Comprar un inmueble ocupado: plazos y riesgos
Entre dos pisos idénticos al mismo precio, uno libre y otro ocupado, no estás mirando dos ofertas parecidas. Estás mirando dos operaciones distintas, con dos plazos distintos y dos riesgos distintos.
Es el factor que más cambia, por encima de cualquier otro, el valor real de un lote. Y es también aquel del que menos hablan los anuncios.
En dos de cada tres casos no lo pone
De 400 inmuebles activos tomados como muestra del Portale delle Vendite Pubbliche en septiembre de 2026, la situación posesoria es la siguiente:
| Stato | Quota |
|---|---|
| Non indicato | 64,5% |
| Libero | 17,0% |
| Occupato | 16,2% |
| Occupato senza titolo | 2,0% |
| In corso di liberazione | 0,2% |
Casi dos tercios de los anuncios no dicen si el inmueble está ocupado.
Donde el dato aparece, el reparto es casi exacto: 68 libres frente a 74 ocupados de alguna forma. Mitad y mitad.
Cómo se comporta el 64,5 % sin indicación no lo sabe nadie, y no es un detalle: si los lotes problemáticos fueran precisamente aquellos sobre los que se calla, la proporción real de ocupados sería más alta. No tengo forma de comprobarlo. Pero lo práctico no cambia — en dos de cada tres lotes la situación posesoria tienes que descubrirla tú, y la única forma es el informe pericial o el custodio.
El sitio donde se descubre es el informe pericial, que casi siempre describe la situación de ocupación. El segundo sitio es el custodio judicial, que es la persona que ha estado dentro.
Las tres situaciones, por orden de dificultad
Libre. El inmueble está vacío y el custodio suele tener las llaves. Después del decreto de transmisión tomas posesión sin más trámites. Es el caso sencillo, y es también el que más se paga en subasta, porque lo quiere todo el mundo.
Ocupado por el deudor o por su familia. Es el caso más frecuente entre los declarados. No hay contrato, hay una persona que vive en una casa que está perdiendo. La liberación se produce por orden del juez, ejecutada por el custodio. Los plazos dependen del tribunal, de la colaboración del ocupante y de la presencia de situaciones de vulnerabilidad — menores, personas mayores, discapacidad — que en la práctica lo alargan todo.
Ocupado por un tercero con contrato. Aquí cuenta una fecha: si el arrendamiento se registró antes de la inscripción del embargo, el contrato es en principio oponible al comprador, dentro de los límites de duración que establece la ley. Es decir, te encuentras con un inquilino que tiene derecho a quedarse, y una renta que quizá lleva veinte años fuera de mercado.
Si, en cambio, el contrato es posterior, o no está registrado, la posición del ocupante es mucho más débil.
La diferencia entre el segundo y el tercer caso no se ve al entrar en la casa: se ve leyendo el informe pericial y los documentos. Por eso la fecha de registro del contrato es una de las primeras cosas que hay que buscar.
La orden de liberación
No tienes que demandar a nadie. El decreto de transmisión ya contiene la orden de entregar el inmueble, y la liberación la ejecuta el custodio nombrado por el juez.
Es el punto que más tranquiliza a quien se acerca a las subastas por primera vez: no se compra un litigio que haya que iniciar, se compra un título que ya lleva dentro la orden de entrega.
Lo que la orden no contiene son los plazos. Entre el decreto y tener las llaves en la mano pueden pasar unos pocos meses o más de un año, y la variable no es jurídica — es práctica. Un ocupante que colabora se va rápido. Uno que no colabora obliga a accesos repetidos, en su caso con la fuerza pública, y cada paso tiene sus propios plazos de calendario.
Cuánto vale, en dinero
La espera no es gratis, y cuantificarla antes de pujar es la diferencia entre un buen negocio y quedarse a la par.
Mientras esperas, sigues pagando los impuestos del inmueble. Si vives de alquiler, sigues pagándolo. Si pensabas alquilarlo, son meses de renta que no cobras. Si pensabas revenderlo, ni siquiera puedes ponerlo en el mercado de forma creíble.
Un año de espera en un inmueble de 100.000 euros, entre el IMU, tu propio alquiler y los ingresos que dejas de percibir, puede valer más de lo que te has ahorrado en la subasta.
Además hay un riesgo que no se cuantifica: el estado en que encuentras el inmueble cuando te lo devuelven. Quien se va a disgusto rara vez deja las cosas en orden.
Cómo se pone precio a un inmueble ocupado
No existe una fórmula, pero hay tres preguntas que acotan el terreno.
Cuánto tiempo lleva la situación. Una ocupación que se prolonga durante años con un procedimiento parado es una señal distinta de una situación reciente.
Quién hay. El deudor solo es una cosa. Un núcleo familiar con menores es otra, porque los plazos se alargan y la sensibilidad del tribunal cambia.
Qué dice el custodio. Es la única persona que ha hablado con quien está dentro. Si dice que hay disposición a irse, eso vale más que cualquier estimación.
Si después de estas tres preguntas queda incertidumbre, la respuesta correcta no es ofrecer menos: es decidir si quieres comprar esa incertidumbre.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que iniciar un desahucio? No. El decreto de transmisión ya contiene la orden de entrega, y la liberación la ejecuta el custodio por orden del juez.
¿Cuánto se tarda en tener las llaves? Depende del tribunal y de la colaboración de quien ocupa el inmueble. De unos meses a más de un año: nadie puede garantizar una fecha.
Si hay un inquilino con contrato, ¿tengo que mantenerlo? Depende de la fecha: un contrato registrado antes de la inscripción del embargo es en principio oponible, dentro de los límites legales. Uno posterior o no registrado, mucho menos. Hay que comprobarlo en los documentos del procedimiento.
¿Puedo visitar un inmueble ocupado? Sí, pero hay que acordarlo con el ocupante a través del custodio y los plazos se alargan. Vale la pena insistir: ver quién abre la puerta dice mucho sobre los plazos que vas a tener.
¿Puedo comprar y dejar dentro a quien esté? Si es un inquilino con contrato oponible, en esencia sí. En los demás casos no, y en cualquier caso no es una decisión que se improvise después de la adjudicación.
Datos sobre la situación posesoria: muestra de 400 inmuebles activos consultados en septiembre de 2026 en el catálogo público. Esta guía describe el marco general: prevalece siempre lo que resulte del informe pericial y de las actuaciones del procedimiento.