Renovierungsbedürftig: wie man die Arbeiten vor dem Gebot schätzt
Von 13.474 Immobilien in der Versteigerung mit Analyse des Gutachtens sind 2.521 als in schlechtem Zustand oder renovierungsbedürftig gemeldet: jede fünfte.
Das ist nach dem Preis der gewichtigste Posten und der einzige, den kein Verfahrensdokument für Sie beziffert. Das Gutachten beschreibt den Zustand — „Fenster und Türen in schlechtem Zustand“, „Anlagen nicht vorschriftsmäßig“, „Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich“ —, macht aber keinen Kostenvoranschlag. Diese Zahl müssen Sie selbst einsetzen, vor dem Gebot, und sie falsch anzusetzen, ist der häufigste Weg, aus einem Abschlag von 30 % ein Nullsummenspiel zu machen.
Die drei Stufen und was sie unterscheidet
Das sind keine offiziellen Kategorien, aber sie helfen, Ordnung zu schaffen.
Aufzufrischen. Anlagen vorschriftsmäßig und funktionsfähig, Bad und Küche nutzbar, Fenster und Türen in Ordnung. Es geht um Anstrich, den Austausch einiger Teile und eine gründliche Reinigung. Das ist die einzige Stufe, bei der Sie fast sofort einziehen können.
Zu renovieren. Anlagen zu erneuern, Bad und Küche zu erneuern, Fenster und Türen auszutauschen, Böden auszutauschen. Keine baulichen Eingriffe in die Tragstruktur. Das ist die häufigste Stufe bei Immobilien in der Versteigerung und zugleich die am meisten unterschätzte, weil die Wohnung auf den ersten Blick „in Ordnung aussieht“.
Umfassende Sanierung. Die Raumaufteilung wird verändert, an Decken oder Dach wird eingegriffen, alles wird erneuert. Hier braucht man eine Planung, Baugenehmigungen, lange Bauzeiten und ein richtiges Bauunternehmen.
Den Unterschied zwischen der zweiten und der dritten Stufe sieht man bei der Besichtigung nicht. Man sieht ihn, wenn ein Fachmann sich Decken, Dach und den Zustand des Mauerwerks ansieht.
Die Posten, die man vergisst
Wer schnell schätzt, denkt an Bad, Küche und Böden. Die Kosten, die die Rechnung sprengen, sind andere.
Die Anlagen. Elektro- und Wasserinstallation in einer Wohnung auf den Stand der Vorschriften zu bringen, bedeutet Schlitze in den Wänden, also Putz und Anstrich in allen Räumen. Die Elektroanlage zu erneuern, ist keine isolierte Arbeit: Sie zieht die halbe Wohnung nach sich.
Die Heizung. Heizkessel, Heizkörper, Schornstein. Ist der Schornstein nicht vorschriftsmäßig oder fehlt er ganz, wird es kompliziert, und manchmal ist die Eigentümergemeinschaft betroffen.
Fenster und Türen. Sie sind ein großer Posten und werden immer unterschätzt, weil man es erst merkt, wenn man die Fenster zählt.
Die Entsorgung. Eine vollgestellte Wohnung leeren, die alten Sanitärobjekte, die herausgerissenen Böden, die Fenster wegwerfen. Der Transport zur Deponie wird nach Gewicht bezahlt und ist bei einer Komplettsanierung kein vernachlässigbarer Betrag.
Die Genehmigungen. CILA oder SCIA je nach Maßnahme, Bauleitung, gegebenenfalls eine Planung. Und wenn es Abweichungen zu legalisieren gibt, kommt das vor den Arbeiten, nicht danach.
Die Zeit. Sechs Monate Baustelle sind sechs Monate, in denen die Immobilie nichts abwirft und Sie, wenn Sie zur Miete wohnen, doppelt zahlen.
Wie man ernsthaft schätzt
Die Methode, die funktioniert, ist banal, und fast niemand wendet sie an: einen Fachmann oder ein Bauunternehmen zur Besichtigung mitnehmen.
