Wie viel man beim Kauf in der Versteigerung wirklich spart
Die kurze Antwort lautet: etwa 23 % gegenüber der Schätzung des Sachverständigen.
Die nützliche Antwort lautet, dass diese 23 % ein Durchschnitt sind, der Unvergleichbares zusammenwirft, und dass der tatsächliche Abschlag von drei Variablen abhängt: wie viel das Objekt kostet, wo es liegt und wie oft es bereits ohne Gebote geblieben ist.
Dies sind die Zahlen zum 10. September 2026, berechnet auf Grundlage der laufenden Versteigerungen in Italien.
Der Gesamtwert, und warum er allein nichts nützt
Bei Versteigerungen mit vorliegendem Gutachtenwert beträgt der durchschnittliche Abschlag gegenüber dem Gutachten 23,1 %.
Diese Zahl zu nehmen und auf das Objekt anzuwenden, das Sie sich ansehen, ist der schnellste Weg, sich zu verrechnen. Nicht weil sie falsch wäre, sondern weil die Streuung um den Durchschnitt sehr groß ist: Es gibt Lose mit −5 % und Lose mit −90 %, und sie landen im selben Durchschnitt.
Man muss ihn aufschlüsseln.
Je günstiger das Objekt, desto höher der Abschlag
Das ist der stärkste Zusammenhang in den Daten, und er widerspricht der Intuition aller, die sich die Versteigerung als Abkürzung zur Villa zum halben Preis vorstellen.
| Preisklasse | Durchschnittlicher Abschlag |
|---|---|
| Bis 25.000 € | −29,3 % |
| 25.000–50.000 € | −28,6 % |
| 50.000–100.000 € | −20,1 % |
| 100.000–200.000 € | −16,1 % |
| 200.000–500.000 € | −17,5 % |
| 500.000 € – 1 Mio. € | −19,3 % |
| Über 1 Million | −15,2 % |
Kleine Objekte werden fast doppelt so stark rabattiert wie große.
Der Grund ist nicht, dass günstige Lose bessere Geschäfte wären, sondern dass es die sind, die niemand will: Einzimmerwohnungen in Orten, die sich entvölkern, von der Wohnung getrennte Garagen, ungeteilte Anteile, Grundstücke ohne Nutzungsbestimmung. Der Abschlag ist hoch, weil die Nachfrage gering ist, und die Nachfrage ist gering aus Gründen, die nach dem Zuschlag zu Ihren werden.
Über einer Million passiert das Gegenteil. Diese Objekte haben wenige, aber qualifizierte Käufer, oft Profis, die sie zu bewerten wissen, und der Zuschlagspreis bleibt nahe am Gutachtenwert.
Und es sind keine Villen: Zwei von drei Immobilien liegen unter 100.000 Euro
Die Zusammensetzung des Marktes erklärt den Rest. Von den 17.861 aktuell angebotenen Immobilien:
| Klasse | Immobilien | Anteil |
|---|---|---|
| Bis 25.000 € | 4.575 | 26 % |
| 25.000–50.000 € | 3.305 | 19 % |
| 50.000–100.000 € | 4.117 | 23 % |
| 100.000–200.000 € | 3.129 | 18 % |
| 200.000–500.000 € | 1.884 | 11 % |
| Über 500.000 € | 985 | 6 % |
Zwei von drei Immobilien kosten weniger als hunderttausend Euro. Eine von sechzehn übersteigt eine halbe Million.
Der Immobilienbestand, der in Italien in der Versteigerung landet, ist klein, peripher und günstig, und der Abschlag belohnt gerade den Teil, den niemand will. Wenn Sie die Wohnung in der Innenstadt zum halben Preis suchen, sagen die Zahlen, dass Sie sie dort nicht finden.
(Die Klassen ergeben zusammen etwas mehr als die Gesamtzahl und die Anteile etwas mehr als hundert, weil die Filter auf beiden Seiten einschließend sind: Lose zu genau 25.000 oder 50.000 Euro fallen in zwei Klassen. Die Abweichung beträgt 0,7 %.)
Wo der Markt stillsteht, verdoppelt sich der Abschlag
Der durchschnittliche Abschlag nach Regionen, berechnet auf die Lose mit vorliegendem Gutachtenwert:
| Region | Durchschnittlicher Abschlag | Lose |
|---|---|---|
| Sardinien | −32,5 % | 300 |
| Abruzzen | −30,7 % | 167 |
| Sizilien | −30,2 % | 509 |
| Umbrien | −28,7 % | 248 |
| … | ||
| Kampanien | −15,3 % | 350 |
| Emilia-Romagna | −13,3 % | 98 |
| Ligurien | −12,8 % | 92 |
Zwischen Sardinien und Ligurien liegen zwanzig Prozentpunkte.
