Der gerichtlich bestellte Verwahrer: wer er ist und was Sie ihn fragen können
Wird eine Immobilie gepfändet, bestellt der Richter jemanden, der sich bis zum Verkauf um sie kümmert. Dieser Jemand ist der gerichtlich bestellte Verwahrer.
Für Kaufinteressenten ist er die nützlichste Figur des gesamten Verfahrens, und zugleich die, über die am wenigsten gesprochen wird. Wer sich zum ersten Mal mit Versteigerungen befasst, weiß meist nicht, dass es ihn gibt, und bietet am Ende auf Immobilien, die er nie gesehen hat.
Was er konkret tut
Der Verwahrer ist der verlängerte Arm des Gerichts am Objekt. Seine Aufgaben sind in Art. 559 ff. der Zivilprozessordnung geregelt, und in der Praxis sind es drei.
Er erhält die Immobilie. Er sorgt dafür, dass sie nicht beschädigt wird, dass nichts verschwindet und dass sich niemand ohne Titel dort einnistet. Steht die Immobilie leer, hat er oft die Schlüssel.
Er macht sie besichtigbar. Er organisiert und begleitet die Besichtigung für alle, die das Objekt vor der Versteigerung sehen möchten. Das ist keine Gefälligkeit: Art. 560 legt die Pflicht dem Schuldner auf, der „im Einvernehmen mit dem Verwahrer gestatten muss, dass die Immobilie von potenziellen Käufern besichtigt wird“, und zwar auf die vom Richter festgelegte Weise.
Die Nuance ist wichtiger, als es scheint. Die Pflicht liegt bei dem, der drinnen wohnt: Der Verwahrer koordiniert, aber wenn der Nutzer nicht mitwirkt, dauert es länger, und zwar nicht, weil der Verwahrer sich querstellt. Deshalb genügt für die Besichtigung einer freien Immobilie ein Anruf, während die Besichtigung einer bewohnten Wochen dauern kann.
Er berichtet dem Richter. Er verfasst Berichte darüber, wer die Immobilie nutzt, auf welcher Grundlage und in welchem Zustand sie ist. Diese Unterlagen landen manchmal in den Verfahrensakten, manchmal nicht.
Was der Verwahrer nicht tut: Er legt den Preis nicht fest, entscheidet nicht, wer den Zuschlag erhält, und verhandelt nicht. Wenn Ihnen jemand vorschlägt, sich bei einer Immobilie in der Versteigerung über den Verwahrer „zu einigen“, sprechen Sie nicht mit einem Verwahrer.
Verwahrer und Delegierter sind nicht dieselbe Person
Das ist die häufigste Verwechslung, und sie verursacht praktische Probleme, weil man am Ende die richtige Frage an die falsche Person richtet.
Der mit dem Verkauf Beauftragte (delegato alla vendita) — meist ein Notar, ein Rechtsanwalt oder ein Steuerberater — führt den Verkauf durch: Er veröffentlicht die Bekanntmachung, nimmt die Gebote entgegen, leitet die Versteigerung, erstellt das Protokoll und begleitet die Zahlung des Restkaufpreises und das Übertragungsdekret. An ihn schicken Sie Ihr Gebot.
Der Verwahrer verwaltet das physische Objekt. Ihn bitten Sie darum, hineingelassen zu werden.
Oft werden beide Aufgaben derselben Person übertragen, und dann verschwindet der Unterschied. Sind sie aber getrennt, bedeutet eine Besichtigungsanfrage an den Delegierten, dass Sie warten müssen, bis er sie an jemand anderen weiterleitet, und Tage verlieren.
Wie Sie den Verwahrer einer Versteigerung finden
Name und Kontaktdaten des Verwahrers stehen in der Versteigerungsbekanntmachung, meist in den letzten Zeilen, in einem Block, der auch den Delegierten und die Verfahrensnummer nennt. In Gutachten erscheinen sie oft auf der ersten Seite.
Auf dem Portale delle Vendite Pubbliche ist die Angabe vorhanden, aber nicht immer gut sichtbar. Sieht der Verkauf Besichtigungen vor, bietet das Portal ein eigenes Buchungsformular an, das die Anfrage direkt an die zuständige Person weiterleitet: Das ist der schnellste Weg, denn Sie müssen weder die Kontaktdaten suchen noch erklären, um welches Los es geht.
Auf addicta finden Sie es, wenn der Verkauf für Besichtigungen offen ist, als „Prenota la visita del bene“ (Besichtigung des Objekts buchen) im Dokumentenbereich der Seite; es führt zum offiziellen Formular des Ministeriums.
