Restkaufpreis: wie viel Zeit Sie haben und was Sie riskieren
Sie haben den Zuschlag für die Immobilie erhalten. Ab diesem Moment läuft eine Uhr, und das ist der eigentliche Risikopunkt des gesamten Vorhabens.
Nicht das Bieten, sondern die Restzahlung. Denn wenn die Frist abläuft und das Geld nicht da ist, verlieren Sie nicht nur die Immobilie. Sie verlieren auch die Kaution und in manchen Fällen sogar mehr.
Wie viel Zeit Sie haben
Die Frist legt der Richter fest, und sie steht in der Versteigerungsbekanntmachung. In der Praxis sind es fast immer 120 Tage ab dem Zuschlag, aber das ist keine gesetzliche Regel: Manche Gerichte setzen 90 Tage, andere 60, und bei besonderen Objekten kann die Frist kürzer sein.
Das ist die erste Zeile der Bekanntmachung, die Sie lesen sollten, noch vor dem Preis. Eine Frist von 60 Tagen und ein noch zu bearbeitendes Darlehen passen schlecht zusammen.
Die Frist läuft ab dem Zuschlag, nicht ab dem Übertragungsdekret und nicht ab dem Zeitpunkt, zu dem der Delegierte Ihnen schreibt. Und sie ist zwingend: kein ungefährer Richtwert.
Was passiert, wenn Sie nicht zahlen
Man spricht vom Verlust des Zuschlags, geregelt in Art. 587 der Zivilprozessordnung. Es gibt drei Folgen, nach Schwere geordnet.
Sie verlieren die Kaution. Die mit dem Gebot geleistete Kaution, in der Regel 10 % des gebotenen Preises, wird einbehalten — das Gesetz bezeichnet den Verlust als „Strafe“. Bei einer Immobilie für 100.000 Euro sind das 10.000 Euro, die Sie nicht wiedersehen.
Sie verlieren die Immobilie. Das Objekt kommt wieder zum Verkauf, und es findet ein neuer Termin statt.
Sie müssen unter Umständen die Differenz zahlen. Das ist der Teil, den fast niemand kennt. Art. 587 bestimmt: Liegt der beim neuen Termin erzielte Preis zuzüglich der einbehaltenen Kaution unter dem früheren Preis, muss der säumige Ersteher die Differenz zahlen.
Ein Beispiel: Sie haben den Zuschlag zu 100.000 mit 10.000 Kaution erhalten, verlieren ihn, und in der nächsten Runde geht das Objekt für 80.000 weg. Die Rechnung lautet 80.000 + 10.000 = 90.000 gegenüber den früheren 100.000: Die Differenz, die von Ihnen verlangt werden kann, beträgt 10.000, zusätzlich zur bereits verlorenen Kaution.
Das muss vor dem Gebot eingeplant werden, nicht danach.
Das eigentliche Problem: das Darlehen
Die meisten Zuschlagsverluste entstehen hier.
Der Mechanismus ist von Haus aus unbequem: Die Bank will vor der Auszahlung das Übertragungsdekret oder zumindest den endgültigen Zuschlag sehen, und das Dekret kommt erst nach der Restzahlung. Sie brauchen also eine Bank, die bereit ist, auf eine Immobilie auszuzahlen, die noch nicht Ihnen gehört, mit einer Sicherheit, die erst danach wirksam wird.
Es gibt eigene Produkte — Darlehen für Gerichtsversteigerungen —, und manche Gerichte haben Vereinbarungen mit Instituten, die sich damit auskennen. Die Fristen bleiben aber knapp: Zwischen Antragsbearbeitung, Bankgutachten und Kreditentscheidung vergehen leicht 60–90 Tage, und die verbrauchen Sie innerhalb Ihrer 120.
Drei praktische Regeln, die den Unterschied machen:
Gehen Sie vor dem Gebot zur Bank, nicht danach. Mit dem Gutachten des Gerichts in der Hand, der Adresse und den Katasterdaten. Eine grundsätzliche Kreditzusage vor der Versteigerung sagt Ihnen, ob Sie sich dieses Gebot leisten können.
Sagen Sie, dass es um eine Versteigerung geht. Manche Filialen bearbeiten solche Darlehen nicht, und das am sechzigsten Tag herauszufinden, ist ein ernstes Problem.
