Ce que l’on économise vraiment en achetant aux enchères
La réponse courte est : environ 23 % par rapport à l’estimation de l’expert.
La réponse utile est que ces 23 % sont une moyenne qui mélange des choses incomparables, et que la vraie décote dépend de trois variables : combien coûte le bien, où il se trouve et combien de fois il est déjà resté sans enchérisseur.
Voici les chiffres au 10 septembre 2026, calculés sur les ventes actives en Italie.
Le chiffre global, et pourquoi à lui seul il ne sert à rien
Sur les ventes pour lesquelles une estimation d’expert est disponible, la décote moyenne par rapport à l’expertise est de 23,1 %.
Prendre ce chiffre et l’appliquer au bien que vous regardez est le moyen le plus rapide de faire de mauvais calculs. Non pas parce qu’il est faux, mais parce que la dispersion autour de la moyenne est très large : il y a des lots à −5 % et des lots à −90 %, et ils se retrouvent dans la même moyenne.
Il faut le décomposer.
Moins le bien coûte cher, plus la décote est forte
C’est la relation la plus forte dans les données, et elle est contre-intuitive pour ceux qui imaginent les enchères comme le raccourci vers la villa à moitié prix.
| Tranche de prix | Décote moyenne |
|---|---|
| Jusqu’à 25 000 € | −29,3 % |
| 25 000 – 50 000 € | −28,6 % |
| 50 000 – 100 000 € | −20,1 % |
| 100 000 – 200 000 € | −16,1 % |
| 200 000 – 500 000 € | −17,5 % |
| 500 000 € – 1 M€ | −19,3 % |
| Plus de 1 million | −15,2 % |
Les petits biens subissent une décote presque deux fois plus forte que les grands.
La raison n’est pas que les lots bon marché sont de meilleures affaires. C’est que ce sont ceux dont personne ne veut : des studios dans des villages qui se dépeuplent, des garages séparés du logement, des quotes-parts indivises, des terrains sans destination. La décote est forte parce que la demande est faible, et la demande est faible pour des raisons qui, après l’adjudication, deviennent les vôtres.
Au-dessus du million, c’est l’inverse. Ces biens ont peu d’acheteurs, mais des acheteurs qualifiés, souvent des professionnels qui savent les évaluer, et le prix d’adjudication reste proche de l’estimation.
Et ce ne sont pas des villas : deux biens sur trois valent moins de 100 000 euros
La composition du marché explique le reste. Sur les 17 861 biens immobiliers actifs :
| Tranche | Biens | Part |
|---|---|---|
| Jusqu’à 25 000 € | 4 575 | 26 % |
| 25 000 – 50 000 € | 3 305 | 19 % |
| 50 000 – 100 000 € | 4 117 | 23 % |
| 100 000 – 200 000 € | 3 129 | 18 % |
| 200 000 – 500 000 € | 1 884 | 11 % |
| Plus de 500 000 € | 985 | 6 % |
Deux biens sur trois coûtent moins de cent mille euros. Un sur seize dépasse le demi-million.
Le patrimoine qui finit aux enchères en Italie est petit, périphérique et bon marché, et la décote récompense précisément la part dont personne ne veut. Si vous cherchez l’appartement en centre-ville à moitié prix, les chiffres disent que ce n’est pas là que vous le trouverez.
(Les tranches totalisent un peu plus que le total, et les parts un peu plus de cent, parce que les filtres sont inclusifs des deux côtés : les lots à exactement 25 000 ou 50 000 euros tombent dans deux tranches. L’écart est de 0,7 %.)
Là où le marché est à l’arrêt, la décote double
La décote moyenne par région, calculée sur les lots disposant d’une estimation d’expert :
| Région | Décote moyenne | Lots |
|---|---|---|
| Sardaigne | −32,5 % | 300 |
| Abruzzes | −30,7 % | 167 |
| Sicile | −30,2 % | 509 |
| Ombrie | −28,7 % | 248 |
| … | ||
| Campanie | −15,3 % | 350 |
| Émilie-Romagne | −13,3 % | 98 |
| Ligurie | −12,8 % | 92 |
Entre la Sardaigne et la Ligurie, l’écart est de vingt points.
