购买被占用的房产：时间与风险

由 addicta 编辑部撰写 · 发布于 14/09/2026 · 更新于 19/10/2026 · 阅读约 5 分钟

两套同价的一模一样的公寓，一套空置、一套被占用，您看到的并不是两个相似的报价，而是两笔不同的交易，所需时间不同，风险也不同。

这是比其他任何因素都更能影响拍品实际价值的因素，也是公告说得最少的因素。

三分之二的情况下没有写明

在 2026 年 9 月从公共销售门户（Portale delle Vendite Pubbliche）抽样的 400 处正在拍卖的房产里，占有状况如下：

近三分之二的公告没有说明房产是否被占用。

在有说明的公告中，比例几乎正好对半：68 处空置，74 处以某种形式被占用。各占一半。

没有说明的那 64.5% 情况如何，谁也不知道，而这并不是细枝末节：如果有问题的拍品恰恰就是避而不谈的那些，那么被占用房产的实际比例会比这更高。我没有办法核实这一点。但实际要点不变——三分之二的拍品，占有状况需要您自己去弄清楚，而唯一的途径就是评估报告或保管人。

可以弄清楚的地方是评估报告，它几乎总会描述占用状况。第二个渠道是司法保管人，他是进过房子的人。

空置。房子是空的，钥匙通常在保管人手里。过户裁定作出后，您无需其他手续即可取得占有。这是最简单的情况，也是在拍卖中价格最高的情况，因为人人都想要。

由债务人或其家人占用。这是已注明情况中最常见的一种。没有合同，只有一个住在即将失去的家里的人。腾退依法官的命令进行，由保管人执行。所需时间取决于法院、占用人是否配合，以及是否存在弱势情形——未成年人、老年人、残障——这些情形实际上会让一切都拖得更久。

由持有合同的第三人占用。这里关键看一个日期：如果租约在查封登记之前已经登记，原则上该合同可以对抗买方，但以法律规定的期限为限。也就是说，您会面对一个有权继续居住的承租人，而租金可能二十年来都与市场脱节。

反之，如果合同是在之后签订的，或者没有登记，占用人的地位就要弱得多。

第二种和第三种情况的区别，走进屋里是看不出来的，要通过阅读评估报告和相关文件才能看出。这就是为什么合同的登记日期是首先要查找的内容之一。

您不需要起诉任何人。过户裁定本身就包含交还房产的命令，腾退由法官指定的保管人执行。

这一点最能让初次接触拍卖的人放心：您买到的不是一场需要自己发起的诉讼，而是一份本身就包含腾退令的执行依据。

腾退令中没有写明的是时间。从过户裁定到拿到钥匙，可能只需几个月，也可能超过一年，而变量不在法律层面，而在实际层面。配合的占用人会很快搬走。不配合的则需要多次上门，必要时还要动用警力，而每一步都有各自的排期时间。

等待不是免费的，在出价前把它量化，决定了这笔交易是划算还是仅仅打平。

在等待期间，您仍要缴纳房产税。如果您在租房，就要继续付房租。如果您原本打算出租，这就是几个月收不到的租金。如果您原本打算转售，甚至无法可信地把它挂到市场上。

对于一处 100,000 欧元的房产，等待一年，算上 IMU、您自己的房租和损失的收入，可能比您在拍卖中省下的钱还多。

此外还有一种无法量化的风险：交还房产时房子的状况。不情愿离开的人，很少会把房子收拾妥当。

没有现成的公式，但有三个问题可以缩小范围。

这种状况持续了多久。在程序停滞的情况下持续多年的占用，与刚出现不久的情况，传递的信号是不同的。

住着什么人。只有债务人一个人是一回事。有未成年人的家庭则是另一回事，因为时间会拉长，法院的态度也会不同。

保管人怎么说。他是唯一和住户谈过话的人。如果他说对方愿意搬走，这比任何估算都有价值。

如果问完这三个问题仍然存在不确定性，正确的做法不是压低报价，而是决定您是否愿意为这种不确定性买单。

我需要提起驱逐诉讼吗？不需要。过户裁定本身就包含交还命令，腾退由保管人根据法官的命令执行。

拿到钥匙需要多长时间？这取决于法院和占用人是否配合。从几个月到一年以上不等：谁也无法保证具体日期。

如果有持合同的承租人，我必须留下他吗？这取决于日期：在查封登记之前已登记的合同，原则上具有对抗效力，但以法律规定的限度为限。之后签订或未登记的合同，对抗效力要弱得多。需要在程序文件中核实。

可以参观被占用的房产吗？可以，但需要通过保管人与占用人协商，时间也会拉长。值得坚持：看看是谁来开门，就能大致判断您需要等多久。

我可以买下房产，让里面的人继续住吗？如果是持有可对抗租约的承租人，基本上可以。其他情况则不行，而且无论如何，这都不是竞得之后才临时决定的事情。

占有状况数据：2026 年 9 月从公开目录中查询的 400 处正在拍卖的房产样本。本指南介绍的是总体框架：一切以评估报告和程序文件中的内容为准。