Formalità pregiudizievoli
«Formalità pregiudizievoli» è il titolo di una sezione della perizia, e per molti è il punto in cui si smette di leggere. Sotto c’è un elenco di righe con date, numeri di registro particolare e sigle.
Sono le iscrizioni e le trascrizioni che risultano nei registri immobiliari a carico di quell’immobile. Pregiudizievoli perché limitano o insidiano il diritto di chi ne è proprietario.
Cosa ci si trova dentro
Le voci ricorrenti sono poche e si imparano in fretta.
Iscrizioni ipotecarie. L’ipoteca a garanzia di un mutuo, o quella iscritta dal fisco o da un creditore che ha ottenuto un titolo giudiziale.
Trascrizioni di pignoramento. L’atto che ha dato origine alla procedura, e gli eventuali pignoramenti successivi di altri creditori.
Sequestri. Conservativi o penali, a seconda dell’origine.
Domande giudiziali. La trascrizione di una causa in corso che riguarda quel bene: una divisione, una rivendica, un’impugnazione.
Atti e vincoli trascritti. Convenzioni urbanistiche, asservimenti, vincoli di destinazione, servitù costituite per atto.
Cosa sparisce con il decreto
Qui sta la parte che vale il prezzo del biglietto, ed è scritta nell’articolo 586 del codice di procedura civile. Con il decreto di trasferimento il giudice ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie.
Due categorie, nominate espressamente. Chi compra all’asta non eredita il mutuo del debitore e non eredita le ipoteche dei suoi creditori.
Vale la pena notare l’eccezione contenuta nello stesso articolo: restano le ipoteche che si riferiscono a obbligazioni che l’aggiudicatario abbia scelto di assumersi.
Cosa invece resta
Tutto ciò che non è pignoramento né iscrizione ipotecaria non è toccato dall’ordine di cancellazione.
Una domanda giudiziale trascritta prima del pignoramento resta, e con essa l’incertezza sull’esito di quella causa. Una servitù costituita per atto e trascritta resta. Un vincolo di destinazione resta.
Il criterio per orientarsi è sempre lo stesso: si cancella ciò che è debito di una persona, resta ciò che è caratteristica della cosa. Gli effetti pratici sono nella guida su servitù e vincoli, e il caso specifico di ipoteche e pignoramenti in quello che si cancella.
Come si leggono
Tre accortezze, in ordine di utilità.
Guarda le date rispetto al pignoramento. L’ordine cronologico rispetto alla trascrizione del pignoramento decide molte cose, a partire da quali formalità successive vengono travolte.
Non fermarti alla sigla. Una riga che dice «ipoteca volontaria» e una che dice «domanda giudiziale» hanno lo stesso aspetto nell’elenco e conseguenze opposte per te.
Controlla quanto è vecchia la perizia. Le formalità continuano a essere iscritte anche dopo il deposito della relazione. Se sono passati mesi o anni, una visura aggiornata prima dell’offerta chiude il dubbio su cosa è stato trascritto nel frattempo.
Chi le cancella, in pratica
Non spariscono da sole nel momento in cui il decreto viene firmato. L’articolo 591-bis mette a carico del professionista delegato l’espletamento delle formalità di cancellazione conseguenti al decreto.
È un’attività che richiede tempo. Nel frattempo una visura può ancora mostrare formalità che il giudice ha già ordinato di cancellare: non è un problema, ma conviene saperlo prima di spaventarsi.