El custodio judicial: quién es y qué puedes preguntarle
Cuando se embarga un inmueble, el juez nombra a alguien para que se ocupe de él hasta la venta. Ese alguien es el custodio judicial.
Es la figura más útil de todo el procedimiento para quien quiere comprar, y también aquella de la que menos se habla. Quien se acerca a las subastas por primera vez no suele saber que existe, y acaba haciendo ofertas por inmuebles que nunca ha visto.
Qué hace, en concreto
El custodio es el brazo operativo del tribunal sobre el bien. Sus funciones están definidas en los artículos 559 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y, en la práctica, son tres.
Conserva el inmueble. Se asegura de que no sufra daños, de que no desaparezca nada y de que no se instale nadie sin título. Si el inmueble está vacío, a menudo tiene las llaves.
Lo hace visitable. Es él quien organiza y acompaña la visita de quien quiere ver el bien antes de la subasta. No es una cortesía: el art. 560 impone la obligación al deudor, que «debe permitir, de acuerdo con el custodio, que el inmueble sea visitado por posibles compradores», en la forma que establezca el juez.
El matiz importa más de lo que parece. La obligación pasa por quien está dentro: el custodio coordina, pero si el ocupante no colabora los plazos se alargan, y no porque el custodio ponga pegas. Por eso visitar un inmueble libre requiere una llamada y visitar uno ocupado puede requerir semanas.
Informa al juez. Redacta informes sobre quién ocupa el inmueble, con qué título y en qué estado se encuentra. Son documentos que a veces acaban adjuntos a las actuaciones y a veces no.
Lo que el custodio no hace: no fija el precio, no decide quién se lo adjudica, no negocia. Si alguien te propone «ponerse de acuerdo» sobre un inmueble en subasta a través del custodio, no estás hablando con un custodio.
Custodio y delegado no son la misma persona
Es la confusión más habitual, y crea problemas prácticos porque se acaba pidiendo lo correcto a la persona equivocada.
El delegado para la venta — normalmente un notario, un abogado o un asesor fiscal — gestiona la venta: publica el anuncio, recibe las ofertas, celebra la puja, redacta el acta y sigue el pago del saldo y el decreto de transmisión. Es la persona a la que envías la oferta.
El custodio gestiona el bien físico. Es la persona a la que pides entrar.
A menudo los dos cargos se encomiendan a la misma persona, y entonces la distinción desaparece. Pero cuando están separados, escribir al delegado para pedir una visita significa esperar a que reenvíe la solicitud a otra persona, y perder días.
Cómo se encuentra al custodio de una subasta
El nombre y los datos de contacto del custodio figuran en el anuncio de venta, normalmente en las últimas líneas, en un bloque que también indica el delegado y el número del procedimiento. En los informes periciales aparecen a menudo en la primera página.
En el Portale delle Vendite Pubbliche el dato está, pero no siempre a la vista. Si la venta prevé visitas, el portal ofrece un formulario de reserva específico que envía la solicitud directamente a quien corresponde: es la vía más rápida, porque no tienes que buscar los datos de contacto ni explicar de qué lote hablas.
En addicta, cuando la venta está abierta a visitas, lo encuentras como «Prenota la visita del bene» (reservar la visita del bien) en la sección de documentos de la ficha, y lleva al formulario oficial del Ministerio.
Qué preguntar, y qué no esperar
El custodio responde de buen grado si la pregunta es pertinente y si ve que eres un comprador serio. Pero tiene limitaciones, y conocerlas evita solicitudes que se quedan sin respuesta.
Preguntas que tiene sentido hacer:
Quién ocupa el inmueble y con qué título. Es la información que más cambia el valor del bien: un inmueble ocupado por el deudor, uno ocupado por un inquilino con un contrato registrado antes del embargo y uno vacío son tres cosas distintas con tres plazos distintos.
En qué estado están las instalaciones y si hay daños evidentes. El informe pericial lo dice, pero puede tener años.
Si los suministros están dados de alta y si hay deudas con la comunidad pendientes. Sobre estas últimas, el custodio a veces tiene una visión más actualizada que el informe pericial.
Si ha habido visitas y si el bien ha despertado interés. No está obligado a decirlo, pero alguno lo dice.
Cosas que no puede hacer: darte su propia valoración del precio, garantizarte que el inmueble estará libre en una fecha determinada, adelantarte cuántas ofertas han llegado o ponerse de acuerdo contigo sobre cualquier cosa.
Por qué la visita cambia la oferta
Quien compra en subasta sin haber visto el bien está comprando un informe pericial, no un inmueble.
El informe pericial es un documento serio, pero es una fotografía hecha por una persona en un día concreto, y ese día puede quedar lejos. Mientras tanto, el inmueble puede haberse deteriorado, el ocupante puede haber cambiado, la comunidad puede haber aprobado obras extraordinarias.
La visita sirve también para cosas que ningún informe recoge: a qué huele, si el rellano está cuidado, si el edificio parece habitado o abandonado, cuánto ruido hace la calle, si el vecino tiene un perro que ladra todo el día. Son las cosas por las que luego se revende mal.
Vale la pena ir incluso cuando el inmueble está ocupado y la visita es difícil: ver quién abre la puerta y en qué condiciones vive dice mucho sobre lo complicado que será liberarlo.
Preguntas frecuentes
¿La visita es gratuita? Sí. No se paga nada por visitar un inmueble en subasta.
¿Puede el custodio rechazar la visita? No de forma arbitraria: el código prevé que el inmueble pueda ser visitado por posibles compradores, en la forma que fije el juez. Si el inmueble está ocupado, la visita debe acordarse con quien vive en él y requiere más tiempo, porque es el deudor quien debe permitirla. Si las solicitudes quedan sin respuesta, se puede comunicar al delegado o al juez de la ejecución.
¿Puedo llevar a un técnico? En general sí, acordándolo antes. Si estás valorando obras importantes, es buena idea: un aparejador o un instalador ve en media hora cosas que a ti se te escapan.
¿Con cuánta antelación a la subasta debo pedir la visita? Cuanto antes. Entre la solicitud y la cita pueden pasar semanas, sobre todo si el inmueble está ocupado, y el plazo para presentar la oferta no se mueve.
¿El custodio sigue después de la adjudicación? Sí, hasta el decreto de transmisión: el inmueble sigue a disposición del procedimiento. Si el bien está ocupado y hay que liberarlo, es el custodio quien lo ejecuta por orden del juez.
Esta guía describe el marco general. Las prácticas cambian de un tribunal a otro: prevalece siempre lo indicado en el anuncio de venta y en las actuaciones del procedimiento.