定的评估专家出具的经宣誓的技术报告。财产的市场价值依《民事诉讼法》第 568 条（art. 568 c.p.c.）确定；报告的具体内容则由《民事诉讼法实施细则》第 173-bis 条（art. 173-bis disp. att. c.p.c.）详细规定，其中列明了评估专家必须审查的事项（地籍识别、规划合规、占有状况、限制、权利负担以及可能存在的问题）。正是这份文件决定了拍品是机会还是陷阱。完整阅读并读懂它，是作出明智报价的最低前提。不读评估报告就参与拍卖，等于盲目购买。
评估报告的结构：标准章节
评估报告遵循一套成熟的格式，尽管其结构可能因评估专家和法院的不同而略有差异。主要章节是固定的，每位报价人都应知道在哪里找到关键信息。
财产识别信息。地址、地籍数据（图幅、地块、子单元）、地籍类别、等级、地籍面积和计价建筑面积（superficie commerciale）。请核对这些信息是否与拍卖公告中公布的一致。评估报告与公告不一致的情况虽少见但确有可能，此时涉及竞价的数据（起拍价、方式）以公告为准。请注意地籍面积（地籍登记的面积）与计价建筑面积（评估所用的面积）之间的差别：二者的差异可能很大，尤其是在有附属空间（地下室、车库、露台）的情况下。
财产描述。保存状况、内部格局、楼层、朝向、附属空间（地下室、车库、花园）、建造年份、结构类型（钢筋混凝土、承重砌体、预制装配）。评估专家描述的是现场勘查时看到的情况。这一章节最可能过时：如果勘查是 2–3 年前进行的，现状可能大不相同。一处在 2022 年被描述为“状况良好”的房产，如果一直空置，到 2026 年可能已出现渗水、人为破坏或老化造成的损坏。
规划和地籍合规性。评估专家会核查房产现状是否与建筑许可文件（建筑执照、特许、建造许可、SCIA、CILA）及地籍平面图相符。如有不符，评估专家会将其分为可补办和不可补办两类，并估算补办费用。这是整份文件中最关键的章节之一。不可补办的规划不符可能使这次购买成为麻烦而非机会。可补办的不符则会产生费用，需要计入总预算。
法律状况。抵押、查封、扣押、地役权、限制、优先购买权。评估专家会列出所有已登记的权利负担。大部分会随过户裁定注销（抵押、查封、扣押），但某些地役权和限制在强制出售后依然存在。评估专家会注明哪些权利负担将被注销、哪些不会。请特别仔细地阅读这一章节：例如通行地役权会保留下来，可能严重影响房产的使用。
占用状况。空置、由债务人占用、由有权或无权的第三方占用。如由第三方占用，评估专家会注明其权利依据（租赁合同、借用合同）是否可对抗执行程序（即是否在查封登记之前办理了登记）。这一信息对房产腾退所需的时间至关重要，必须格外审慎地评估。
价值评估。评估专家采用一种或多种评估方法（比较法、收益法、重置成本法）确定财产的市场价值。法官以此为基础确定起拍价，并可能因占用状况、规划不符、维护状况或难以出售而适当下调。下调幅度及相应百分比均在评估报告中注明。
照片资料。评估报告所附照片记录了勘查时财产的状况。请将照片与文字描述对照：照片有时会揭示文字描述遗漏的细节（霉斑、结构裂缝、裸露的管线、屋顶状况、屋面含石棉）。照片中没有的内容同样重要：如果评估专家没有拍摄浴室或厨房，可能是有原因的。
法律危险信号：应让您止步的情况
评估报告中指出的法律问题并不都一样。有些会随过户裁定自动解决；另一些则由竞得人承担，可能使看似划算的交易变成代价高昂的麻烦。
不可补办的违章建筑。如果评估专家将某项不符认定为不可补办（例如在受保护区域内建造、违反不可特赦的规划规定进行扩建），竞得人将承担恢复合法状态的义务。这可能意味着部分或全部拆除违章工程。费用全部由买受人承担，包括拆除、材料清运、恢复原状和技术费用。务必核实评估专家是否注明了能否补办以及补办的估算费用。如果该不符被认定为不可补办，且涉及房产的重要部分（例如加盖的楼层、封闭的阳台、扩建部分），请极其谨慎地评估：拆除费用可能抵消拍卖价格上的全部节省。
