Hypotheken und Pfändungen: was gelöscht wird und was bleibt
„Wenn ich in der Versteigerung kaufe, übernehme ich dann auch die Schulden derer, die dort gewohnt haben?“
Das ist die erste Frage aller, und bei Hypotheken und Pfändungen lautet die Antwort nein. Die vollständige Antwort ist aber nützlicher, denn etwas bleibt tatsächlich bestehen, und es ist nicht das, was die Leute befürchten.
Was gelöscht wird
Art. 586 der Zivilprozessordnung ist eindeutig. Mit dem Übertragungsdekret ordnet der Richter die Löschung der Eintragungen der Pfändungen und der Hypothekeneintragungen an, einschließlich derer, die nach der Eintragung der Pfändung erfolgt sind.
Sie müssen es nicht beantragen, nicht gesondert bezahlen und nicht mit der Bank verhandeln, die die Hypothek hatte. Das Dekret selbst ordnet es an, und die Löschung wird anschließend in den Immobilienregistern vollzogen.
Das ist der Kern des Mechanismus der Gerichtsversteigerung und der Grund, warum es sie gibt: Das Objekt wird frei von diesen Belastungen verkauft, sonst würde es niemand kaufen und die Gläubiger bekämen nichts zurück.
Also: die Hypothek der Bank, die Pfändung des Gläubigers, der das Verfahren eingeleitet hat, die Pfändungen weiterer, später hinzugekommener Gläubiger — sie alle verschwinden.
Was nicht gelöscht wird
Das ist der Teil, den man zweimal lesen sollte, denn hier geht Geld verloren.
Dienstbarkeiten. Ein Wegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks, ein Aussichtsrecht, eine Leitung, die das Grundstück quert: Das sind keine Schulden des Eigentümers, sondern Eigenschaften des Objekts. Sie bleiben, und zwar auch dann, wenn Sie sie nicht gesehen haben. Das Gutachten beschreibt sie: Das ist einer der Gründe, es bis zum Ende zu lesen.
Baurechtliche, landschaftsschutzrechtliche und denkmalschutzrechtliche Beschränkungen. Liegt die Immobilie in einem Schutzgebiet oder steht sie unter Schutz, löscht kein Dekret diese Beschränkung. Sie kann begrenzen, was Sie mit der Immobilie machen können und wie viel sie wert ist.
Bauliche Abweichungen. Ein Schwarzbau wird durch die Übertragung nicht legalisiert. Die Immobilie kommt, wie sie ist, und gibt es eine Abweichung, zahlen Sie die Legalisierung — wo sie möglich ist.
Rückständiges Hausgeld. Das überrascht fast alle. Es ist keine Hypothek und keine Pfändung, sondern eine Verbindlichkeit, die das Gesetz an die Immobilie knüpft. Wer nachfolgt, haftet gesamtschuldnerisch für die Beiträge des laufenden und des vorangegangenen Jahres. Hat der Schuldner jahrelang nicht gezahlt, kann Ihr Anteil Tausende Euro ausmachen.
Entgegenhaltbare Mietverträge. Gibt es einen Mieter mit einem vor der Eintragung der Pfändung registrierten Vertrag, geht dieser Vertrag grundsätzlich auf Sie über.
Der Unterschied in einer Zeile
Gelöscht wird, was Schuld einer Person ist und auf dem Objekt gesichert wurde. Bestehen bleibt, was Eigenschaft des Objekts ist oder eine Verbindlichkeit, die das Gesetz an die Immobilie bindet.
Diese Unterscheidung trägt fast immer und hilft, das Gutachten mit dem richtigen Blick zu lesen: Wenn Sie auf eine Eintragung stoßen, fragen Sie sich, ob es die Schuld von jemandem ist oder eine Eigenschaft der Sache.
Eine Ausnahme, die man kennen sollte
Art. 586 nimmt die Hypothekeneintragungen aus, die sich auf vom Ersteher übernommene Verbindlichkeiten nach Art. 508 beziehen.
Das ist der seltene, aber reale Fall, in dem der Ersteher sich entscheidet, eine durch Hypothek gesicherte Schuld zu übernehmen, statt den vollen Preis zu zahlen. Das passiert nicht aus Versehen: Es ist eine ausdrückliche, vom Richter genehmigte Entscheidung. Es erklärt aber, warum der Wortlaut des Gesetzes nicht „alle“ Hypotheken sagt.
Wie man es vor dem Gebot prüft
Das Gutachten enthält die Liste der belastenden Eintragungen: Hypotheken, Pfändungen, Eintragungen. Es ist der Abschnitt, den man meist überspringt, weil er technisch wirkt, und doch ist es der, der verrät, ob es Überraschungen gibt.
Wonach Sie suchen müssen, sind nicht die Hypotheken — die verschwinden. Es sind die anderen Posten: Dienstbarkeiten, Beschränkungen, problematische Erwerbsurkunden, eingetragene Verträge.
Ist das Gutachten Jahre alt, enthält es möglicherweise spätere Eintragungen nicht. Ein aktueller Auszug vor dem Gebot kostet wenig und räumt den Zweifel aus.
Häufige Fragen
Muss ich die Hypothek der Bank bezahlen? Nein. Das Übertragungsdekret ordnet ihre Löschung an.
Und wenn die Hypothek höher ist als der Preis, den ich zahle? Für Sie ändert sich nichts. Der Verkaufserlös wird nach den Regeln des Verfahrens unter den Gläubigern verteilt: Was nicht reicht, bleibt ein Problem zwischen ihnen und dem Schuldner, nicht Ihres.
Gehen die Steuerzahlungsbescheide des früheren Eigentümers auf mich über? Persönliche Schulden gehen mit der Immobilie nicht über. Sind sie durch eine eingetragene Hypothek gesichert, wird die Hypothek mit dem Dekret gelöscht.
Wer zahlt die Löschung? Die Löschungskosten trägt in der Regel der Ersteher; sie gehören zu den Kosten, die mit dem Restkaufpreis zu zahlen sind. Der Delegierte berechnet sie.
Muss ich das rückständige Hausgeld wirklich zahlen? Für die Beiträge des laufenden und des vorangegangenen Jahres haften Sie gesamtschuldnerisch. Diesen Posten sollten Sie beim Hausverwalter vor dem Gebot erfragen, nicht danach.
Wie lange dauert es, bis die Löschungen vollzogen sind? Das Dekret ordnet sie sofort an, der Vollzug in den Registern braucht technisch einige Wochen oder Monate. In der Zwischenzeit sind Sie bereits Eigentümer.
Dieser Ratgeber beschreibt den allgemeinen Rahmen und ersetzt nicht die Prüfung der Unterlagen des einzelnen Verfahrens. Maßgeblich ist immer, was sich aus dem Gutachten, der Versteigerungsbekanntmachung und dem Übertragungsdekret ergibt.