Saldo del precio: cuánto tiempo tienes y qué te juegas
Te has adjudicado el inmueble. Desde ese momento empieza a correr un reloj, y ese es el verdadero punto de riesgo de toda la operación.
No la puja: el saldo. Porque si el plazo vence y el dinero no está, no pierdes solo el inmueble. Pierdes también la fianza, y en algunos casos incluso más.
Cuánto tiempo tienes
El plazo lo fija el juez y figura en el anuncio de venta. En la práctica, casi siempre son 120 días desde la adjudicación, pero no es una regla legal: algunos tribunales indican 90 días, otros 60, y para bienes particulares puede ser más corto.
Es la primera línea del anuncio que debes leer, incluso antes que el precio. Un plazo de 60 días y un préstamo por tramitar son dos cosas que casan mal.
El plazo se cuenta desde la adjudicación, no desde el decreto de transmisión ni desde que el delegado te escribe. Y es perentorio: no es una indicación aproximada.
Qué pasa si no pagas
Se llama pérdida de la adjudicación y está regulada por el art. 587 del Código de Procedimiento Civil. Las consecuencias son tres, por orden de gravedad.
Pierdes la fianza. La que depositaste con la oferta, normalmente el 10 % del precio ofrecido, queda retenida — el código califica esa pérdida como «a título de multa». En un inmueble de 100.000 euros, son 10.000 euros que no vuelves a ver.
Pierdes el inmueble. El bien vuelve a salir a la venta y se celebra un nuevo intento.
Puedes tener que pagar la diferencia. Es la parte que casi nadie conoce. El art. 587 dice que si el precio obtenido en el nuevo intento, sumado a la fianza confiscada, queda por debajo del precio anterior, el adjudicatario incumplidor está obligado a pagar la diferencia.
Con un ejemplo: te adjudicaste el inmueble por 100.000 con 10.000 de fianza, pierdes la adjudicación y en la siguiente vuelta el bien se vende por 80.000. La cuenta es 80.000 + 10.000 = 90.000 frente a los 100.000 de antes: la diferencia que te pueden reclamar es de 10.000, además de la fianza ya perdida.
Hay que tenerlo en cuenta antes de pujar, no después.
El verdadero problema: el préstamo hipotecario
La mayoría de las pérdidas de adjudicación nacen aquí.
El mecanismo es incómodo por definición: el banco quiere ver el decreto de transmisión, o al menos la adjudicación definitiva, para desembolsar, y el decreto llega después del saldo. Así que necesitas un banco dispuesto a desembolsar sobre un inmueble que todavía no es tuyo, con una garantía que se perfecciona después.
Existen productos específicos — los préstamos hipotecarios para subastas judiciales — y algunos tribunales tienen convenios con entidades que los conocen. Pero los plazos siguen siendo ajustados: entre el estudio, la tasación del banco y la aprobación pasan fácilmente 60-90 días, y los estás gastando dentro de tus 120.
Tres reglas prácticas que marcan la diferencia:
Ve al banco antes de pujar, no después. Con el informe pericial del tribunal en la mano, la dirección y los datos catastrales. Una aprobación de principio antes de la subasta te dice si puedes permitirte esa oferta.
Di que es una subasta. Algunas sucursales no tramitan estos préstamos, y descubrirlo el día sesenta es un problema serio.
Ten un plan B en liquidez. Si el banco se bloquea, lo que marca la diferencia entre perder la fianza y cerrar la operación es poder conseguir el dinero en otro sitio en pocas semanas.
¿Se puede pedir una prórroga?
Se puede pedir. No está garantizado que se conceda.
El juez de la ejecución puede conceder un aplazamiento si la solicitud está motivada y llega antes del vencimiento, no después. Un estudio bancario documentado y en fase avanzada es un motivo que a veces se acepta; «todavía no he conseguido el dinero», no.
La regla práctica es que una prórroga se pide cuando se tiene en la mano la prueba de que el retraso no depende de ti, y se pide con semanas de antelación a través del delegado.
Qué se paga, además del precio
El saldo no es solo el precio menos la fianza. Junto con él hay que pagar normalmente las cantidades para los impuestos de transmisión y para los gastos, que el delegado cuantifica y comunica.
Son partidas que pesan en el total: impuesto de registro o IVA según el vendedor, impuestos hipotecario y catastral, honorarios del delegado, gastos del procedimiento. En un inmueble de 80.000 euros pueden sumar varios miles de euros, y hay que reunirlos junto con el resto, no después.
El delegado envía el cálculo exacto. Pedirlo en cuanto te adjudicas el inmueble, en lugar de esperar a que llegue, es la forma más sencilla de no llevarte sorpresas el día 110.
Después del saldo
Pagado el saldo, el juez dicta el decreto de transmisión: es el acto que te convierte en propietario, y sustituye a la escritura notarial.
A partir de ahí llegan la inscripción, la cancelación de los gravámenes inscritos — hipotecas y embargos se cancelan con el mismo decreto, no los arrastras — y, si el inmueble está ocupado, la orden de liberación.
Entre el saldo y el decreto suelen pasar algunas semanas. Entre el decreto y la disponibilidad material del inmueble, si está ocupado, puede pasar mucho más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para el saldo? Lo dice el anuncio de venta. En la práctica, casi siempre 120 días desde la adjudicación, pero puede ser menos.
¿Puedo pagar a plazos? En algunos procedimientos el juez admite el pago fraccionado, dentro de límites establecidos y a petición. Pero cuidado: el código prevé la pérdida de la adjudicación también para quien no paga un solo plazo dentro de los diez días siguientes a su vencimiento, y en ese caso se pierden a título de multa también los plazos ya pagados. Hay que comprobarlo en el anuncio: no es la regla.
Si no pago, ¿pierdo solo la fianza? Pierdes la fianza y el inmueble. Y si el precio del nuevo intento sumado a la fianza confiscada queda por debajo del precio que habías ofrecido tú, te pueden reclamar la diferencia.
¿Puedo renunciar después de la adjudicación sin consecuencias? No. La adjudicación no es una reserva: es vinculante.
¿El préstamo hipotecario se pide antes o después de la adjudicación? El estudio hay que ponerlo en marcha antes. El desembolso se produce después, pero si empiezas a buscar banco cuando ya eres adjudicatario, los plazos casi nunca cuadran.
Esta guía describe el marco general. Los plazos, las formas de pago y el posible fraccionamiento los fija el juez y se indican en el anuncio de venta: prevalece siempre lo que diga este.