Eine bewohnte Immobilie kaufen: Fristen und Risiken

Von der addicta-Redaktion · Veröffentlicht am 14/09/2026 · Aktualisiert am 19/10/2026 · 5 Min. Lesezeit

Bei zwei identischen Wohnungen zum selben Preis, die eine frei, die andere bewohnt, sehen Sie nicht zwei ähnliche Angebote. Sie sehen zwei verschiedene Vorhaben, mit zwei verschiedenen Zeithorizonten und zwei verschiedenen Risiken.

Es ist der Faktor, der den tatsächlichen Wert eines Loses stärker verschiebt als jeder andere. Und es ist zugleich der, über den die Bekanntmachungen am wenigsten sagen.

In zwei von drei Fällen steht es nicht da

Bei 400 aktuell angebotenen Immobilien, die im September 2026 als Stichprobe aus dem Portale delle Vendite Pubbliche gezogen wurden, sieht der Besitzstatus so aus:

Fast zwei Drittel der Anzeigen sagen nicht, ob die Immobilie bewohnt ist.

Wo die Angabe vorhanden ist, ist die Aufteilung fast exakt: 68 freie gegenüber 74 in irgendeiner Form bewohnten. Halbe-halbe.

Wie es um die 64,5 % ohne Angabe steht, weiß niemand, und das ist kein Detail: Wären die problematischen Lose genau die, über die geschwiegen wird, läge der tatsächliche Anteil bewohnter Immobilien höher. Ich habe keine Möglichkeit, das zu überprüfen. Am praktischen Punkt ändert das aber nichts — bei zwei von drei Losen müssen Sie den Besitzstatus selbst herausfinden, und das geht nur über das Gutachten oder den Verwahrer.

Herausfinden lässt es sich im Gutachten, das den Nutzungsstatus fast immer beschreibt. Die zweite Anlaufstelle ist der gerichtlich bestellte Verwahrer, der die Immobilie betreten hat.

Die drei Situationen, nach Schwierigkeit geordnet

Frei. Die Immobilie ist leer, und der Verwahrer hat meist die Schlüssel. Nach dem Übertragungsdekret nehmen Sie sie ohne weitere Schritte in Besitz. Das ist der einfache Fall, und er ist in der Versteigerung auch der teuerste, weil ihn alle wollen.

Vom Schuldner oder seiner Familie bewohnt. Das ist unter den angegebenen Fällen der häufigste. Es gibt keinen Vertrag, sondern einen Menschen, der in einem Zuhause lebt, das er gerade verliert. Die Räumung erfolgt auf Anordnung des Richters und wird vom Verwahrer vollzogen. Die Dauer hängt vom Gericht ab, von der Mitwirkung des Nutzers und von Härtefällen — Minderjährige, ältere Menschen, Behinderung —, die in der Praxis alles verlängern.

Von einem Dritten mit Vertrag bewohnt. Hier zählt ein Datum: Wurde der Mietvertrag vor der Eintragung der Pfändung registriert, kann er dem Käufer grundsätzlich entgegengehalten werden, in den gesetzlich vorgesehenen Laufzeitgrenzen. Sie haben dann also einen Mieter, der ein Recht hat zu bleiben, und eine Miete, die womöglich seit zwanzig Jahren nicht mehr marktgerecht ist.

Ist der Vertrag dagegen später geschlossen oder nicht registriert, ist die Position des Nutzers viel schwächer.

Den Unterschied zwischen dem zweiten und dem dritten Fall sieht man nicht, wenn man die Wohnung betritt: Man sieht ihn beim Lesen des Gutachtens und der Unterlagen. Deshalb ist das Registrierungsdatum des Vertrags eines der ersten Dinge, nach denen Sie suchen sollten.

Die Räumungsanordnung

Sie müssen niemanden verklagen. Das Übertragungsdekret enthält bereits die Anordnung, die Immobilie herauszugeben, und die Räumung führt der vom Richter bestellte Verwahrer durch.

Das ist der Punkt, der Einsteiger am meisten beruhigt: Man kauft keinen Rechtsstreit, den man erst anstrengen muss, sondern einen Titel, der die Räumungsanordnung bereits enthält.

