Da ristrutturare: come stimare i lavori prima di offrire
Su 13.474 immobili all’asta con l’analisi della perizia, 2.521 sono segnalati in cattivo stato o da ristrutturare: uno su cinque.
È la voce che pesa di più dopo il prezzo, e l’unica che nessun documento della procedura ti quantifica. La perizia descrive lo stato — «infissi in cattive condizioni», «impianti non a norma», «necessita di interventi manutentivi» — ma non fa un preventivo. Quel numero lo devi mettere tu, prima di offrire, e sbagliarlo è il modo più comune di trasformare uno sconto del 30% in un pareggio.
Le tre fasce, e cosa le distingue
Non sono categorie ufficiali, ma servono a mettere ordine.
Da rinfrescare. Impianti a norma e funzionanti, bagno e cucina utilizzabili, infissi in ordine. Si tratta di tinteggiatura, qualche sostituzione, pulizia profonda. È l’unica fascia in cui puoi entrare quasi subito.
Da ristrutturare. Impianti da rifare, bagno e cucina da rifare, infissi da sostituire, pavimenti da sostituire. Nessuna opera strutturale. È la fascia più comune fra gli immobili all’asta e anche la più sottovalutata, perché a occhio l’appartamento «sembra a posto».
Ristrutturazione pesante. Si tocca la distribuzione interna, si interviene su solai o tetto, si rifà tutto. Qui servono progetto, pratiche edilizie, tempi lunghi e un’impresa vera.
La differenza fra la seconda e la terza non si vede durante la visita. Si vede quando un tecnico guarda i solai, il tetto e lo stato delle murature.
Le voci che si dimenticano
Chi stima al volo pensa a bagno, cucina e pavimenti. I costi che fanno saltare i conti sono altri.
Gli impianti. Elettrico e idraulico a norma su un appartamento significano tracce nei muri, quindi intonaci e pitture in tutte le stanze. Rifare l’impianto elettrico non è un lavoro isolato: trascina con sé mezza casa.
Il riscaldamento. Caldaia, radiatori, canna fumaria. Se la canna fumaria non è a norma o non c’è, la faccenda si complica e a volte coinvolge il condominio.
Gli infissi. Sono una voce grossa e si sottovaluta sempre, perché ce ne si accorge solo contando le finestre.
Lo smaltimento. Svuotare un appartamento pieno di roba, buttare i vecchi sanitari, i pavimenti rimossi, gli infissi. Il trasporto in discarica si paga a peso e su una ristrutturazione completa non è una cifra trascurabile.
Le pratiche. CILA o SCIA a seconda dell’intervento, direzione lavori, eventuale progetto. E se ci sono difformità da sanare, quelle vengono prima dei lavori, non dopo.
Il tempo. Sei mesi di cantiere sono sei mesi in cui l’immobile non rende e, se sei in affitto, paghi due volte.
Come si stima sul serio
Il metodo che funziona è banale e quasi nessuno lo applica: portare un tecnico o un’impresa alla visita.
La visita all’immobile la puoi chiedere al custode e puoi farti accompagnare, concordandolo prima. Mezz’ora di un geometra o di un impiantista dentro casa ti dà un ordine di grandezza che nessuna stima a tavolino può darti, perché guardano le cose che tu non guardi: dove passano gli scarichi, che tipo di solaio c’è, se la caldaia è sostituibile dov’è o va spostata.
È l’investimento con il rendimento più alto di tutta la due diligence. Costa poco e ti dice se l’affare esiste.
Se non riesci a portare nessuno, il minimo è fotografare tutto — quadri elettrici, caldaia, bagni, infissi, macchie d’umidità, soffitti — e far guardare le foto a qualcuno che se ne intende. È peggio di un sopralluogo, è molto meglio di niente.
Il conto che conta
L’unico confronto sensato non è fra base d’asta e perizia. È questo:
prezzo di aggiudicazione + imposte e spese + lavori + mesi di attesa, contro quanto costa lo stesso immobile già a posto sul mercato.
Se i due numeri si somigliano, lo sconto in asta è servito solo a comprarti il lavoro di ristrutturare. A volte va benissimo — se il lavoro lo fai tu, o se vuoi la casa esattamente come la vuoi tu. Ma va deciso sapendolo.
C’è poi una regola empirica che vale la pena tenere presente: sulle ristrutturazioni si sbaglia sempre per difetto, e quasi mai di poco. Chi mette a budget una riserva del 20% sul preventivo raramente se ne pente.
Le agevolazioni
Le detrazioni fiscali per il recupero edilizio cambiano spesso, sia nelle aliquote sia nei massimali, e vale la pena verificare l’aliquota vigente prima di metterla nei conti invece di dare per buono quello che valeva l’anno prima.
Due cose che restano stabili e che contano: le agevolazioni seguono requisiti soggettivi e oggettivi precisi, e vanno pianificate prima di iniziare i lavori, perché alcune richiedono comunicazioni preventive. Chiedere al commercialista dopo aver pagato la prima fattura è il modo classico di perderle.
Domande frequenti
La perizia dice quanto costano i lavori? Quasi mai. Descrive lo stato. Alcuni periti indicano una stima di massima: quando c’è, è un punto di partenza, non un preventivo.
Posso vedere l’immobile con un’impresa prima di offrire? Sì, concordandolo con il custode. È la cosa più utile che puoi fare.
Conviene comprare all’asta un immobile da ristrutturare? Dipende se il conto completo — prezzo, spese, lavori, tempo — resta sotto il valore di mercato del bene finito. Lo sconto iniziale da solo non dice niente.
Posso iniziare i lavori subito dopo l’aggiudicazione? No. Serve il decreto di trasferimento, e se l’immobile è occupato serve prima la liberazione.
E se scopro dopo che i lavori costano il doppio? È il rischio che ti sei preso. Non c’è garanzia e non c’è recesso: l’offerta era irrevocabile e l’aggiudicazione è definitiva.
Dati al 15 settembre 2026, sugli immobili attivi con analisi della perizia disponibile. Il filtro restituisce «i lotti dove la nostra analisi ha segnalato cattivo stato», non tutti quelli che lo sono. Le informazioni fiscali sono indicative e non sostituiscono una consulenza: verifica le aliquote vigenti.