L’explication, c’est la liquidité : là où le marché immobilier ordinaire est lent, un bien aux enchères trouve peu d’acheteurs et le prix baisse beaucoup avant d’en trouver un. Là où le marché tourne, les enchères sont en concurrence avec le marché libre et la décote s’amenuise.
Attention aux petits échantillons. La Calabre affiche −35,4 %, la valeur la plus élevée d’Italie, mais sur vingt-cinq lots seulement : ce n’est pas un chiffre sur lequel bâtir une stratégie.
Le prix au mètre carré, province par province
Le chiffre le plus concret pour qui cherche un logement, c’est le prix d’un mètre carré aux enchères là où il vit. Médiane par province, 92 provinces disposant de données suffisantes :
Les moins chères : Crotone 236 €/m², Reggio de Calabre 246, Biella 248, Isernia 250, Catanzaro 256, Sardaigne du Sud 266.
Les plus chères : Milan 1 463 €/m², Monza et Brianza 1 420, Forlì-Cesena 1 356, Sienne 1 339, Florence 1 335, Vérone 1 198.
Entre la première et la dernière, l’écart va du simple au sextuple.
Ce sont des mises à prix, pas des prix d’adjudication : la valeur finale peut monter s’il y a plusieurs enchérisseurs. Et ce sont des médianes provinciales, qui mélangent donc le chef-lieu et les plus petites communes, ce qui, dans les grandes provinces, est une forte simplification.
La comparaison qui compte, vous seul pouvez la faire : prenez le prix au mètre carré de votre secteur sur le marché libre et mettez-le à côté de ces chiffres. Le rapport entre les deux est votre décote réelle, et il ne ressemble presque jamais aux 23 % de la moyenne nationale.
Ce que la décote ne comprend pas
Le chiffre que vous regardez est toujours la mise à prix rapportée à l’estimation de l’expert. Ce n’est pas ce que vous dépensez.
Après l’adjudication viennent le droit d’enregistrement ou la TVA, les taxes hypothécaire et cadastrale, les honoraires du délégué, les frais de procédure, l’éventuelle libération du bien s’il est occupé, et les travaux. Sur un bien de 80 000 euros, les postes fixes peuvent représenter plusieurs milliers d’euros, et la libération, quand elle est nécessaire, a des délais et des coûts qu’aucun tableau ne peut estimer à l’avance.
Une décote de 30 % sur l’expertise peut se réduire à beaucoup moins une fois arrivé au transfert de propriété. La comparaison honnête n’est pas entre mise à prix et estimation : elle est entre le coût final et ce que vous dépenseriez en achetant le même bien sur le marché.
Questions fréquentes
Quelle est la décote moyenne d’une vente aux enchères judiciaire ? 23,1 % par rapport à l’estimation de l’expert, sur les ventes actives disposant d’une expertise au 10 septembre 2026. Mais elle varie de 15 % à 32 % selon la tranche de prix et la région.
Est-il plus avantageux d’acheter un bien bon marché ? La décote est plus forte, ce n’est pas la même chose. En dessous de 25 000 euros, la décote moyenne est de 29 %, mais cette tranche regroupe les biens les moins demandés et les plus problématiques. La décote est le prix du risque, pas un cadeau.
La décote se calcule-t-elle sur l’expertise ou sur le prix de marché ? Sur l’expertise, qui est une estimation de la valeur de marché réalisée par un technicien désigné par le tribunal. Elle peut dater de plusieurs années et se tromper dans les deux sens.
Puis-je refaire ces calculs moi-même ? Oui. Les données agrégées par province et par région sont publiques et téléchargeables au format CSV depuis l’observatoire, et le catalogue peut être consulté sans inscription.
Données au 10 septembre 2026, calculées sur les ventes actives publiées sur le Portale delle Vendite Pubbliche du ministère de la Justice. Les décotes par région et par tranche sont calculées uniquement sur les lots disposant d’une estimation d’expert. L’avis de vente officiel prévaut toujours.