Halten Sie einen liquiden Plan B bereit. Wenn die Bank stockt, entscheidet die Möglichkeit, das Geld innerhalb weniger Wochen anderweitig aufzutreiben, darüber, ob Sie die Kaution verlieren oder das Vorhaben abschließen.
Kann man eine Verlängerung beantragen?
Beantragen kann man sie. Ob man sie bekommt, ist offen.
Der Vollstreckungsrichter kann einen Aufschub gewähren, wenn der Antrag begründet ist und vor Fristablauf gestellt wird, nicht danach. Ein dokumentierter, weit fortgeschrittener Kreditantrag ist eine Begründung, die manchmal akzeptiert wird; „Ich habe das Geld noch nicht auftreiben können“ nicht.
Die praktische Regel lautet: Eine Verlängerung beantragt man, wenn man nachweisen kann, dass die Verzögerung nicht an einem selbst liegt, und man beantragt sie Wochen im Voraus über den Delegierten.
Was Sie zusätzlich zum Preis zahlen
Der Restkaufpreis ist nicht nur der Preis abzüglich der Kaution. Zusammen damit sind in der Regel die Beträge für die Übertragungssteuern und die Kosten zu zahlen, die der Delegierte berechnet und mitteilt.
Diese Posten fallen beim Gesamtbetrag ins Gewicht: Registersteuer oder Mehrwertsteuer, je nach Verkäufer, Hypotheken- und Katastersteuer, Vergütung des Delegierten, Verfahrenskosten. Bei einer Immobilie für 80.000 Euro können sie mehrere Tausend Euro ausmachen, und sie müssen zusammen mit dem Rest aufgebracht werden, nicht danach.
Der Delegierte schickt die genaue Berechnung. Sie gleich nach dem Zuschlag anzufordern, statt zu warten, bis sie kommt, ist der einfachste Weg, am Tag 110 keine Überraschungen zu erleben.
Nach der Restzahlung
Nach Zahlung des Restkaufpreises erlässt der Richter das Übertragungsdekret: Das ist der Akt, der Sie zum Eigentümer macht, und er ersetzt die notarielle Urkunde.
Danach folgen die Eintragung, die Löschung der belastenden Eintragungen — Hypotheken und Pfändungen werden mit demselben Dekret gelöscht, Sie nehmen sie nicht mit — und, wenn die Immobilie bewohnt ist, die Räumungsanordnung.
Zwischen Restzahlung und Dekret vergehen in der Regel einige Wochen. Zwischen dem Dekret und der tatsächlichen Verfügbarkeit der Immobilie kann, wenn sie bewohnt ist, deutlich mehr Zeit vergehen.
Häufige Fragen
Wie viel Zeit habe ich für die Restzahlung? Das steht in der Versteigerungsbekanntmachung. In der Praxis fast immer 120 Tage ab dem Zuschlag, es kann aber auch weniger sein.
Kann ich in Raten zahlen? In manchen Verfahren lässt der Richter auf Antrag eine Ratenzahlung in festgelegten Grenzen zu. Aber Vorsicht: Das Gesetz sieht den Verlust des Zuschlags auch für den vor, der eine einzige Rate nicht innerhalb von zehn Tagen nach Fälligkeit zahlt, und in diesem Fall gehen auch die bereits gezahlten Raten als Strafe verloren. Prüfen Sie es in der Bekanntmachung: Es ist nicht die Regel.
Verliere ich bei Nichtzahlung nur die Kaution? Sie verlieren die Kaution und die Immobilie. Und wenn der Preis des neuen Termins zuzüglich der einbehaltenen Kaution unter dem von Ihnen gebotenen Preis bleibt, kann die Differenz von Ihnen verlangt werden.
Kann ich nach dem Zuschlag folgenlos zurücktreten? Nein. Der Zuschlag ist keine Reservierung: Er ist bindend.
Soll ich das Darlehen vor oder nach dem Zuschlag beantragen? Der Antrag muss vorher gestellt werden. Die Auszahlung erfolgt danach, aber wenn Sie erst als Ersteher eine Bank suchen, geht die Rechnung mit den Fristen fast nie auf.
Dieser Ratgeber beschreibt den allgemeinen Rahmen. Fristen, Zahlungsmodalitäten und eine etwaige Ratenzahlung legt der Richter fest, und sie stehen in der Versteigerungsbekanntmachung: Maßgeblich ist immer diese.