Die Erklärung ist die Liquidität: Wo der gewöhnliche Immobilienmarkt langsam ist, findet eine Immobilie in der Versteigerung wenige Käufer, und der Preis sinkt stark, bevor sich einer findet. Wo der Markt läuft, konkurriert die Versteigerung mit dem freien Markt, und der Abschlag schrumpft.
Vorsicht bei kleinen Stichproben. Kalabrien kommt auf −35,4 %, den höchsten Wert Italiens, aber bei nur fünfundzwanzig Losen: Darauf sollte man keine Strategie aufbauen.
Der Quadratmeterpreis, Provinz für Provinz
Die konkreteste Zahl für alle, die ein Zuhause suchen, ist, was ein Quadratmeter in der Versteigerung dort kostet, wo sie leben. Median je Provinz, 92 Provinzen mit ausreichenden Daten:
Die günstigsten: Crotone 236 €/m², Reggio Calabria 246, Biella 248, Isernia 250, Catanzaro 256, Südsardinien 266.
Die teuersten: Mailand 1.463 €/m², Monza und Brianza 1.420, Forlì-Cesena 1.356, Siena 1.339, Florenz 1.335, Verona 1.198.
Zwischen der ersten und der letzten liegt das Sechsfache.
Das sind Ausgangspreise, keine Zuschlagspreise: Der Endwert kann steigen, wenn es mehrere Bieter gibt. Und es sind Provinzmediane, die also die Provinzhauptstadt und die kleineren Gemeinden zusammenfassen, was in großen Provinzen eine starke Vereinfachung ist.
Den Vergleich, der zählt, können nur Sie anstellen: Nehmen Sie den Quadratmeterpreis Ihrer Gegend auf dem freien Markt und stellen Sie ihn neben diese Werte. Das Verhältnis zwischen beiden ist Ihr tatsächlicher Abschlag, und es ähnelt fast nie den 23 % des Landesdurchschnitts.
Was der Abschlag nicht enthält
Die Zahl, die Sie sehen, ist immer der Ausgangspreis im Vergleich zur Schätzung des Sachverständigen. Es ist nicht das, was Sie ausgeben.
Nach dem Zuschlag kommen die Registersteuer oder die Mehrwertsteuer, die Hypotheken- und Katastersteuer, die Vergütung des Delegierten, die Verfahrenskosten, gegebenenfalls die Räumung der Immobilie, wenn sie bewohnt ist, und die Arbeiten. Bei einer Immobilie für 80.000 Euro können die festen Posten mehrere Tausend Euro ausmachen, und die Räumung hat, wenn sie nötig ist, Fristen und Kosten, die keine Tabelle im Voraus schätzen kann.
Ein Abschlag von 30 % auf das Gutachten kann bis zum Eigentumsübergang auf deutlich weniger schrumpfen. Der ehrliche Vergleich ist nicht der zwischen Ausgangspreis und Gutachten, sondern der zwischen den Gesamtkosten und dem, was Sie für dieselbe Immobilie auf dem Markt ausgeben würden.
Häufige Fragen
Wie hoch ist der durchschnittliche Abschlag bei einer Gerichtsversteigerung? 23,1 % gegenüber der Schätzung des Sachverständigen, bei den laufenden Versteigerungen mit vorliegendem Gutachten zum 10. September 2026. Er schwankt aber je nach Preisklasse und Region zwischen 15 % und 32 %.
Lohnt sich der Kauf einer günstigen Immobilie mehr? Sie wird stärker rabattiert, das ist nicht dasselbe. Unter 25.000 Euro beträgt der durchschnittliche Abschlag 29 %, aber in dieser Klasse finden sich die Objekte mit der geringsten Nachfrage und den meisten Problemen. Der Abschlag ist der Preis des Risikos, kein Geschenk.
Wird der Abschlag auf das Gutachten oder auf den Marktpreis berechnet? Auf das Gutachten, also eine Schätzung des Marktwerts durch einen vom Gericht beauftragten Sachverständigen. Es kann Jahre alt sein und in beide Richtungen danebenliegen.
Kann ich diese Zahlen selbst nachrechnen? Ja. Die aggregierten Daten nach Provinz und Region sind öffentlich und können im Bereich „Marktbeobachtung“ als CSV heruntergeladen werden, und der Katalog lässt sich ohne Registrierung durchsuchen.
Datenstand 10. September 2026, berechnet auf Grundlage der laufenden Versteigerungen, die auf dem Portale delle Vendite Pubbliche des Justizministeriums veröffentlicht sind. Die Abschläge nach Region und Preisklasse sind nur auf die Lose mit vorliegendem Gutachtenwert berechnet. Maßgeblich ist immer die amtliche Versteigerungsbekanntmachung.