APE e agibilità mancanti: cosa comporta per chi compra
È il rischio più diffuso dopo gli abusi edilizi e l’occupazione, e quasi nessuno lo spiega.
Su 13.474 immobili all’asta con l’analisi della perizia, 5.813 hanno certificazioni mancanti o incomplete: il 43%, due su cinque. Eppure «manca l’APE» e «manca l’agibilità» finiscono nella stessa riga della perizia come se fossero la stessa cosa.
Non lo sono affatto.
APE: fastidio, non problema
L’Attestato di Prestazione Energetica dice quanto consuma l’immobile. Si ottiene da un tecnico abilitato che fa un sopralluogo e deposita la certificazione: qualche giorno di lavoro e poche centinaia di euro.
Se manca, si rifà. Non c’è niente da sanare, niente da chiedere al comune, nessun rischio che non si possa fare.
Vale la pena sapere che l’APE non descrive uno stato di regolarità: un immobile con classe G è perfettamente legittimo, consuma solo molto. Trovare una classe bassa in perizia non è un campanello d’allarme giuridico, è un’informazione sui costi che avrai.
Se l’APE vada allegato al decreto di trasferimento è una questione tecnica su cui conviene sentire il delegato, perché la prassi non è uniforme. Dal punto di vista di chi compra cambia poco: l’attestato serve comunque per rivendere o affittare, e si rifà.
Agibilità: tutt’altra storia
Qui il discorso cambia completamente.
L’agibilità — oggi segnalazione certificata, un tempo licenza di abitabilità — attesta che l’immobile ha i requisiti per essere usato: altezze, rapporti aeroilluminanti, impianti, salubrità. È il documento che dice che quello è un posto dove si può stare.
Quando in perizia leggi che l’agibilità non risulta, le possibilità sono tre e sono molto diverse fra loro.
Non è mai stata richiesta, ma i requisiti ci sono. Capita su immobili vecchi, costruiti quando la prassi era meno rigorosa. Si presenta la pratica, un tecnico assevera, si chiude. Costa, ma è una formalità.
Non c’è perché l’immobile non ha i requisiti. Altezze insufficienti, locali interrati adibiti ad abitazione, finestre troppo piccole rispetto alla superficie. Qui non si ottiene finché non si interviene sull’immobile, e in alcuni casi non si ottiene affatto.
Non c’è perché c’è un abuso a monte. L’agibilità segue la regolarità edilizia: se l’opera non è conforme, non arriva. Questo è il caso in cui il problema non è la certificazione, è quello che c’è sotto.
Quale dei tre sia non lo dice la perizia. Lo dice un tecnico dopo l’accesso agli atti in comune.
Perché conta, in pratica
Il mutuo. Le banche chiedono l’agibilità nella pratica di finanziamento. Senza, l’istruttoria si complica o si ferma — e se il tuo piano prevede un mutuo per il saldo, questo va verificato prima di offrire, non dopo l’aggiudicazione.
La rivendita. Chi compra da te chiederà gli stessi documenti che avresti dovuto chiedere tu. Un immobile senza agibilità si vende, ma si vende peggio e a chi sa cosa sta comprando.
L’uso. Un immobile privo dei requisiti non è semplicemente sprovvisto di un foglio: è un immobile che, sulla carta, non è idoneo a essere abitato. La distanza fra questo e «ci abito lo stesso» è una distanza che può costare cara al primo controllo o al primo sinistro.
L’affitto. Per locare, soprattutto con contratti registrati e per uso abitativo, la mancanza pesa.
Cosa cercare nella perizia
La sezione sulla documentazione elenca cosa il perito ha trovato e cosa no. Tre cose da isolare.
La formula esatta. «Non reperita» e «non rilasciata» non sono sinonimi: la prima dice che il perito non l’ha trovata, la seconda che non esiste. La differenza è enorme e i periti la scrivono con cura.
La data di costruzione. Immobili antecedenti al 1934, o comunque molto vecchi, hanno regimi diversi e la mancanza del certificato può essere fisiologica.
Se il perito collega la mancanza a una difformità. Quando la certificazione manca perché c’è un abuso, il perito quasi sempre lo scrive. Quella frase vale più di tutto il resto del paragrafo.
Quanto costa sistemare
Nessuno può darti una cifra prima della verifica, ma gli ordini di grandezza aiutano a decidere se approfondire.
Un APE è poche centinaia di euro. Una pratica di agibilità su un immobile che i requisiti ce li ha sono alcune migliaia, fra tecnico, diritti e asseverazioni. Un immobile che i requisiti non li ha richiede lavori, e lì si esce dalla pratica documentale e si entra nel cantiere.
L’unico modo di saperlo prima è far guardare la perizia e i titoli a un tecnico. Costa una frazione di quello che costa scoprirlo dopo.
Domande frequenti
Posso comprare all’asta un immobile senza agibilità? Sì. Il trasferimento avviene comunque. Il problema non è comprare, è usare, ipotecare e rivendere.
L’APE manca: è grave? No. Si rifà con un tecnico abilitato in pochi giorni.
Chi paga per ottenere l’agibilità? Chi compra.
La mancanza di agibilità si vede sempre in perizia? Quasi sempre, ma non è garantito: l’analisi copre una parte del catalogo e la perizia può essere datata. L’assenza di una segnalazione non equivale a una conferma di regolarità.
Se l’immobile è abitato vuol dire che è agibile? No. Che qualcuno ci viva non dice niente sulla situazione documentale.
Dati al 15 settembre 2026, calcolati sugli immobili attivi con analisi della perizia disponibile. Il filtro per tag periziale restituisce «i lotti dove la nostra analisi ha segnalato la mancanza», non tutti i lotti che ce l’hanno: la copertura è parziale e ad alta precisione. Prevale sempre quanto risulta dalla perizia e dagli atti.