Was der Kauf einer Wohnung in der Versteigerung kostet, Posten für Posten
Der Ausgangspreis ist der Ausgangspunkt, nicht der Preis.
Wer eine Versteigerung nur anhand dieser Zahl mit dem freien Markt vergleicht, vergleicht zwei verschiedene Dinge, und fast immer zu seinem Nachteil, denn auf dem freien Markt enthält der geforderte Preis bereits vieles von dem, was hier erst später kommt.
Hier sind die Posten, aufgeteilt in solche, die Sie vorab berechnen können, und solche, bei denen das nicht geht.
Was sich vorab berechnen lässt
Die Übertragungssteuern. Sie hängen davon ab, wer verkauft und was Sie kaufen.
Ist der Schuldner eine Privatperson, fällt die Registersteuer an: 9 % des Werts oder 2 %, wenn Sie die Voraussetzungen für die Erstwohnung erfüllen. Die Hypotheken- und die Katastersteuer sind fest, je 50 Euro.
Ist der Schuldner ein Unternehmen und unterliegt der Verkauf der Mehrwertsteuer, fällt Mehrwertsteuer an, je nach Objekt zu 10 % oder 22 %, dazu die Hypotheken- und Katastersteuer in fester Höhe.
Bei Wohnimmobilien gibt es einen Mechanismus, den man kennen sollte, die Preis-Wert-Regel („prezzo-valore“): Sie erlaubt es, die Registersteuer auf den aufgewerteten Katasterertrag statt auf den gezahlten Preis zu berechnen. Bei einer günstig gekauften Immobilie kann sie die Steuer spürbar senken. Sie gilt auf Antrag und unter bestimmten Voraussetzungen: Man muss sie beim Delegierten beantragen, sie kommt nicht von selbst.
Die Vergütung des Delegierten. Sie ist durch ein Ministerialdekret auf Grundlage des Zuschlagspreises festgelegt und vom Ersteher für den auf die Übertragung entfallenden Teil zu tragen. Bei mittelgroßen Immobilien sind es in der Regel einige Tausend Euro.
Die Verfahrenskosten. Eintragung des Dekrets, Löschung der Hypotheken und Pfändungen, Umschreibung im Kataster. Das sind Verwaltungsposten von jeweils einigen Hundert Euro, die sich summieren.
Die Gebühr für Registrierung und Eintragung. Fest, aber sie muss gezahlt werden.
Die Summe dieser Posten berechnet der Delegierte und teilt sie nach dem Zuschlag mit. Vor dem Gebot erfragen lässt sie sich nicht, schätzen aber schon, und genau das leistet die Funktion „il prezzo finito“ (Endpreis) auf den Seiten von addicta: Sie fasst Steuern, Abgaben und die Vergütung des Delegierten deterministisch zusammen, mit einer Hochrechnung auf den nächsten Abschlag.
Was sich nicht vorab berechnen lässt
Hier steckt das Geld, das die Pläne zunichtemacht.
Die Räumung der Immobilie. Ist das Objekt bewohnt, können zwischen Übertragungsdekret und tatsächlicher Verfügbarkeit einige Monate bis über ein Jahr vergehen. Die direkten Kosten sind überschaubar, weil der Verwahrer die Räumungsanordnung vollzieht. Die indirekten nicht: Das sind Monate, in denen Sie Steuern für eine Immobilie zahlen, die Sie weder nutzen noch vermieten können, und wenn Sie in der Zwischenzeit zur Miete wohnen, zahlen Sie doppelt.
Rückständiges Hausgeld. Als neuer Eigentümer haften Sie gesamtschuldnerisch für die Beiträge des laufenden und des vorangegangenen Jahres. Hat der Schuldner jahrelang nicht gezahlt, kann Ihr Anteil Tausende Euro betragen. Das Gutachten sagt es manchmal, manchmal nicht: Den Hausverwalter vor dem Gebot zu fragen, ist eine gut investierte halbe Stunde.
