在拍卖中购房到底能省多少
简短的回答是：相对于评估专家的估值，约为 23%。
有用的回答是：这个 23% 是把无法相提并论的东西混在一起得出的平均值，真正的折扣取决于三个变量：财产的价格、所在地点，以及已经流拍过几次。
以下是截至 2026 年 9 月 10 日、基于意大利进行中拍卖计算的数据。
汇总数据，以及为什么单看它毫无用处
在有评估估值的拍卖中，相对于评估报告的平均折扣为 23.1%。
拿这个数字套用到您正在看的财产上，是算错账最快的方式。不是因为它是假的，而是因为围绕平均值的分布非常分散：有折扣为 −5% 的拍品，也有 −90% 的拍品，它们都被算进了同一个平均值。
需要把它拆开来看。
财产越便宜，折扣越大
这是数据中最强的相关关系；对于把拍卖想象成半价买别墅捷径的人来说，这有违直觉。
| 价格区间 | 平均折扣 |
|---|---|
| 25,000 欧元以下 | −29.3% |
| 25,000–50,000 欧元 | −28.6% |
| 50,000–100,000 欧元 | −20.1% |
| 100,000–200,000 欧元 | −16.1% |
| 200,000–500,000 欧元 | −17.5% |
| 500,000 欧元–100 万欧元 | −19.3% |
| 100 万欧元以上 | −15.2% |
小额财产的折扣几乎是大额财产的两倍。
原因并不是便宜的拍品更划算，而是它们正是无人问津的那些：人口不断流失的村镇里的单间公寓、与住宅分开的车库、未分割的共有份额、没有规划用途的土地。折扣高是因为需求低，而需求低的原因，在竞得之后就变成了您的问题。
100 万欧元以上的情况正好相反。这类财产的买家很少，但都很专业，往往是懂得估值的业内人士，竞得价也与评估价相差不大。
而且它们并不是别墅：三分之二的房产价格低于 100,000 欧元
市场的构成说明了其余的一切。在 17,861 处正在拍卖的房产中：
| 区间 | 房产数量 | 占比 |
|---|---|---|
| 25,000 欧元以下 | 4,575 | 26% |
| 25,000–50,000 欧元 | 3,305 | 19% |
| 50,000–100,000 欧元 | 4,117 | 23% |
| 100,000–200,000 欧元 | 3,129 | 18% |
| 200,000–500,000 欧元 | 1,884 | 11% |
| 500,000 欧元以上 | 985 | 6% |
三分之二的房产价格低于十万欧元。十六处中只有一处超过五十万欧元。
在意大利进入拍卖的房产，大多面积小、地处偏远、价格便宜，而折扣恰恰给了那部分无人问津的房产。如果您想半价买到市中心的公寓，数据告诉您，在这里是找不到的。
（各区间相加略多于总数，各占比相加也略超过百分之百，因为筛选条件两端都包含在内：价格恰好为 25,000 或 50,000 欧元的拍品会同时落入两个区间。差额为 0.7%。）
市场停滞的地方，折扣翻倍
按大区统计的平均折扣，基于有评估估值的拍品计算：
| 大区 | 平均折扣 | 拍品数 |
|---|---|---|
| 撒丁岛 | −32.5% | 300 |
| 阿布鲁佐 | −30.7% | 167 |
| 西西里 | −30.2% | 509 |
| 翁布里亚 | −28.7% | 248 |
| … | ||
| 坎帕尼亚 | −15.3% | 350 |
| 艾米利亚-罗马涅 | −13.3% | 98 |
| 利古里亚 | −12.8% | 92 |
撒丁岛与利古里亚之间相差二十个百分点。
原因在于流动性：普通房地产市场交易缓慢的地方，拍卖房产的买家很少，价格要大幅下降才能找到买主。市场活跃的地方，拍卖要与自由市场竞争，折扣也就随之缩小。
注意小样本。卡拉布里亚的折扣为 −35.4%，是意大利最高的，但只有二十五件拍品：不能据此制定策略。
每平方米价格，逐省一览
对于找房的人来说，最具体的数据是在自己居住的地方，拍卖房产每平方米的价格。以下为各省中位数，涵盖数据充足的 92 个省：
最便宜的：克罗托内 236 欧元/平方米，卡拉布里亚雷焦 246，比耶拉 248，伊塞尔尼亚 250，卡坦扎罗 256，南撒丁 266。
最贵的：米兰 1,463 欧元/平方米，蒙扎和布里安扎 1,420，弗利-切塞纳 1,356，锡耶纳 1,339，佛罗伦萨 1,335，维罗纳 1,198。
第一名与最后一名之间相差六倍。
这些是起拍价，而不是竞得价：如果有多个竞买人，最终成交价可能上升。而且这些是省级中位数，把首府和较小的市镇混在一起，在面积较大的省份，这是很大的简化。
真正有意义的比较只有您自己能做：找出您所在区域自由市场上的每平方米价格，与这些数据放在一起比较。两者之比才是您的实际折扣，而它几乎从不接近全国平均的 23%。
折扣没有包含的费用
您看到的数字，始终是起拍价与评估专家估值的对比。这并不是您实际花费的金额。
竞得之后，还有登记税或增值税、抵押登记税和地籍税、受托人报酬、程序费用、房产被占用时可能产生的腾退费用，以及装修工程。对于一处 80,000 欧元的房产，固定费用可能高达数千欧元，而腾退一旦需要，其时间和费用是任何表格都无法事先估算的。
相对评估报告 30% 的折扣，到完成过户时可能会缩水很多。诚实的比较不是起拍价与评估价之间的比较，而是最终总成本与在市场上购买同一房产所需花费之间的比较。
常见问题
司法拍卖的平均折扣是多少？截至 2026 年 9 月 10 日，在有评估报告的进行中拍卖中，相对于评估专家的估值为 23.1%。但根据价格区间和大区不同，折扣在 15% 至 32% 之间。
买便宜的房产更划算吗？折扣更大，但这不是一回事。25,000 欧元以下的平均折扣为 29%，但这一区间集中了需求最少、问题最多的财产。折扣是风险的价格，而不是馈赠。
折扣是按评估报告计算，还是按市场价格计算？按评估报告计算，评估报告是由法院委托的技术人员对市场价值作出的估算。它可能是几年前出具的，也可能高估或低估。
这些数据我可以自己重新计算吗？可以。按省和大区汇总的数据是公开的，可以从“市场观察”页面以 CSV 格式下载，而且无需注册即可查询拍品目录。
数据截至 2026 年 9 月 10 日，依据意大利司法部公共销售门户（Portale delle Vendite Pubbliche）上发布的进行中拍卖计算。按大区和价格区间统计的折扣仅基于有评估估值的拍品计算。一切以官方拍卖公告为准。