Was die Anordnung nicht enthält, ist die Dauer. Zwischen Dekret und Schlüsselübergabe können wenige Monate oder mehr als ein Jahr vergehen, und die Variable ist nicht juristisch, sondern praktisch. Ein kooperativer Nutzer zieht schnell aus. Ein unkooperativer erfordert wiederholte Termine, gegebenenfalls mit der Polizei, und jeder Schritt hat seine eigene Vorlaufzeit.

Was es in Geld wert ist

Das Warten ist nicht umsonst, und es vor dem Gebot zu beziffern, macht den Unterschied zwischen einem guten Geschäft und einer schwarzen Null.

Während Sie warten, zahlen Sie trotzdem die Steuern für die Immobilie. Wohnen Sie zur Miete, zahlen Sie weiter Miete. Wollten Sie sie vermieten, sind das Monate ohne Mieteinnahmen. Wollten Sie sie weiterverkaufen, können Sie sie nicht einmal glaubwürdig auf den Markt bringen.

Ein Jahr Wartezeit bei einer Immobilie für 100.000 Euro kann, wenn man IMU, Ihre eigene Miete und entgangene Einnahmen zusammenrechnet, mehr ausmachen als das, was Sie in der Versteigerung gespart haben.

Hinzu kommt ein Risiko, das sich nicht beziffern lässt: der Zustand, in dem Sie die Immobilie bei der Rückgabe vorfinden. Wer unfreiwillig geht, hinterlässt selten alles in Ordnung.

Wie man den Preis einer bewohnten Immobilie bemisst

Es gibt keine Formel, aber drei Fragen, die das Feld eingrenzen.

Wie lange die Situation schon besteht. Eine Nutzung, die bei stillstehendem Verfahren seit Jahren andauert, ist ein anderes Signal als eine neue Situation.

Wer dort wohnt. Der Schuldner allein ist das eine. Ein Haushalt mit Minderjährigen ist etwas anderes, denn die Fristen verlängern sich, und das Gericht geht anders mit dem Fall um.

Was der Verwahrer sagt. Er ist der Einzige, der mit den Bewohnern gesprochen hat. Sagt er, dass Bereitschaft zum Auszug besteht, ist das mehr wert als jede Schätzung.

Bleibt nach diesen drei Fragen Unsicherheit, ist die richtige Antwort nicht, weniger zu bieten, sondern zu entscheiden, ob Sie diese Unsicherheit mitkaufen wollen.

Häufige Fragen

Muss ich eine Räumungsklage erheben? Nein. Das Übertragungsdekret enthält bereits die Herausgabeanordnung, und die Räumung führt der Verwahrer auf Anordnung des Richters durch.

Wie lange dauert es, bis ich die Schlüssel habe? Das hängt vom Gericht und von der Mitwirkung des Nutzers ab. Von einigen Monaten bis über ein Jahr: Ein Datum kann niemand garantieren.

Muss ich einen Mieter mit Vertrag behalten? Das hängt vom Datum ab: Ein vor der Eintragung der Pfändung registrierter Vertrag ist grundsätzlich entgegenhaltbar, in den gesetzlichen Grenzen. Ein späterer oder nicht registrierter deutlich weniger. Das muss in den Verfahrensunterlagen geprüft werden.

Kann ich eine bewohnte Immobilie besichtigen? Ja, aber das muss über den Verwahrer mit dem Nutzer abgestimmt werden, und es dauert länger. Es lohnt sich, darauf zu bestehen: Zu sehen, wer die Tür öffnet, verrät viel über die Fristen, mit denen Sie rechnen müssen.

Kann ich kaufen und die Bewohner drinnen lassen? Bei einem Mieter mit entgegenhaltbarem Vertrag im Wesentlichen ja. In den anderen Fällen nein, und in keinem Fall ist das eine Entscheidung, die man nach dem Zuschlag improvisiert.

Daten zum Besitzstatus: Stichprobe von 400 aktuell angebotenen Immobilien, im September 2026 aus dem öffentlichen Katalog abgefragt. Dieser Ratgeber beschreibt den allgemeinen Rahmen: Maßgeblich ist immer, was sich aus dem Gutachten und den Verfahrensunterlagen ergibt.