Para reformar: cómo estimar las obras antes de pujar
De 13.474 inmuebles en subasta con análisis del informe pericial, 2521 aparecen señalados en mal estado o para reformar: uno de cada cinco.
Es la partida que más pesa después del precio, y la única que ningún documento del procedimiento te cuantifica. El informe pericial describe el estado — «carpintería exterior en mal estado», «instalaciones que no cumplen la normativa», «necesita trabajos de mantenimiento» —, pero no hace un presupuesto. Esa cifra la tienes que poner tú, antes de pujar, y equivocarte es la forma más habitual de convertir un descuento del 30 % en una operación en la que no ganas nada.
Los tres niveles, y qué los distingue
No son categorías oficiales, pero sirven para poner orden.
Para refrescar. Instalaciones conformes y en funcionamiento, baño y cocina utilizables, carpintería en buen estado. Se trata de pintura, alguna sustitución y una limpieza a fondo. Es el único nivel en el que puedes entrar a vivir casi de inmediato.
Para reformar. Instalaciones que rehacer, baño y cocina que rehacer, carpintería que sustituir, suelos que sustituir. Ninguna obra estructural. Es el nivel más común entre los inmuebles en subasta y también el más subestimado, porque a simple vista el piso «parece estar bien».
Reforma integral. Se toca la distribución interior, se interviene en forjados o tejado, se rehace todo. Aquí hacen falta proyecto, licencias, plazos largos y una empresa de verdad.
La diferencia entre el segundo y el tercer nivel no se ve durante la visita. Se ve cuando un técnico mira los forjados, el tejado y el estado de los muros.
Las partidas que se olvidan
Quien estima a ojo piensa en el baño, la cocina y los suelos. Los costes que descuadran las cuentas son otros.
Las instalaciones. Poner al día la electricidad y la fontanería de un piso significa hacer rozas en las paredes, y por tanto enlucidos y pintura en todas las habitaciones. Rehacer la instalación eléctrica no es un trabajo aislado: arrastra media casa.
La calefacción. Caldera, radiadores, chimenea de evacuación. Si la chimenea no cumple la normativa o no existe, el asunto se complica y a veces afecta a la comunidad.
La carpintería exterior. Es una partida importante y siempre se subestima, porque uno solo se da cuenta al contar las ventanas.
La retirada de residuos. Vaciar un piso lleno de cosas, tirar los sanitarios viejos, los suelos levantados, las ventanas. El transporte al vertedero se paga por peso y, en una reforma completa, no es una cifra despreciable.
Los trámites. CILA o SCIA según la obra, dirección de obra, proyecto si procede. Y si hay irregularidades que regularizar, van antes de las obras, no después.
El tiempo. Seis meses de obra son seis meses en los que el inmueble no rinde y, si vives de alquiler, pagas dos veces.
Cómo se estima en serio
El método que funciona es banal y casi nadie lo aplica: llevar a la visita a un técnico o a una empresa.
La visita al inmueble se la puedes pedir al custodio y puedes ir acompañado, acordándolo antes. Media hora de un aparejador o de un instalador dentro de la casa te da un orden de magnitud que ninguna estimación desde la mesa puede darte, porque miran cosas que tú no miras: por dónde pasan los desagües, qué tipo de forjado hay, si la caldera se puede sustituir donde está o hay que moverla.
Es la inversión más rentable de toda la due diligence. Cuesta poco y te dice si el negocio existe.
Si no consigues llevar a nadie, lo mínimo es fotografiarlo todo — cuadros eléctricos, caldera, baños, carpintería, manchas de humedad, techos — y que alguien que entienda mire las fotos. Es peor que una visita técnica, pero mucho mejor que nada.
La cuenta que importa
La única comparación sensata no es entre precio de salida e informe pericial. Es esta:
precio de adjudicación + impuestos y gastos + obras + meses de espera, frente a lo que cuesta el mismo inmueble ya en buen estado en el mercado.
Si las dos cifras se parecen, el descuento de la subasta solo te ha servido para comprarte el trabajo de reformar. A veces está muy bien — si haces tú las obras, o si quieres la casa exactamente como tú la quieres. Pero hay que decidirlo sabiéndolo.
Hay además una regla empírica que conviene tener presente: en las reformas siempre se calcula de menos, y casi nunca por poco. Quien reserva un 20 % adicional sobre el presupuesto rara vez se arrepiente.
Los beneficios fiscales
Las deducciones fiscales por rehabilitación de edificios cambian a menudo, tanto en los porcentajes como en los límites, y vale la pena comprobar el porcentaje vigente antes de meterlo en las cuentas en lugar de dar por bueno lo que valía el año anterior.
Dos cosas se mantienen estables y cuentan: los beneficios siguen requisitos subjetivos y objetivos precisos, y hay que planificarlos antes de empezar las obras, porque algunos exigen comunicaciones previas. Preguntar al asesor fiscal después de pagar la primera factura es la forma clásica de perderlos.
Preguntas frecuentes
¿El informe pericial dice cuánto cuestan las obras? Casi nunca. Describe el estado. Algunos peritos indican una estimación aproximada: cuando la hay, es un punto de partida, no un presupuesto.
¿Puedo ver el inmueble con una empresa antes de pujar? Sí, acordándolo con el custodio. Es lo más útil que puedes hacer.
¿Conviene comprar en subasta un inmueble para reformar? Depende de si la cuenta completa — precio, gastos, obras, tiempo — se queda por debajo del valor de mercado del inmueble terminado. El descuento inicial por sí solo no dice nada.
¿Puedo empezar las obras justo después de la adjudicación? No. Hace falta el decreto de transmisión y, si el inmueble está ocupado, antes hay que liberarlo.
¿Y si después descubro que las obras cuestan el doble? Es el riesgo que asumiste. No hay garantía ni desistimiento: la oferta era irrevocable y la adjudicación es definitiva.
Datos a 15 de septiembre de 2026, sobre los inmuebles activos con análisis del informe pericial disponible. El filtro devuelve «los lotes en los que nuestro análisis ha señalado mal estado», no todos los que lo están. La información fiscal es orientativa y no sustituye el asesoramiento: comprueba los porcentajes vigentes.