持有可对抗权利的占用。早于查封的租赁合同可依《民法典》第 2923 条对抗执行程序。对于不超过九年的租约，须有早于查封登记的确定日期；在税务局的登记是通常的依据。对于超过九年的租约，合同须在查封前办理登记，否则对抗效力仅限于前九年。房产将一直出租至合同自然到期，而对于 4+4 年期的租约，这可能需要好几年。《民法典》第 2923 条第 3 款规定了一项重要例外：如果租金比市场价值低三分之一以上，竞得人可申请宣告该租约对其不具对抗效力（最高法院第 9877/2022 号判决）。如果评估报告显示存在租金符合市场水平的可对抗租约，您的资金计划必须考虑到交房时您无法使用该房产，且收取的租金将按原合同执行。
在出售后依然存在的地役权和限制。通行地役权、眺望地役权、引水地役权以及规划或景观方面的限制不会因过户裁定而注销。它们附着于财产本身，并随之转移给买受人。通行地役权可能意味着第三方有权穿过您的庭院或土地。景观限制可能会限制翻修的可能性。请在评估报告中核实是否存在有效的地役权，以及它们对房产预期用途的影响。
优先购买权。在某些特定情况下（受保护的文化遗产、与农业企业相邻的农业用地、用于非居住用途的出租房产），存在即使在强制出售中也可行使的优先购买权。评估专家会在报告中指出。如果存在此类权利，竞得人可能会被以同等价格行使优先购买权的人“截胡”。
拖欠的物业费。《民法典实施细则》第 63 条规定，买受人须对过户裁定日期所在年度及上一年度的物业费负责。评估专家通常会量化欠费金额。在管理混乱或已通过特别维修决议的楼宇中，欠费可能相当可观（5,000–20,000 欧元并不罕见）。这笔金额必须计入预算。
技术和规划方面的危险信号
除法律问题外，评估报告还会指出直接影响财产价值和可用性的技术问题。
不合规的设施。评估专家会核查设施（电气、给排水、燃气、供暖）是否具备合规证书。如果设施未经认证或明显不合规，改造费用由竞得人承担。对于一套 80–100 平方米、设施为 20 世纪 70 年代的公寓，全面改造（电气 + 给排水 + 燃气）可能需要 15,000–25,000 欧元。对于面积更大或设施非常陈旧的房产，费用会相应增加。
石棉。如果评估报告指出存在含石棉材料（石棉瓦屋面、管道保温层、密封件、隔热板），清除是强制性的且费用高昂。仅清除和处置一项的费用就在每平方米 15 至 50 欧元之间，还不包括更换屋面或保温层的工程。对于 100 平方米的石棉瓦屋顶，清除、处置并更换屋面的费用约为 8,000–15,000 欧元。
地籍不符。地籍平面图必须与房产现状相符。如果不符，在今后任何买卖或申请贷款之前，都必须先办理地籍更正。费用不高（请技术人员约 500–2,000 欧元），但手续耗时，而且如果背后存在规划不符，可能会引出更复杂的问题。
结构状况。承重墙开裂、地基沉降、屋顶问题、长期渗水。评估专家会描述这些问题，但并不总是详细估算修复费用。如果评估报告指出存在结构问题，请在报价前请您信任的技术人员评估工程费用。地基加固可能需要 30,000–80,000 欧元；屋顶翻修需要 20,000–50,000 欧元。这些都不是可以事后才发现的费用。
能效等级。较新的评估报告会包含房产的能效等级。F 级或 G 级的房产需要进行大规模的节能改造，这可能影响整体交易成本以及日后的转售。
评估报告可以有多旧？
评估报告是在强制执行程序启动时受法官委托编制的。从委托到拍卖，可能相隔数月甚至数年。评估报告的时效并无法定期限，但其可靠性会随时间推移而降低。
1–2 年内的评估报告，其法律信息（抵押、规划合规、地役权）通常是可靠的，因为这些信息很少变化。但房产的实际状况可能已发生很大变化：维护恶化、占用造成的损坏、人为破坏、渗水、杂草丛生。对于超过 3 年的评估报告，看房比平时更加重要。
在某些情况下，法官会下令更新评估报告，尤其是在拍卖多次延期并连续降价之后。是否更新由法官酌定：作为报价人，您无权申请。如果您认为评估报告过于陈旧，可以向受托专业人士反映，但不能保证法官会下令更新。
降价次数最多的拍卖（第一轮流拍，接着第二轮、第三轮也流拍），评估报告与现状之间出现差距的可能性最大。起拍价可能已比最初的评估价下降 50%–60%，但财产在此期间可能已经老化受损。在 addicta 上，您可以查看每件拍品的降价历史。
看房：如何以及何时申请
