Combien coûte l’achat d’un logement aux enchères, poste par poste
La mise à prix est le point de départ, pas le prix.
Celui qui compare une vente aux enchères avec le marché libre en ne regardant que ce chiffre compare deux choses différentes, et presque toujours à son désavantage, car sur le marché libre le prix demandé inclut déjà une bonne partie de ce qui, ici, arrive après.
Voici les postes, répartis entre ceux que vous pouvez calculer à l’avance et ceux que vous ne pouvez pas calculer.
Ce qui se calcule à l’avance
Les droits de mutation. Ils varient selon qui vend et ce que vous achetez.
Si le débiteur est un particulier, on paie le droit d’enregistrement : 9 % de la valeur, ou 2 % si vous remplissez les conditions « résidence principale ». Les taxes hypothécaire et cadastrale sont fixes, 50 euros chacune.
Si le débiteur est une entreprise et que la vente est soumise à la TVA, on paie la TVA, à 10 % ou 22 % selon le bien, et les taxes hypothécaire et cadastrale à montant fixe.
Pour le résidentiel, il existe un mécanisme qu’il vaut la peine de connaître, la règle « prix-valeur » (prezzo-valore) : elle permet de calculer le droit d’enregistrement sur la valeur cadastrale réévaluée au lieu du prix payé. Sur un bien acheté à bon prix, elle peut réduire sensiblement le droit. Elle s’applique sur demande et sous certaines conditions : il faut la demander au délégué, elle ne s’applique pas d’elle-même.
Les honoraires du délégué. Ils sont fixés par un décret ministériel en fonction du prix d’adjudication et sont à la charge de l’adjudicataire pour la partie relative au transfert. Pour des biens de taille moyenne, il s’agit en général de quelques milliers d’euros.
Les frais de procédure. Transcription du décret, radiation des hypothèques et des saisies, mutation cadastrale. Ce sont des postes administratifs, de quelques centaines d’euros chacun, qui, additionnés, comptent.
La contribution pour l’enregistrement et la transcription. Fixe, mais il faut la verser.
Le délégué chiffre le total de ces postes et le communique après l’adjudication. On ne peut pas le demander avant de faire une offre, mais on peut l’estimer, et c’est ce que fait la fonction « il prezzo finito » (le prix final) sur les fiches d’addicta : elle additionne droits, charges et honoraires du délégué de façon déterministe, avec la projection à la prochaine baisse.
Ce qui ne se calcule pas à l’avance
C’est là que se trouve l’argent qui ruine les projets.
La libération du bien. Si le bien est occupé, entre le décret de transfert et la disposition effective, il peut s’écouler de quelques mois à plus d’un an. Le coût direct est limité, car c’est le gardien qui exécute l’ordre de libération. Le coût indirect, non : ce sont des mois pendant lesquels vous payez les impôts sur un bien que vous ne pouvez ni utiliser ni louer, et si vous êtes locataire entre-temps, vous payez deux fois.
Les charges de copropriété impayées. En tant que nouveau propriétaire, vous êtes solidairement responsable des quotes-parts de l’année en cours et de l’année précédente. Si le débiteur ne payait plus depuis des années, la part qui vous revient peut atteindre des milliers d’euros. Le rapport d’expertise le dit parfois, parfois non : le demander au syndic avant de faire une offre, c’est une demi-heure bien employée.
Les travaux. Un bien aux enchères est presque toujours un bien dont personne ne s’est occupé pendant des années. Installations à refaire, chaudière à remplacer, menuiseries, humidité. Le rapport d’expertise décrit l’état mais ne chiffre pas les travaux, et la différence entre « à rafraîchir » et « à refaire » se compte en dizaines de milliers d’euros.
Les régularisations urbanistiques. S’il y a une non-conformité, la régulariser a un coût qui dépend de la commune et du type d’infraction, et dans certains cas elle n’est pas régularisable du tout. C’est le seul poste qui peut rendre l’opération impossible plutôt que simplement plus chère.
Un ordre de grandeur
Les postes fixes — droits, délégué, frais — représentent, pour un bien résidentiel de taille moyenne, environ entre 6 % et 12 % du prix d’adjudication, selon que vous remplissez ou non les conditions « résidence principale » et que la règle prix-valeur s’applique ou non.
Les postes variables n’ont pas d’ordre de grandeur. Un appartement libre et en bon état peut n’en avoir aucun. Un appartement occupé, avec des impayés de copropriété et des installations à refaire, peut ajouter 30 % et deux ans.
C’est pourquoi la décote moyenne de 23 % sur l’expertise, prise isolément, ne dit pas si une opération est avantageuse. La comparaison doit se faire entre le coût final et ce que vous dépenseriez pour le même bien sur le marché, prêt à habiter.
Où se perd la marge
Trois erreurs récurrentes, par ordre de fréquence.
Calculer le budget sur la mise à prix. Vous enchérissez jusqu’au dernier euro dont vous disposez, puis vous n’avez plus l’argent pour les droits. C’est la cause la plus fréquente de déchéance de l’adjudication.
Ne pas vérifier la situation d’occupation. Un bien occupé acheté comme s’il était libre décale toute la planification d’un an.
Sous-estimer les travaux parce que le bien « a l’air en bon état ». Il a presque toujours l’air en bon état, lors d’une visite d’une demi-heure avec la lumière allumée.
Questions fréquentes
Paie-t-on un notaire quand on achète aux enchères ? Non, l’acte notarié n’est pas nécessaire : le transfert se fait par le décret du juge. On paie en revanche les honoraires du délégué, qui est souvent un notaire mais agit à un autre titre.
Paie-t-on une commission d’agence ? Non.
Peut-on bénéficier des avantages « résidence principale » ? Oui, si les conditions ordinaires sont remplies. Ils doivent être déclarés selon les modalités et dans les délais prévus : demandez au délégué comment et quand.
Est-ce moi qui paie les hypothèques qui grèvent le bien ? Non. Les hypothèques et les saisies sont radiées par le décret de transfert. Subsistent en revanche les contraintes d’une autre nature : servitudes, contraintes urbanistiques ou paysagères.
Puis-je savoir à l’avance combien je paierai de droits ? Une estimation, oui ; le chiffre exact est communiqué par le délégué après l’adjudication, car il dépend de choix qui vous appartiennent, comme les avantages fiscaux et la règle prix-valeur.
Ce guide décrit le cadre général à titre informatif et ne remplace pas un conseil fiscal. Les taux et les modalités dépendent du cas concret : l’avis de vente et ce que communique le délégué prévalent toujours.