Die Besichtigung der Immobilie können Sie beim Verwahrer beantragen, und Sie dürfen sich nach vorheriger Absprache begleiten lassen. Eine halbe Stunde eines Vermessungstechnikers oder Haustechnikers in der Wohnung gibt Ihnen eine Größenordnung, die keine Schätzung am Schreibtisch liefern kann, denn er sieht auf Dinge, auf die Sie nicht achten: wo die Abflüsse verlaufen, welche Art von Decke es gibt, ob der Heizkessel an Ort und Stelle ersetzt werden kann oder versetzt werden muss.
Das ist die Investition mit der höchsten Rendite in der gesamten Due Diligence. Sie kostet wenig und sagt Ihnen, ob es das Geschäft gibt.
Wenn Sie niemanden mitnehmen können, sollten Sie zumindest alles fotografieren — Sicherungskästen, Heizkessel, Bäder, Fenster und Türen, Feuchtigkeitsflecken, Decken — und die Fotos jemandem zeigen, der sich auskennt. Das ist schlechter als eine Ortsbesichtigung, aber viel besser als nichts.
Die Rechnung, die zählt
Der einzig sinnvolle Vergleich ist nicht der zwischen Ausgangspreis und Gutachten, sondern dieser:
Zuschlagspreis + Steuern und Kosten + Arbeiten + Wartemonate, im Vergleich zu dem, was dieselbe Immobilie in gutem Zustand auf dem Markt kostet.
Ähneln sich die beiden Zahlen, hat Ihnen der Abschlag in der Versteigerung nur die Arbeit des Renovierens eingekauft. Manchmal ist das völlig in Ordnung — wenn Sie die Arbeiten selbst machen oder die Wohnung genau so haben wollen, wie Sie sie sich vorstellen. Aber das muss man wissentlich entscheiden.
Hinzu kommt eine Faustregel, die man im Kopf behalten sollte: Bei Renovierungen schätzt man immer zu niedrig, und fast nie nur knapp. Wer eine Reserve von 20 % auf den Kostenvoranschlag einplant, bereut es selten.
Die Steuervergünstigungen
Die Steuerabzüge für die Sanierung von Gebäuden ändern sich häufig, sowohl bei den Sätzen als auch bei den Höchstbeträgen, und es lohnt sich, den geltenden Satz zu prüfen, bevor man ihn einrechnet, statt sich auf das zu verlassen, was im Vorjahr galt.
Zwei Dinge bleiben gleich und sind wichtig: Die Vergünstigungen sind an genaue persönliche und sachliche Voraussetzungen geknüpft, und sie müssen vor Beginn der Arbeiten geplant werden, weil manche vorherige Meldungen erfordern. Den Steuerberater erst nach Bezahlung der ersten Rechnung zu fragen, ist der klassische Weg, sie zu verlieren.
Häufige Fragen
Sagt das Gutachten, was die Arbeiten kosten? Fast nie. Es beschreibt den Zustand. Manche Sachverständige geben eine grobe Schätzung an: Wenn es eine gibt, ist sie ein Ausgangspunkt, kein Kostenvoranschlag.
Kann ich die Immobilie vor dem Gebot mit einem Bauunternehmen besichtigen? Ja, nach Absprache mit dem Verwahrer. Das ist das Nützlichste, was Sie tun können.
Lohnt es sich, eine renovierungsbedürftige Immobilie in der Versteigerung zu kaufen? Das hängt davon ab, ob die vollständige Rechnung — Preis, Kosten, Arbeiten, Zeit — unter dem Marktwert der fertigen Immobilie bleibt. Der anfängliche Abschlag allein sagt nichts.
Kann ich gleich nach dem Zuschlag mit den Arbeiten beginnen? Nein. Erforderlich ist das Übertragungsdekret, und wenn die Immobilie bewohnt ist, muss sie zuerst geräumt werden.
Und wenn ich danach feststelle, dass die Arbeiten doppelt so viel kosten? Das ist das Risiko, das Sie eingegangen sind. Es gibt keine Gewährleistung und keinen Rücktritt: Das Gebot war unwiderruflich, und der Zuschlag ist endgültig.
Datenstand 15. September 2026, bezogen auf die aktuell angebotenen Immobilien mit vorliegender Analyse des Gutachtens. Der Filter liefert „die Lose, bei denen unsere Analyse einen schlechten Zustand gemeldet hat“, nicht alle, bei denen er vorliegt. Die steuerlichen Angaben sind unverbindlich und ersetzen keine Beratung: Prüfen Sie die geltenden Sätze.