《民事诉讼法》第 560 条规定，司法保管人必须允许任何提出申请的人看房。保管人的联系方式载于拍卖公告。请在报价截止前预留足够时间联系保管人预约：看房时段有限，对于抢手的房产，时段很快就会约满。
看房时，请核实评估报告所描述的内容。将实际状况与报告所附照片进行对照。检查可见的设施、屋顶状况（如可进入）、是否有潮湿或渗水、公共区域的状况（如属共管楼宇）、门窗状况以及门锁和房门是否正常。如果房产有人占用，保管人会与占用人协调安排进入：不要试图自行进入。
如果您本身是技术专业人士（工程师、建筑师、测量师），可以利用看房进行实地尽职调查：记录不符之处、检查设施、估算工程费用。如果不是，可以考虑请一位信任的技术人员陪同：咨询费用（一次现场勘查加口头意见约 200–500 欧元）与买到一套存在评估报告中看不出的问题的房产的风险相比，微不足道。
不要只看房产内部。还要检查外部：屋顶、外立面、庭院、出入口、停车位。如果是共管楼宇，看看公共区域（楼梯、电梯、屋顶、外立面）：它们的状况能充分反映楼宇的管理水平和未来的费用。
如需了解完整的购买流程，请参阅拍卖购房指南。
法院评估报告与银行评估
如果您打算通过司法拍卖按揭贷款购买，银行会要求进行独立于法院评估报告的自有评估。两者目的不同，很少得出相同的价值。
法院评估报告估算的是财产在现状下的市场价值，并考虑占用状况、不符情况和维护状况。法官以此为基础确定起拍价。
银行评估估算的是作为按揭贷款担保的价值。银行较为保守：会因风险、不符情况和市场状况而打折。银行评估值几乎总是低于法院评估值，通常低 10%–20%。这一差距直接影响银行给予的贷款价值比。
如果银行评估值明显低于竞得价，银行提供的融资可能不足以支付尾款。请在拍卖前而不是竞得后与银行核实这一点，因为竞得后支付尾款的 120 天期限已经开始计算。
常见问题
评估报告总是可靠的吗？
评估报告是由法官指定的专业人士出具的经宣誓的技术报告。在评估专家勘查时所能核实的范围内，它是可靠的。勘查之后，房产状况可能已发生变化。因此，看房是评估报告不可或缺的补充。
我可以对评估报告提出异议吗？
作为潜在报价人，不可以。评估报告是强制执行程序中的一项文书，只有程序当事人（债务人、债权人）才能提出异议。如果您认为评估报告存在明显错误，可以向受托专业人士反映，但是否下令更新由法官决定。
评估报告会说明房产是否存在石棉问题吗？
如果肉眼可见（石棉瓦屋面、保温层），评估专家有义务指出疑似含石棉的材料。不过，评估报告并非环境检测：评估专家既不取样，也不做实验室分析。如果评估报告或看房让您怀疑存在石棉，您可以在报价前委托专业实验室进行检测。
如果评估报告没有提到一个我在购买后才发现的缺陷，会怎样？
强制出售有其特有的瑕疵担保规定，见《民法典》第 2922 条，该条明确排除了普通买卖中适用的出卖物瑕疵担保（《民法典》第 1490 条）。竞得人按现状购买财产。只有严重的法律限制（例如权利瑕疵、追夺）仍受保护，财产的物理缺陷则不在其列。如果该缺陷未在评估报告中提及，且以通常的注意也无法发现，风险由买受人承担。这正是强烈建议看房并进行事先技术检查的原因之一。
评估报告也可以用来申请贷款吗？
不可以。银行会要求由其信任的评估师进行自有评估。法院评估报告对银行来说是一份有用的参考文件，但不能取代信贷机构的内部评估。银行评估值通常低于法院评估值。
请专业人士审查评估报告要花多少钱？
分析评估报告并核查文件的技术咨询费用在 200 至 800 欧元之间，视财产的复杂程度和地区而定。如果咨询还包括看房和书面报告，费用可能升至 1,000–1,500 欧元。与房产的价值相比，这笔投入微不足道。
如果评估报告写得不清楚，我该如何核实规划合规性？
您可以向市政技术办公室申请查阅档案（第 241/1990 号法律第 22 条）。需要提供财产的地籍数据。查阅档案可以看到已签发的建筑许可以及可能存在的补办申请。另一种办法是委托一名有资质的技术人员代您核查。费用不高（200–500 欧元），而得到的是评估报告本身无法保证的确定性。
评估报告是起点，而不是终点。请完整阅读，核实您能核实的内容，如果有什么对不上，请在报价前问清楚。