Aggiudicazione
L’aggiudicazione è il momento in cui il bene viene assegnato a chi ha presentato l’offerta migliore. Da lì nascono degli obblighi, primo fra tutti il saldo del prezzo. Non nasce ancora la proprietà: quella arriva con il decreto di trasferimento.
Quando l’offerta viene accolta
L’articolo 572 del codice di procedura civile distingue due situazioni, e la differenza è netta.
Offerta pari o superiore al valore stabilito nell’ordinanza: «la stessa è senz’altro accolta». Non c’è margine di valutazione, l’aggiudicazione è dovuta.
Offerta inferiore, ma non oltre un quarto: qui il giudice può far luogo alla vendita, e solo a due condizioni — che ritenga non esserci seria possibilità di ricavare di più con una nuova vendita, e che non siano state presentate istanze di assegnazione da parte dei creditori.
Sotto il limite del quarto l’offerta non è efficace: lo dice l’articolo 571, che considera inefficace l’offerta inferiore «di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza».
Se le offerte sono più di una
Si apre una gara. L’articolo 573 prevede che il giudice inviti in ogni caso gli offerenti a una gara sull’offerta più alta.
La parte che sorprende è come si individua la migliore. Non conta solo il prezzo: il giudice tiene conto «dell’entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento nonché di ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa».
Un’offerta leggermente più bassa ma con cauzione più alta e saldo immediato può battere un’offerta più alta con pagamento rateale al termine massimo. Vale la pena costruire l’offerta pensandoci.
Perché si dice «provvisoria»
Nelle vendite delegate a un professionista, l’articolo 591-bis stabilisce che il verbale delle operazioni contenga «la dichiarazione dell’aggiudicazione provvisoria con l’identificazione dell’aggiudicatario». È da lì che viene il termine che si sente ripetere.
Provvisoria non vuol dire incerta: vuol dire che manca ancora l’atto che trasferisce. Nella vendita con incanto c’è anche una ragione in più, perché l’assegnazione resta esposta alle offerte in aumento previste dall’articolo 584.
Cosa comporta
Da quel momento l’aggiudicatario ha un termine per depositare il prezzo. Il termine è indicato nell’ordinanza di vendita e non è prorogabile a piacere.
Chi non rispetta il termine incontra l’articolo 587: il giudice dichiara la decadenza, la cauzione è perduta a titolo di multa, e si va a una nuova vendita. Se il nuovo prezzo, unito alla cauzione confiscata, è inferiore al precedente, l’aggiudicatario inadempiente deve pagare la differenza.
Non è una penale simbolica: è un debito che può superare di molto la cauzione.
Quello che l’aggiudicazione non fa
Non ti rende proprietario. Non ti dà le chiavi. Non estingue le ipoteche.
Tutte e tre le cose accadono con il decreto di trasferimento, dopo il pagamento. Nel frattempo l’immobile resta sotto la gestione del custode giudiziario, e le visite o gli accessi passano da lui.