Cuánto se ahorra realmente comprando en subasta
La respuesta corta es: alrededor del 23 % respecto a la tasación del perito.
La respuesta útil es que ese 23 % es una media que mezcla cosas que no se pueden comparar, y que el descuento real depende de tres variables: cuánto cuesta el bien, dónde está y cuántas veces ha quedado ya desierto.
Estas son las cifras a 10 de septiembre de 2026, calculadas sobre las subastas activas en Italia.
El dato agregado, y por qué por sí solo no sirve
En las subastas con una tasación pericial disponible, el descuento medio respecto al informe pericial es del 23,1 %.
Tomar ese número y aplicarlo al bien que estás mirando es la forma más rápida de equivocarte en las cuentas. No porque sea falso, sino porque la dispersión en torno a la media es enorme: hay lotes al −5 % y lotes al −90 %, y acaban en la misma media.
Hay que desglosarlo.
Cuanto más barato es el bien, mayor es el descuento
Es la relación más fuerte en los datos, y resulta contraintuitiva para quien imagina la subasta como el atajo hacia el chalé a mitad de precio.
| Franja de precio | Descuento medio |
|---|---|
| Hasta 25.000 € | −29,3 % |
| 25.000-50.000 € | −28,6 % |
| 50.000-100.000 € | −20,1 % |
| 100.000-200.000 € | −16,1 % |
| 200.000-500.000 € | −17,5 % |
| 500.000 € - 1 millón | −19,3 % |
| Más de 1 millón | −15,2 % |
Los bienes pequeños tienen casi el doble de descuento que los grandes.
El motivo no es que los lotes baratos sean mejores negocios. Es que son los que nadie quiere: estudios en pueblos que se despueblan, garajes separados de la vivienda, cuotas indivisas, terrenos sin uso asignado. El descuento es alto porque la demanda es baja, y la demanda es baja por razones que, después de la adjudicación, pasan a ser tuyas.
Por encima del millón ocurre lo contrario. Esos bienes tienen pocos compradores, pero cualificados, a menudo profesionales que saben valorarlos, y el precio de adjudicación se mantiene cerca de la tasación.
Y no son chalés: dos de cada tres inmuebles están por debajo de 100.000 euros
La composición del mercado explica el resto. De los 17.861 inmuebles activos:
| Franja | Inmuebles | Cuota |
|---|---|---|
| Hasta 25.000 € | 4575 | 26 % |
| 25.000-50.000 € | 3305 | 19 % |
| 50.000-100.000 € | 4117 | 23 % |
| 100.000-200.000 € | 3129 | 18 % |
| 200.000-500.000 € | 1884 | 11 % |
| Más de 500.000 € | 985 | 6 % |
Dos de cada tres inmuebles cuestan menos de cien mil euros. Uno de cada dieciséis supera el medio millón.
El patrimonio que acaba en subasta en Italia es pequeño, periférico y barato, y el descuento premia precisamente la parte que nadie quiere. Si buscas el piso en el centro a mitad de precio, las cifras dicen que no es ahí donde lo vas a encontrar.
(Las franjas suman algo más que el total, y las cuotas algo más de cien, porque los filtros son inclusivos por ambos lados: los lotes de exactamente 25.000 o 50.000 euros caen en dos franjas. La diferencia es del 0,7 %.)
Donde el mercado está parado, el descuento se duplica
El descuento medio por región, calculado sobre los lotes con tasación pericial disponible:
| Región | Descuento medio | Lotes |
|---|---|---|
| Cerdeña | −32,5 % | 300 |
| Abruzos | −30,7 % | 167 |
| Sicilia | −30,2 % | 509 |
| Umbría | −28,7 % | 248 |
| … | ||
| Campania | −15,3 % | 350 |
| Emilia-Romaña | −13,3 % | 98 |
| Liguria | −12,8 % | 92 |
Entre Cerdeña y Liguria hay veinte puntos de diferencia.
La explicación es la liquidez: donde el mercado inmobiliario ordinario es lento, un inmueble en subasta encuentra pocos compradores y el precio baja mucho antes de encontrar uno. Donde el mercado se mueve, la subasta compite con el mercado libre y el descuento se reduce.
Cuidado con las muestras pequeñas. Calabria aparece con un −35,4 %, el valor más alto de Italia, pero sobre solo veinticinco lotes: no es un dato sobre el que construir una estrategia.
El precio por metro cuadrado, provincia por provincia
El dato más concreto para quien busca casa es cuánto cuesta un metro cuadrado en subasta donde vive. Mediana por provincia, 92 provincias con datos suficientes:
Las más baratas: Crotone 236 €/m², Reggio Calabria 246, Biella 248, Isernia 250, Catanzaro 256, Cerdeña del Sur 266.
Las más caras: Milán 1463 €/m², Monza y Brianza 1420, Forlì-Cesena 1356, Siena 1339, Florencia 1335, Verona 1198.
Entre la primera y la última, el precio se multiplica por seis.
Son precios de salida, no precios de adjudicación: el valor final puede subir si hay varios postores. Y son medianas provinciales, así que mezclan la capital de provincia y los municipios más pequeños, lo que en las provincias grandes es una simplificación fuerte.
La comparación que importa solo la puedes hacer tú: toma el precio por metro cuadrado de tu zona en el mercado libre y ponlo al lado de estos. La relación entre ambos es tu descuento real, y casi nunca se parece al 23 % de la media nacional.
Lo que el descuento no incluye
El número que estás mirando es siempre el precio de salida frente a la tasación del perito. No es lo que gastas.
Después de la adjudicación llegan el impuesto de registro o el IVA, los impuestos hipotecario y catastral, los honorarios del delegado, los gastos del procedimiento, la posible liberación del inmueble si está ocupado, y las obras. En un inmueble de 80.000 euros, las partidas fijas pueden sumar varios miles de euros, y la liberación, cuando hace falta, tiene plazos y costes que ninguna tabla puede estimar de antemano.
Un descuento del 30 % sobre el informe pericial puede quedarse en mucho menos cuando llegas a la transmisión de la propiedad. La comparación honesta no es entre precio de salida y tasación: es entre el coste final y lo que gastarías comprando el mismo inmueble en el mercado.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el descuento medio en una subasta judicial? El 23,1 % respecto a la tasación del perito, en las subastas activas con informe pericial disponible a 10 de septiembre de 2026. Pero varía del 15 % al 32 % según la franja de precio y la región.
¿Conviene más comprar un inmueble barato? Tiene más descuento, que no es lo mismo. Por debajo de 25.000 euros el descuento medio es del 29 %, pero esa franja contiene los bienes con menos demanda y más problemas. El descuento es el precio del riesgo, no un regalo.
¿El descuento se calcula sobre el informe pericial o sobre el precio de mercado? Sobre el informe pericial, que es una estimación del valor de mercado hecha por un técnico designado por el tribunal. Puede tener años de antigüedad y puede equivocarse en ambas direcciones.
¿Puedo rehacer estas cifras por mi cuenta? Sí. Los datos agregados por provincia y por región son públicos y se pueden descargar en CSV desde el observatorio, y el catálogo se puede consultar sin registrarse.
Datos a 10 de septiembre de 2026, calculados sobre las subastas activas publicadas en el Portale delle Vendite Pubbliche del Ministerio de Justicia. Los descuentos por región y por franja se calculan solo sobre los lotes con tasación pericial disponible. Prevalece siempre el anuncio de venta oficial.