Cuánto cuesta comprar casa en subasta, partida por partida
El precio de salida es el punto de partida, no el precio.
Quien compara una subasta con el mercado libre mirando solo esa cifra está comparando dos cosas distintas, y casi siempre en su contra, porque en el mercado libre el precio pedido ya incluye buena parte de lo que aquí llega después.
Estas son las partidas, divididas entre las que puedes calcular antes y las que no.
Lo que se calcula antes
Los impuestos de transmisión. Cambian según quién vende y qué compras.
Si el deudor es un particular, se paga el impuesto de registro: el 9 % sobre el valor, o el 2 % si cumples los requisitos de primera vivienda. Los impuestos hipotecario y catastral son fijos, de 50 euros cada uno.
Si el deudor es una empresa y la venta está sujeta a IVA, se paga el IVA, al 10 % o al 22 % según el bien, y los impuestos hipotecario y catastral en cuantía fija.
En lo residencial hay un mecanismo que conviene conocer, la regla precio-valor (prezzo-valore): permite calcular el impuesto de registro sobre la renta catastral revalorizada en lugar de sobre el precio pagado. En un inmueble comprado a buen precio puede reducir el impuesto de forma notable. Se aplica a petición y con ciertas condiciones: hay que pedírsela al delegado, no llega sola.
Los honorarios del delegado. Los fija un decreto ministerial en función del precio de adjudicación, y corren a cargo del adjudicatario en la parte relativa a la transmisión. En inmuebles de tamaño medio suelen ser unos miles de euros.
Los gastos del procedimiento. Inscripción del decreto, cancelación de hipotecas y embargos, cambio de titularidad en el catastro. Son partidas administrativas, de unos cientos de euros cada una, que sumadas cuentan.
La tasa de registro e inscripción. Fija, pero hay que pagarla.
La suma de estas partidas la cuantifica el delegado y la comunica después de la adjudicación. Pedirla antes de pujar no se puede, pero estimarla sí, y es lo que hace la función «il prezzo finito» (el precio final) en las fichas de addicta: reúne impuestos, cargas y honorarios del delegado de forma determinista, con la proyección a la próxima rebaja.
Lo que no se calcula antes
Aquí está el dinero que arruina los planes.
La liberación del inmueble. Si el bien está ocupado, entre el decreto de transmisión y la disponibilidad material puede pasar desde unos meses hasta más de un año. El coste directo es contenido, porque la orden de liberación la ejecuta el custodio. El indirecto no: son meses en los que pagas impuestos por un inmueble que no puedes usar ni alquilar, y si mientras tanto vives de alquiler pagas dos veces.
Los gastos de comunidad atrasados. Como nuevo propietario respondes solidariamente de las cuotas del año en curso y del anterior. Si el deudor llevaba años sin pagar, la parte que te toca puede ser de miles de euros. El informe pericial a veces lo dice y a veces no: preguntárselo al administrador antes de pujar es media hora bien empleada.
Las obras. Un inmueble en subasta es casi siempre un inmueble que nadie ha cuidado en años. Instalaciones que rehacer, caldera que sustituir, carpintería exterior, humedades. El informe pericial describe el estado pero no presupuesta, y la diferencia entre «para refrescar» y «para rehacer» son decenas de miles de euros.
Las regularizaciones urbanísticas. Si hay una irregularidad, regularizarla tiene un coste que depende del ayuntamiento y del tipo de infracción, y en algunos casos no se puede regularizar en absoluto. Es la única partida que puede hacer la operación imposible en lugar de solo más cara.
Un orden de magnitud
Las partidas fijas — impuestos, delegado, gastos — en un inmueble residencial de tamaño medio se sitúan, a título orientativo, entre el 6 % y el 12 % del precio de adjudicación, según cumplas o no los requisitos de primera vivienda y se aplique o no la regla precio-valor.
Las partidas variables no tienen un orden de magnitud. Un piso libre y en buen estado puede no tener ninguna. Uno ocupado, con atrasos de comunidad e instalaciones que rehacer, puede añadir un 30 % y dos años.
Por eso el descuento medio del 23 % sobre el informe pericial, por sí solo, no dice si una operación conviene. La comparación hay que hacerla entre el coste final y lo que gastarías por el mismo inmueble en el mercado, listo para entrar a vivir.
Dónde se pierde el margen
Tres errores recurrentes, por orden de frecuencia.
Calcular el presupuesto sobre el precio de salida. Pujas hasta el último euro que tienes y luego no tienes dinero para los impuestos. Es la causa más habitual de pérdida de la adjudicación.
No comprobar la situación de ocupación. Un inmueble ocupado comprado como si estuviera libre retrasa toda la planificación un año.
Subestimar las obras porque el inmueble «parece estar bien». Casi siempre parece estar bien, en una visita de media hora con la luz encendida.
Preguntas frecuentes
¿Se paga notario al comprar en subasta? No, no hace falta escritura notarial: la transmisión se produce con el decreto del juez. Sí se pagan, en cambio, los honorarios del delegado, que a menudo es un notario pero actúa en otra condición.
¿Se paga comisión de agencia? No.
¿Se pueden obtener los beneficios de primera vivienda? Sí, si se cumplen los requisitos ordinarios. Hay que declararlos en la forma y los plazos previstos: pregunta al delegado cómo y cuándo.
¿Las hipotecas que gravan el inmueble las pago yo? No. Las hipotecas y los embargos se cancelan con el decreto de transmisión. Se mantienen, en cambio, las limitaciones de otra naturaleza: servidumbres, limitaciones urbanísticas o paisajísticas.
¿Puedo saber de antemano cuánto pagaré de impuestos? Una estimación sí; la cifra exacta la comunica el delegado después de la adjudicación, porque depende de decisiones que tomas tú, como los beneficios fiscales y la regla precio-valor.
Esta guía describe el marco general con fines informativos y no sustituye el asesoramiento fiscal. Los tipos y las formas de aplicación dependen del caso concreto: prevalecen siempre el anuncio de venta y lo que comunique el delegado.