Was Sie fragen sollten und was Sie nicht erwarten dürfen
Der Verwahrer antwortet gern, wenn die Frage sachdienlich ist und er merkt, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind. Er unterliegt aber Einschränkungen, und wer sie kennt, vermeidet Anfragen, die unbeantwortet bleiben.
Fragen, die sinnvoll sind:
Wer die Immobilie nutzt und auf welcher Grundlage. Das ist die Information, die den Wert des Objekts am stärksten verändert: Eine vom Schuldner bewohnte Immobilie, eine, die ein Mieter mit vor der Pfändung registriertem Vertrag bewohnt, und eine leere Immobilie sind drei verschiedene Dinge mit drei verschiedenen Zeithorizonten.
In welchem Zustand die Anlagen sind und ob es offensichtliche Schäden gibt. Das Gutachten sagt es, kann aber Jahre alt sein.
Ob die Versorgungsanschlüsse aktiv sind und ob Hausgeldrückstände bestehen. Bei Letzteren hat der Verwahrer manchmal ein aktuelleres Bild als das Gutachten.
Ob es Besichtigungen gab und ob das Objekt Interesse geweckt hat. Er ist nicht verpflichtet, das zu sagen, aber mancher sagt es.
Was er nicht tun darf: Ihnen seine eigene Einschätzung zum Preis geben, Ihnen garantieren, dass die Immobilie zu einem bestimmten Datum frei sein wird, Ihnen vorab verraten, wie viele Gebote eingegangen sind, oder sich mit Ihnen über irgendetwas absprechen.
Warum die Besichtigung das Gebot verändert
Wer in der Versteigerung kauft, ohne das Objekt gesehen zu haben, kauft ein Gutachten, keine Immobilie.
Das Gutachten ist ein seriöses Dokument, aber es ist eine Momentaufnahme, die eine Person an einem Tag gemacht hat, und dieser Tag kann lange zurückliegen. In der Zwischenzeit kann die Immobilie verfallen sein, der Nutzer gewechselt haben oder die Eigentümergemeinschaft außerordentliche Arbeiten beschlossen haben.
Die Besichtigung dient auch Dingen, die kein Gutachten festhält: wie es riecht, ob das Treppenhaus gepflegt ist, ob das Gebäude bewohnt oder verlassen wirkt, wie laut die Straße ist, ob der Nachbar einen Hund hat, der den ganzen Tag bellt. Das sind die Dinge, derentwegen man später schlecht weiterverkauft.
Es lohnt sich hinzugehen, auch wenn die Immobilie bewohnt und die Besichtigung schwierig ist: Zu sehen, wer die Tür öffnet und wie er lebt, verrät viel darüber, wie kompliziert die Räumung werden wird.
Häufige Fragen
Ist die Besichtigung kostenlos? Ja. Für die Besichtigung einer Immobilie in der Versteigerung zahlt man nichts.
Darf der Verwahrer die Besichtigung verweigern? Nicht willkürlich: Das Gesetz sieht vor, dass die Immobilie von potenziellen Käufern besichtigt werden kann, auf die vom Richter festgelegte Weise. Ist die Immobilie bewohnt, muss die Besichtigung mit den Bewohnern abgestimmt werden und dauert länger, weil der Schuldner sie gestatten muss. Bleiben Anfragen unbeantwortet, kann man dies dem Delegierten oder dem Vollstreckungsrichter melden.
Darf ich einen Fachmann mitbringen? In der Regel ja, nach vorheriger Absprache. Wenn Sie größere Arbeiten in Betracht ziehen, ist das eine gute Idee: Ein Vermessungstechniker oder ein Haustechniker sieht in einer halben Stunde Dinge, die Ihnen entgehen.
Wie lange vor der Versteigerung sollte ich die Besichtigung anfragen? So früh wie möglich. Zwischen Anfrage und Termin können Wochen vergehen, vor allem wenn die Immobilie bewohnt ist, und die Frist für die Abgabe des Gebots verschiebt sich nicht.
Bleibt der Verwahrer nach dem Zuschlag im Amt? Ja, bis zum Übertragungsdekret: So lange bleibt die Immobilie in der Verfügungsgewalt des Verfahrens. Ist das Objekt bewohnt und muss geräumt werden, führt der Verwahrer die Räumung auf Anordnung des Richters durch.
Dieser Ratgeber beschreibt den allgemeinen Rahmen. Die Praxis unterscheidet sich von Gericht zu Gericht: Maßgeblich sind immer die Angaben in der Versteigerungsbekanntmachung und in den Verfahrensunterlagen.