抵押与查封：哪些会注销，哪些会保留
“如果我在拍卖中买房，是不是也要承担原住户的债务？”
这是每个人问的第一个问题，就抵押和查封而言，答案是否定的。但完整的答案更有用，因为确实有些东西会保留下来，而且并不是人们所担心的那些。
会被注销的
《民事诉讼法》第 586 条规定得很明确。法官在过户裁定中命令注销查封登记和抵押登记，包括在查封登记之后办理的登记。
您无需申请，无需另行付费，也无需与持有抵押的银行谈判。注销由裁定本身作出命令，随后在不动产登记处办理。
这是司法拍卖机制的核心，也是它存在的理由：财产以不附带这些负担的状态出售，否则没人会买，债权人也将一无所获。
所以：银行的抵押、启动程序的债权人的查封、后来加入的其他债权人的查封——全部都会被注销。
不会被注销的
这部分值得读两遍，因为钱往往就是在这里损失的。
地役权。为相邻土地设立的通行权、眺望权、穿过土地的管道：这些不是业主的债务，而是财产本身的特征。它们会保留下来，即使您没有看到也照样存在。评估报告会对其加以描述：这也是必须把报告读到最后的原因之一。
规划、景观和历史艺术方面的限制。如果房产位于受保护区域，或本身受到保护，任何裁定都无法取消这种限制。它可能会限制您对房产的使用方式及其价值。
建筑方面的不合规情况。违章建筑不会因过户而合法化。房产按现状交付，如果存在不合规情况，补办合规的费用——在可以补办的情况下——由您承担。
拖欠的物业费。这一点几乎让所有人都感到意外。它既不是抵押也不是查封，而是法律规定随房产转移的一项义务。接手的人须对当年及上一年度的分摊费用承担连带责任。如果债务人多年未缴，您要承担的部分可能高达数千欧元。
可对抗的租赁合同。如果有承租人持有在查封登记之前已登记的合同，原则上该合同将随房产转移给您。
一句话说明区别
会被注销的，是以财产作担保的个人债务。会保留的，是财产本身的特征，或者法律规定与房产绑定的义务。
这一区分几乎总是适用，而且有助于用正确的眼光阅读评估报告：每当看到一项登记事项时，问问自己，这是某个人的债务，还是这处财产本身的属性。
一个需要了解的例外
第 586 条对涉及竞得人依第 508 条所承担债务的抵押登记予以保留。
这种情况并不常见，但确实存在：竞得人选择承接一笔以抵押担保的债务，而不是支付全部价款。这不会是无意中发生的：这是经法官准许的明确选择。但它解释了为什么法律条文没有说“所有”抵押。
出价前如何核查
评估报告中列有不利登记事项清单：抵押、查封、各类登记。这一部分因为看起来很专业，通常会被跳过，但恰恰是它告诉您是否存在意外情况。
您需要查找的不是抵押——这些都会被注销。而是其他项目：地役权、各类限制、有问题的权属来源文件、已登记的合同。
如果评估报告是几年前出具的，可能不会反映之后的登记事项。出价前查询一份最新的登记信息，花费不多，却能消除疑虑。
常见问题
银行的抵押要我来还吗？不用。过户裁定会命令将其注销。
如果抵押金额高于我支付的价格呢？对您来说没有任何变化。拍卖所得将按照程序规则在债权人之间分配：不足的部分仍是他们与债务人之间的问题，与您无关。
原业主的税务催缴单会转到我身上吗？个人债务不会随房产转移。如果这些债务以已登记的抵押作担保，该抵押也会随过户裁定注销。
注销费用由谁承担？注销费用通常由竞得人承担，属于随尾款一并支付的费用。具体金额由受托人计算。
拖欠的物业费我真的要付吗？对于当年及上一年度的分摊费用，您须承担连带责任。这一项应在出价之前向物业管理人询问，而不是之后。
注销需要多长时间才能办完？裁定会立即命令注销，而在登记处实际办理则需要几周到几个月的技术时间。在此期间，您已经是所有权人了。
本指南介绍的是总体框架，不能替代对具体程序文件的审查。一切以评估报告、拍卖公告和过户裁定中的内容为准。