Die Arbeiten. Eine Immobilie aus der Versteigerung ist fast immer eine, um die sich jahrelang niemand gekümmert hat. Anlagen, die erneuert werden müssen, ein Heizkessel, der zu ersetzen ist, Fenster und Türen, Feuchtigkeit. Das Gutachten beschreibt den Zustand, macht aber keinen Kostenvoranschlag, und der Unterschied zwischen „aufzufrischen“ und „zu erneuern“ beträgt Zehntausende Euro.
Baurechtliche Legalisierungen. Gibt es eine Abweichung, kostet ihre Legalisierung je nach Gemeinde und Art des Schwarzbaus unterschiedlich viel, und in manchen Fällen ist sie gar nicht möglich. Es ist der einzige Posten, der das Vorhaben unmöglich statt nur teurer machen kann.
Eine Größenordnung
Die festen Posten — Steuern, Delegierter, Kosten — liegen bei einer mittelgroßen Wohnimmobilie etwa zwischen 6 % und 12 % des Zuschlagspreises, je nachdem, ob Sie die Voraussetzungen für die Erstwohnung erfüllen und ob die Preis-Wert-Regel greift.
Die variablen Posten haben keine Größenordnung. Eine freie, gepflegte Wohnung hat womöglich gar keine. Eine bewohnte, mit Hausgeldrückständen und zu erneuernden Anlagen, kann 30 % und zwei Jahre hinzufügen.
Deshalb sagt der durchschnittliche Abschlag von 23 % auf das Gutachten für sich genommen nicht, ob sich ein Vorhaben lohnt. Der Vergleich muss zwischen den Gesamtkosten und dem gezogen werden, was Sie für dieselbe Immobilie bezugsfertig auf dem Markt ausgeben würden.
Wo die Marge verloren geht
Drei wiederkehrende Fehler, nach Häufigkeit geordnet.
Das Budget auf Basis des Ausgangspreises berechnen. Sie bieten bis zum letzten Euro, den Sie haben, und dann fehlt das Geld für die Steuern. Das ist die häufigste Ursache für den Verlust des Zuschlags.
Den Nutzungsstatus nicht prüfen. Eine bewohnte Immobilie, die gekauft wird, als wäre sie frei, verschiebt die gesamte Planung um ein Jahr.
Die Arbeiten unterschätzen, weil die Immobilie „in Ordnung aussieht“. In Ordnung sieht sie fast immer aus, bei einer halbstündigen Besichtigung mit eingeschaltetem Licht.
Häufige Fragen
Zahlt man beim Kauf in der Versteigerung einen Notar? Nein, eine notarielle Urkunde ist nicht nötig: Die Übertragung erfolgt durch das Dekret des Richters. Bezahlt wird aber die Vergütung des Delegierten, der oft Notar ist, aber in anderer Funktion handelt.
Zahlt man eine Maklerprovision? Nein.
Kann man die Steuervergünstigungen für die Erstwohnung erhalten? Ja, wenn die üblichen Voraussetzungen erfüllt sind. Sie müssen in der vorgesehenen Form und Frist erklärt werden: Fragen Sie den Delegierten, wie und wann.
Muss ich die Hypotheken auf der Immobilie bezahlen? Nein. Hypotheken und Pfändungen werden mit dem Übertragungsdekret gelöscht. Bestehen bleiben dagegen Beschränkungen anderer Art: Dienstbarkeiten sowie bau- oder landschaftsschutzrechtliche Beschränkungen.
Kann ich vorab erfahren, wie viel Steuern ich zahlen werde? Eine Schätzung ja; die genaue Zahl teilt der Delegierte nach dem Zuschlag mit, weil sie von Entscheidungen abhängt, die Sie treffen, etwa den Steuervergünstigungen und der Preis-Wert-Regel.
Dieser Ratgeber beschreibt den allgemeinen Rahmen zu Informationszwecken und ersetzt keine Steuerberatung. Steuersätze und Verfahren hängen vom konkreten Fall ab: Maßgeblich sind immer die Versteigerungsbekanntmachung und die Mitteilungen des Delegierten.