Hypothèques et saisies : ce qui est radié et ce qui reste
« Si j’achète aux enchères, est-ce que je reprends aussi les dettes de ceux qui y habitaient ? »
C’est la première question de tout le monde, et pour les hypothèques et les saisies, la réponse est non. Mais la réponse complète est plus utile, car quelque chose reste vraiment, et ce n’est pas ce que les gens craignent.
Ce qui est radié
L’art. 586 du Code de procédure civile est explicite. Par le décret de transfert, le juge ordonne la radiation des transcriptions de saisies et des inscriptions hypothécaires, y compris celles postérieures à la transcription de la saisie.
Vous n’avez pas à la demander, ni à la payer à part, ni à négocier avec la banque qui détenait l’hypothèque. C’est le décret lui-même qui l’ordonne, et la radiation est ensuite effectuée auprès des registres immobiliers.
C’est le cœur du mécanisme de la vente aux enchères judiciaire, et c’est sa raison d’être : le bien est vendu libre de ces charges, sinon personne ne l’achèterait et les créanciers ne récupéreraient rien.
Donc : l’hypothèque de la banque, la saisie du créancier qui a engagé la procédure, les saisies d’autres créanciers arrivés ensuite — tout disparaît.
Ce qui n’est pas radié
C’est la partie qui mérite d’être lue deux fois, car c’est là qu’on perd de l’argent.
Les servitudes. Un droit de passage au profit du fonds voisin, une servitude de vue, une canalisation qui traverse le terrain : ce ne sont pas des dettes du propriétaire, ce sont des caractéristiques du bien. Elles restent, et elles restent même si vous ne les avez pas vues. Le rapport d’expertise les décrit : c’est l’une des raisons pour lesquelles il faut le lire jusqu’au bout.
Les contraintes urbanistiques, paysagères et patrimoniales. Si le bien se trouve dans une zone protégée, ou fait l’objet d’une protection, aucun décret ne supprime cette contrainte. Elle peut limiter ce que vous pouvez en faire et ce qu’il vaut.
Les non-conformités de construction. Une construction irrégulière n’est pas régularisée par le transfert. Le bien arrive tel qu’il est, et s’il y a une non-conformité, c’est vous qui payez la régularisation — quand elle est possible.
Les charges de copropriété impayées. Celle-ci surprend presque tout le monde. Ce n’est ni une hypothèque ni une saisie : c’est une obligation que la loi attache au bien. Celui qui succède est solidairement responsable des quotes-parts de l’année en cours et de l’année précédente. Si le débiteur ne payait plus depuis des années, la part qui vous revient peut atteindre des milliers d’euros.
Les baux opposables. S’il y a un locataire titulaire d’un bail enregistré avant la transcription de la saisie, ce bail vous suit en principe.
La différence, en une ligne
Ce qui est radié, c’est la dette d’une personne garantie sur le bien. Ce qui reste, c’est une caractéristique du bien ou une obligation que la loi rattache à l’immeuble.
C’est une distinction qui tient presque toujours et qui aide à lire le rapport d’expertise avec le bon regard : quand vous trouvez une formalité, demandez-vous s’il s’agit de la dette de quelqu’un ou d’une propriété de la chose.
Une exception à connaître
L’art. 586 réserve les inscriptions hypothécaires qui se rapportent à des obligations assumées par l’adjudicataire au titre de l’art. 508.
C’est le cas, peu fréquent mais réel, où l’adjudicataire choisit de reprendre une dette garantie par une hypothèque au lieu de verser la totalité du prix. Cela n’arrive pas par erreur : c’est un choix explicite, autorisé par le juge. Mais cela explique pourquoi la formule du code ne dit pas « toutes » les hypothèques.
Comment vérifier avant de faire une offre
Le rapport d’expertise contient la liste des formalités préjudiciables : hypothèques, saisies, transcriptions. C’est la section que l’on saute d’habitude parce qu’elle semble technique, et c’est pourtant celle qui dit s’il y a des surprises.
Ce que vous devez chercher, ce ne sont pas les hypothèques — elles disparaîtront. Ce sont les autres postes : servitudes, contraintes, titres de propriété antérieurs problématiques, contrats transcrits.
Si le rapport d’expertise date de plusieurs années, il peut ne pas faire état de formalités postérieures. Un relevé à jour avant de faire une offre coûte peu et lève le doute.
Questions fréquentes
Dois-je payer l’hypothèque de la banque ? Non. Le décret de transfert en ordonne la radiation.
Et si l’hypothèque vaut plus que le prix que je paie ? Cela ne change rien pour vous. Le produit de la vente est réparti entre les créanciers selon les règles de la procédure : ce qui ne suffit pas reste un problème entre eux et le débiteur, pas le vôtre.
Les avis de recouvrement fiscal de l’ancien propriétaire me suivent-ils ? Les dettes personnelles ne se transmettent pas avec le bien. Si elles sont garanties par une hypothèque inscrite, l’hypothèque est radiée par le décret.
Qui paie la radiation ? Les frais de radiation sont en principe à la charge de l’adjudicataire et font partie des sommes à verser avec le solde. Le délégué les chiffre.
Dois-je vraiment les charges de copropriété impayées ? Vous êtes solidairement responsable des quotes-parts de l’année en cours et de l’année précédente. C’est un poste à demander au syndic avant de faire une offre, pas après.
Combien de temps faut-il pour que les radiations soient effectuées ? Le décret les ordonne immédiatement ; leur exécution auprès des registres demande un délai technique de quelques semaines ou mois. Entre-temps, vous êtes déjà propriétaire.
Ce guide décrit le cadre général et ne remplace pas l’examen des actes de chaque procédure. Ce qui ressort du rapport d’expertise, de l’avis de vente et du décret de transfert prévaut toujours.